周二市场说丨流拍再现，土地市场已入冬？

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12月4日，北京保障房*已与通州区合资成立北京市燕东保障性住房建设*有限公司，将全面参与城市副*建设，参与完成155平方公里范围内棚户区改造、集体土地改革试点等核心工作。

点评：国家队上

近两日，连续多市集中挂牌出让土地，其中石家庄土拍12宗地块收金31亿元，武汉集中推地24宗，济南市挂牌出让21宗，成都、广州各再推3地等。

点评：年末抢“金”

2017年11月，恒大取得合约销售金额为480.6亿元，同比增长约50%，环比减少约15%。合约销售面积约为484.7万平方米，合约销售均价约为每平方米9916元。

点评：稍有回落

2017年11月,中南通过拍卖方式在如皋、南充、宁波、佛山等取得了6宗地块的国有土地使用权，总土地价23.57亿元，新增土地面积32.35万平方米。

点评：积极扩张

11月月末苏州吴江区迎来10宗地块的集体出让，其中2宗地块因无人竞价遭遇流拍，土拍大戏以低调落幕。事实上，早在11月月中，苏州也曾一次性推出8宗位于核心城区的地块，总出让面积约67.55万方；从销售结果来看，5宗地块以底价销售，较高楼面价为15145元/平米，较高溢价率也不过22%。而12月1日，成都天府新区出让5宗558亩商服用地，也均为底价销售。

溢价率偏低，究其原因，无外乎以下几点：一是地方政府依据去年火爆的销售行情抬升了地块底价；二是*近楼市销售不振也使得房企的*趋于理性；三是地块出让的限制条件越来越多，比如竞自持、配建保障房等等；四是受“限价”因素影响，房企的*测算已不能按过去每年的房价增长率为依据，而是要基于当前政府的“合规”价格，房企不得不严控拿地成本；此外，据CRIC统计，2016年50个“地皇”中目前仅有一成开盘，地皇推迟入市客观上也降低了开发商们的拿地预期。

事实上，不仅仅是苏州，11月全国土地市场降温也较为显著明显，据CRIC监测，11月300城经营性土地销售1961幅，环比下跌16%；销售建面16496万平方米，环比微涨3.7%，同比下滑2.6%，销售总价3235亿元，环比不升反降16.6%，且同比也下滑9.2%，市场总体量升价跌较为显著；土地销售均价随之持续下降，11月份销售均价1961元/平方米，成为年内较低销售均价，环比下降20%，同比也降低6.8%。溢价率方面，11月土拍土地平均溢价率23.0%，环比下降1.7个百分点，在上个月已经低位运行的基础上再度下降，刷新年内平均溢价率较低值。

一线城市中上海“降温”较为显著，虽然动迁房集中出让，销售总建面高达229.68万平米；但从溢价率来看，仅有位于浦东花木板块的1宗商办用地以61.78%的高溢价出让，其余地块全部接近底价销售。一方面源于政策层面持续收紧，土拍资金和资格方面的双重限制将许多中小开发商“拒之门外”；另一方面市场销售低位运行也降低了部分开发商对后市的预期。

11月二线城市整体土地市场量价齐跌，土地销售均价下降至4068元/平方米，环比下滑14%，同比也下降20%，销售金额909亿元，同环比分别下降了43%和34%。以苏州为例，纯住宅和*类地块2017年 11月平均楼面价为11201元/平米，环比下降了48%，这主要源于前期层层升级的楼市调控效果渐显，市场热度有所下降，从而降低了开发商们对后市的预期，据CRIC统计，苏州商品住宅的销售均价已连续3个月持续走低，10月新开盘的11个项目共推出3668套房源，整体认购率在48%左右。此外，值得一提的是，成都在连续数月供需收紧的情况下，土拍热潮也有减退的苗头，11月销售的22宗*和纯宅地地块中半数是溢价率不足10%。

三四线城市中常州的土地市场热度也在持续下降，11月出让的6宗*和纯宅地，平均溢价率不足20%；一方面与房企资金面趋紧以及销售压力增加密切有关。临近年终，信贷政策未放松，银行又惯性紧缩银根，房企资金链压力倍增，因而拿地态度从激进转谨慎。另一方面四季度，常州土地供应节奏明显加快。在土地放量下，房企补仓冲动有所平抑，加之前期已有部分土地储备，“渴市”已有缓解，拿地并不急于一时。加之接近年末，外来房企为了节约时间成本、人力成本和财务成本，观望情绪强烈，也使得土拍竞争不如之前激烈。此外之前一直被“热炒”的佛山， 11月22日的销售了两宗*用地，溢价率均不足30%，其中三水新城地块对比周边8月销售的同规模地块，扣除配建后楼面地价便宜了近千元，降温显著。

综上，从目前来看，整体土拍市场还是日趋理性，但考量到核心一二线城市中土地仍是供不应求，这些城市即使“降温”，仍不排除部分热门地块受到追捧的可能。

你和丁祖昱，相约2018！

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