介入长租市场的建行正加紧收取深圳“红本”闲置房 合作伙伴*国企

导 读

谁能掌握资本，谁就掌握住了长租公寓的未来。

地产壹线 田晏林 发自北京

两周前，中国建设银行推出的*批长租公寓迎来了首位长租贷款客户。在深圳工作了近十年的李先生，此次向建行总共贷款26万元左右，签下了深圳市龙华区一套100多平米、外带全新装修的四居室，租期三年。

从中信银行为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务，到近期工商银行拿出6000亿融资支持租房市场，中国银行、建设银行等国有银行纷纷闯入长租公寓的市场。

网易房产近日获悉，建设银行深圳分行，在继月初与招商、华润、万科、恒大、碧桂园等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议后，继续派出市场人员加紧对企业闲置房的收取。

“只要红本房，拒绝绿本房”，是建行深圳分行收取长租公寓的一项硬性指标。

深圳的房产证封面，颜色有红、绿、蓝之分。“红本房”指商品房，可以在市场进行交易的，也可以申请银行按揭。“绿本房”和“蓝本房”都是指有报建手续，但非市场商品房。

网易房产向建设银行深圳分行求证，反馈的信息是：由建行设计推出的*个人住房租赁贷款产品——“按居贷”，要求出租的房源必须是房产证为“红本”的住宅、商务公寓或者产业配套的居住用房。而小产权房或者是“绿本房”均不在贷款范围内。

银行入局，规矩很多。

梳理各行业，可以发现，每一个强者的背后，都离不开金融系统的支持。这是“行业”得以升级为“产业”的*助力。

目前长租公寓市场，多主体特征愈发明显——有以新派为代表的“创业者”、开发商背景的“富二代”、政府主导的“国家队”，还有以银行为代表的“追风者”。

“追风者”变换不同步调，搅动着长租公寓的舞池。

从目前建设银行的操作模式上，我们能看出一条基本逻辑：通过大开发商获得房源，在自己打造的“CCB建融家园”APP上，提供在线看房、在线预定、在线签约、在线报修、租赁贷款等服务。

进入长租公寓，银行的获利手段还是要靠租赁贷款。

银行入局

解房企供应链、经费投入两大难题

建行推出的“按居贷”，特点是“额度高、放款快、利率低”，以整体年息*4厘的数字，印证了大型金融机构的产品创新能力。

虽然利率很低，但在银行业内人士看来，掌握了客户资源，就是掌握了赚钱的根本。有了客源，银行再开展一些中间业务，或许会扩大利润攫取的空间。

不过，一位农业银行的信贷经理则担忧，“信用贷款风险较大，这部分人群（租户），肯定是无房产，也就是无固定资产的人群，比较常驻人口，违约率的可能性会高很多。”

网易房产向建行深圳分行核实，如果贷款期间借款人出现违约行为，逾期超过10天，建行有权通知出租方、租赁运营方或者管理方进行催收。

如果贷款逾期超过20天，建行有权通知到出租方、租赁运营方或者管理方与借款人提前解除租赁合同，并且将借款人的房租和押金转入其在建行的指定账户。

“届时，这笔资金将优先用于提前归还贷款本息，以及其它应付款项。”而对于“应付款项”的所指，建行深圳分行工作人员未给出具体内容。

纵观开发商、酒店、中介、创业者多个运营主体，唯有银行的资金优势可以跟“财大气粗”的开发商相抗衡。

毕竟谁掌握资本，谁就掌握了长租公寓的未来。

链家研究院院长杨现领认为，“开发商的进入会让未来有更多可被管理、可被托管的资产。金融机构的进入，意味着有源源不断的长期资金和弹药。”

在一位开发商背景的运营商看来，银行进入长租公寓是响应国家号召，“从金融到租赁，隔行如隔山，运营长租公寓可不是容易的事。”

精明的银行绝不会做赔钱的买卖。

按照借款合同约定，借款人的违约信息会提供给金融信用信息基础数据库，以及其他征信机构，对个人征信记录将产生影响。

除了对逾期不交租者有一套管理规定外，明源地产研究院*研究员刘策指出，擅长风险控制的银行，不会自己运营公寓，会采取托管的方法，避免投入较高人力成本。

建行深圳分行选择将运营权交到自己参与*的住房租赁服务公司——建信住房(深圳)手中，由其负责租赁专业化管理。

切入长租公寓的举动，一方面确实是术业有专攻，另一方面银行恐怕也有自己的心思。要更多地分食蛋糕，银行似乎不只想扮演金融支持的角色。

基于对主体抗风险能力的考量，银行当前选择的合作对象大都是大型开发商或者国企。

11月2日，佛山万科将全自持项目打造成长租公寓，与中国建设银行共同推出“CCB建融家园泊寓”。

一位开发商背景的运营商告诉网易房产，“对银行来说，这是低风险领域；对开发商来说，银行的入局可以解决我们在供应链和经费投入上的两大难题。”

强强联手，银行和开发商都想尽快回收租金。然而对小企业来说，这无疑是危险信号。对此，“富二代”的开发商建议：尽快融资。

持币进场

银行被期待提供更多金融工具

银行入局牵动的不止开发商，更有无数具有创业背景的运营商。与“富二代”不同，“创业者”亟需解决的核心问题就是金融工具的缺失。

“未来长租公寓是属于品牌和资本的行业。”这是新派公寓创始人兼CEO王戈宏的判断。

今年10月，新派公寓的全国首单长租公寓权益型类REITs产品正式获批发行。网易房产获悉，其优先级*人便是招商银行和海口农商银行。

在利益分配时，B级或次级享有物业处置*，但通常期限较短，而优先级则可享有固定*。

目前，魔方公寓和自如寓发行了ABS，把未来预期的租金做成了证券化产品。新派公寓也与北京银行和58金融展开了合作。

扩大规模，抢占市场，是各家公寓运营商期待的画面。网易房产获悉，新派正在准备收购成都、上海、重庆的物业，目前正在与各大银行和开发商接洽，试图借大资本之力，撬动大规模收购。

*大、*周期长是运营商对行业的共识。然而，装修和改造成本是这条供应链上，*沉重的一环。

没有充足的流动资金，很多背景弱小的“创业者”，或一夜转型到长租公寓的服务商，或一夜销声匿迹。

王戈宏希望银行给出一个配资*低的利息，推出符合公寓供应链的金融产品。在目前的市场上，尚未见银行有相关动作。

如何让应收款（租金收入）、应付款（装修改造等投入）和物业资产实现证券化，像新派一样的“创业者”们，期待着银行给出新答案。

预先取之，必先予之。作为*的市场“分食者”，银行此番携重金闯入长租公寓，或许在不同背景的运营主体看来，这才是他们的*搭档。

作者田晏林

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