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周二市场说丨流拍再现,土地市场已入冬?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-12-05
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12月4日,北京保障房中心已与通州区合资成立北京市燕东保障性住房建设投资有限公司,将全面参与城市副中心建设,参与完成155平方公里范围内棚户区改造、集体土地改革试点等核心工作。

点评:国家队上

近两日,连续多市集中挂牌出让土地,其中石家庄土拍12宗地块收金31亿元,武汉集中推地24宗,济南市挂牌出让21宗,成都广州各再推3地等。

点评:年末抢“金”

2017年11月,恒大取得合约销售金额为480.6亿元,同比增长约50%,环比减少约15%。合约销售面积约为484.7万平方米,合约销售均价约为每平方米9916元。

点评:稍有回落

2017年11月,中南通过拍卖方式在如皋、南充宁波佛山等取得了6宗地块的国有土地使用权,总土地价23.57亿元,新增土地面积32.35万平方米。

点评:积极扩张

11月月末苏州吴江区迎来10宗地块的集体出让,其中2宗地块因无人竞价遭遇流拍,土拍大戏以低调落幕。事实上,早在11月月中,苏州也曾一次性推出8宗位于核心城区的地块,总出让面积约67.55万方;从销售结果来看,5宗地块以底价销售,较高楼面价为15145元/平米,较高溢价率也不过22%。而12月1日,成都天府新区出让5宗558亩商服用地,也均为底价销售。

溢价率偏低,究其原因,无外乎以下几点:一是地方政府依据去年火爆的销售行情抬升了地块底价;二是最近楼市销售不振也使得房企的投资趋于理性;三是地块出让的限制条件越来越多,比如竞自持、配建保障房等等;四是受“限价”因素影响,房企的投资测算已不能按过去每年的房价增长率为依据,而是要基于当前政府的“合规”价格,房企不得不严控拿地成本;此外,据CRIC统计,2016年50个“地皇”中目前仅有一成开盘,地皇推迟入市客观上也降低了开发商们的拿地预期。

事实上,不仅仅是苏州,11月全国土地市场降温也较为显著明显,据CRIC监测,11月300城经营性土地销售1961幅,环比下跌16%;销售建面16496万平方米,环比微涨3.7%,同比下滑2.6%,销售总价3235亿元,环比不升反降16.6%,且同比也下滑9.2%,市场总体量升价跌较为显著;土地销售均价随之持续下降,11月份销售均价1961元/平方米,成为年内较低销售均价,环比下降20%,同比也降低6.8%。溢价率方面,11月土拍土地平均溢价率23.0%,环比下降1.7个百分点,在上个月已经低位运行的基础上再度下降,刷新年内平均溢价率较低值。

一线城市中上海“降温”较为显著,虽然动迁房集中出让,销售总建面高达229.68万平米;但从溢价率来看,仅有位于浦东花木板块的1宗商办用地以61.78%的高溢价出让,其余地块全部接近底价销售。一方面源于政策层面持续收紧,土拍资金和资格方面的双重限制将许多中小开发商“拒之门外”;另一方面市场销售低位运行也降低了部分开发商对后市的预期。

11月二线城市整体土地市场量价齐跌,土地销售均价下降至4068元/平方米,环比下滑14%,同比也下降20%,销售金额909亿元,同环比分别下降了43%和34%。以苏州为例,纯住宅和商住类地块2017年 11月平均楼面价为11201元/平米,环比下降了48%,这主要源于前期层层升级的楼市调控效果渐显,市场热度有所下降,从而降低了开发商们对后市的预期,据CRIC统计,苏州商品住宅的销售均价已连续3个月持续走低,10月新开盘的11个项目共推出3668套房源,整体认购率在48%左右。此外,值得一提的是,成都在连续数月供需收紧的情况下,土拍热潮也有减退的苗头,11月销售的22宗商住和纯宅地地块中半数是溢价率不足10%。

三四线城市中常州的土地市场热度也在持续下降,11月出让的6宗商住和纯宅地,平均溢价率不足20%;一方面与房企资金面趋紧以及销售压力增加密切有关。临近年终,信贷政策未放松,银行又惯性紧缩银根,房企资金链压力倍增,因而拿地态度从激进转谨慎。另一方面四季度,常州土地供应节奏明显加快。在土地放量下,房企补仓冲动有所平抑,加之前期已有部分土地储备,“渴市”已有缓解,拿地并不急于一时。加之接近年末,外来房企为了节约时间成本、人力成本和财务成本,观望情绪强烈,也使得土拍竞争不如之前激烈。此外之前一直被“热炒”的佛山, 11月22日的销售了两宗商住用地,溢价率均不足30%,其中三水新城地块对比周边8月销售的同规模地块,扣除配建后楼面地价便宜了近千元,降温显著。

综上,从目前来看,整体土拍市场还是日趋理性,但考量到核心一二线城市中土地仍是供不应求,这些城市即使“降温”,仍不排除部分热门地块受到追捧的可能。

你和丁祖昱,相约2018!

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