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林中:旭辉是一家美好生活科技有限公司!

来源:地产大哥   发布时间:2017-12-04

▲旭辉集团董事长 林中

演讲:林中

职位:旭辉集团董事长

主办:中国民生银行

会邀:中国不动产金融年会·2017

编者按:

未来20年,行业进入新一轮长周期,企业获得成功最关键的因素就是:取势、明道

小康不小康,关键看住房

十九大的胜利召开意味着中国进入了新时代,新时代跟地产有关的主要有三方面:

一、新矛盾人民不断增长的对美好生活的需要,与不平衡、不充分发展的矛盾。围绕新矛盾,中国会出现从量到质的变化,会出台很多政策机制,不仅对房地产行业,对很多行业都会有影响。

▲新矛盾、新里程、新要求

二、 新里程。十九大报告讲到三个里程碑:

1.2020年,建成小康社会。有句话,『小康不小康,关键看住房』。就是说,要解决住房的基本需求问题,可能人均一间房、户均一套房

2.2035年,要建设成为社会主义现代化国家人均GDP大概是美国的50%,中国人口是美国的4倍。也就是说,中国经济总量要达到美国的2倍

所以,2035年,中国基本会完成几个事情:

第一是城市化。中国现在的城市化率是57.4%,按现在每年大概1.2%,到2035年中国的城市化率会超过75%,完成整个城市化进程。

第二,2035年前,中国经济增速保持中速,可喜的是所有人的收入都有不断提高的可能,这意味着未来房地产市场的繁荣

3.2050年,建设成为社会主义现代化强国。人均GDP大概是美国的70%,经济总量应该是美国的2-3倍

三、新要求,住有所居。地产行业过去主要是经济功能,未来更多的是民生功能

政策的东风往哪儿吹?

房地产是典型的政策影响市场的行业。未来几年,地产行业的政策有新的特点:

▲新时代地产政策特点

目的是解决『住有所居』;

路径是通过商品房、保障房、租赁市场,形成多元化的市场供给。

未来会大量增加保障房。租赁市场将解决大城市年轻人的安居乐业问题,也解决大城市的活力和创新问题。

手段是通过长效机制,比如政策变化,包括土地政策、户籍政策、财税政策,来解决房地产长期发展中面临的问题,以及租购同权

方式:未来10-15年,房地产的调控方式都会基本沿用『行政调控+宏观调控』混搭使用,因为整个市场越来越分化。

目标就是要达到三个目的:房住不炒,防止房价大起大落,防止脱实向虚

房价与GDP增长同步?

在新的时代、新的政策下面,房地产未来会有新的趋势。

俄罗斯经济学家提出60年是一个经济大周期,房地产有20年的长周期,中国房地产行业进入了另外20年的长周期

▲行业进入新一轮长周期

1998-2017年,是高速增长、高频波动的长周期。

1998年的销售量大概1亿多平方米,到去年销售15亿平方米。过去20年,全国平均房价涨了7倍,一线城市至少是10倍。

未来20年会不会延续过去20年的波动,平均3-4年波动一次?

未来20年,我们判断是平稳增长、低频波动的长周期。很多游戏规则、行业运行规律都会发生巨大的变化。

过去3年一波动,地买贵了过3年就解套了,但未来可能不是。

目前一线城市的房价均价在5万多块,北上广深的房价理论上不会超过香港的房价。

香港平均房价11-12万,20年内跟香港拉平,也就是未来房价会增长1-2倍,二线城市增长快一点。

所以,未来20年,房地产是平稳增长的,也就是说,房价20年复合来看,基本跟GDP同步,有的地方会比GDP快一点。

可能二线城市的GDP增长是最快的,所以它的房价会增长的快一点。

房地产还是投资平台吗?

过去20年,房地产是非常重要的投资平台,如果中产阶级没有买房,基本跟不上社会财富增长的步伐。

但是未来20年,房地产可能是非常重要的对抗通货膨胀、财富保值增值的渠道,但是它已经不可能像过去一样涨10倍、20倍。

住房的属性会发生巨大的变化。过去,投资与居住属性并重,特别是在一二线城市,但是未来一定是『去投资属性、重居住属性』。

现在,北京的共有产权房,买来全是自住,但是价格便宜,比普通的商品房便宜一半。居住属性越来越显著。

如何开发出自住的好房子?

如何开发出自住的好房子?这可能是开发商持续要跟踪的市场。

地产行业为什么会波动?过去20年基本是3年一轮的波动,因为地产有很强的经济调剂功能

所以,经济好的时候,地产就可以收紧一点;经济不好时,地产政策就要放松一点。

2002年,上海房价属于最低点,上海买房还给户口,还可以抵个人所得税。此后房价快速增长,2005年调控后降到低点,碰到第一次退房潮。

2008年底奥运会后又碰到一个最低点,2011年、2014年都是短周期的低谷。

未来不是这样,如果长周期是平稳增长,一定不可能像以前一样快速波动、而且波峰波谷比较大,所以对很多行业来说,经营的策略、节奏就要发生很大变化。

未来一二线城市,一线城市已经很明显,从增量市场开始转向存量市场,存量市场里有很多商机可以挖掘。

住房的需求,中国已经从量的需求,快速进入质的需求。美好生活的需求基本上就是质的需求,从『有房住』到『住好房』,也就是说未来的好房子、高品质与买得起的改善房,需求还是非常大

龙头经济时代:很多小公司都不见了

行业竞争格局也在改变,未来几年行业市场规模基本处在高位平台期,不怎么增长,但还是维持非常大的体量, 几万亿的成交金额、十亿平米以上的交易量。

所以,地产行业从完全竞争市场过渡到寡头垄断竞争

2000年前后,很多朋友在上海、北京做项目公司,这些公司2007年就不存在了,二线城市很多项目公司这几年也都不存在。

地产行业向龙头企业倾斜的速度明显变快,龙头企业这两年占的行业份额越来越大。所有企业都要去应对行业转型及竞争方式的改变。

其实,不仅是房地产,中国的传统产业全部进入龙头经济时代

以前我们觉得电器在激烈竞争时代的利润率很低,不到1%,现在美的、格力的利润率都恢复到12%、13%,比大部分地产企业的利润率都高。

为何房企扎堆搞多元化?

从自己买地、开发到收购、兼并和整合,这些一定是未来的主流方式。

我们再看市场基本性的需求,也就是马斯诺理论中最底层的生理需求、温饱需求,已经进入到精神层面的需求。

除了住宅,未来行业的多样性一定会得到快速发展,包括对养老、休闲、旅游、文旅等美好生活的需求,也就是吃饱饭以后的需求

未来几年,整个行业会从『高杠杆、高负债』,向『去杠杆、降负债』的模式转型,以适应市场变化。

所以,房企应该灵活应变来适应新时代巨大的转变,这个转变包括我们面临的新环境、新市场、新需求以及新的竞争挑战。

取势 明道 优术

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