未经消防查收房屋出租合同效力若何认定

裁判要旨：

照章必须经过公安消防机构查收的房屋未经消防查收合格，以该房屋为目标物签订的房屋租借合同，该当认定无效。但在一审法庭争持闭幕前经消防查收合格，租借目标物契合了司法规定，合同经过瑕疵补正而变成有效，其效力溯及至合同成立之时。

案情：

赵安（假名）与浙江现代公司于2009年11月4日签定营业房租借合同一份，商定由赵安承租浙江现代公司位于杭州农副产品物流*的副食物买卖商场的2号商场1楼2-1-130、198、199号三间营业房，租借刻日一年，时刻自地点商场正式开业当天起计较，年房钱36278元。合同还商定了其他事项。同时，按照该租借合同的商定，赵安与现代公司委托经管商场的浙江食物商场另行签定营业房经管合同一份。合同签定当天，赵安付出了房钱及其他费用。2009年12月，赵安对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后，两边未再续签租借合同。

赵安以浙江现代公司创办商场的建设工程未经消防查收，违反司法的强迫性规定为由，诉至浙江省杭州市余杭区国民法院，请求认定两边租借合同及经管合同无效。

另查明，现代公司创办的副食物买卖商场2号商场于2009年12月28日正式开业，该商场建设工程经杭州市公安消防局进行消防查收，杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防查收合格的定见书。

裁判：

余杭法院经审理觉得，原、被告之间的房屋租借合同系当事人的真实意思暗示，且合同租借刻日已届满。现原告赵安以被告创办商场的建设工程未经消防查收，违反司法的强迫性规定为由，请求认定两边租借合同及经管合同无效。但被告2号商场的建设工程在本案法庭争持闭幕前已经消防查收合格，且原、被告之间的租借合同已经届满，原告赵安主意租借合同无效已没有需要。据此，一审法院判决采用原告赵安的诉讼请求。

宣判后，原告赵安不服一审讯决，向杭州市中级国民法院提起上诉。

杭州中院经审理觉得，原审法院按照现代公司提交的《杭州市公安消防局建设工程消防查收定见书（杭公消2011第0262号）》，作呈现代公司创办的副食物买卖商场2号商场已于2011年10月8日经消防查收合格的现实认定，契合凭证所反响反映出的客观环境，故对赵安针对现实认定提出的上诉来由不予撑持。原审法院鉴于现代公司的上述工程项目在本案的法庭争持闭幕前已经消防查收合格，且两边之间的租借合同也已经实际履行，故认定赵安与现代公司之间的租借合同有效，并没有不妥，故亦不撑持赵安针对合同效力提出的上诉请求。

杭州中院判决：采用上诉，维持原判。

评析：

1.以未照章经消防查收合格的房屋为目标物签订的房屋租借合同，因违反目标一定、能够和合法的合同有效要件之规定，该当认定无效

对于以未照章经消防查收合格的房屋为目标物签订的房屋租借合同的效力成绩，我国消防法第十条和《建设工程消防监视经管规定》规定，建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭铺、商场、商场等人员聚集场所，建设单位在工程落成后，该当向公安机关消防机构申请消防查收，未经消防查收或者消防查收不合格的，禁止插手使用。该规定实质是出于行政经管和建筑物使用保障的考虑，应认定为经管性强迫性规定。本案所涉的现代公司建设经营的副食物买卖商场地盘使用面积为80941.9平方米，建筑总面积大于1万平方米，该商场在出租使用前必需要经消防查收合格，被告在商场未经消防查收合格的环境下与原告签定营业房租借合同，该租借合同应属无效。

2.一审法庭争持闭幕前经消防查收合格，租借目标物契合了司法规定，无效合同经过瑕疵补正而变成有效

无效合同效力补正，是指按拍照关司法律例规定，有些合同原本该当被认定为无效，但是许可当事人在一定刻日内回收举措措施对合同效力加以完美，或者因某些客观事由使合同中的无效景象自动消弭，从而使原本无效的合同转移为有效合同。

无效合同补正需知足要件：该当是一个无效合同；无效合同的无效原因必须已经没落；当事人须对无效合同作出认可；合同的补正不克不及违反司法规定该行为无效的基本主旨；补正的较后时限必须在一审法庭争持闭幕前。

无效合同发生效力补正后，合同的性质发生了根天性的变更，合同的效力由无效变换为有效，变换后的合同成为具有司法约束力的有效合同。按照合同法事理，两边当事人必须依照合同商定的实质，周全履行各自承担的义务。但这里发生一个若何认定合同生效的时刻成绩，即无效合同补恰能否具有溯及力的成绩。

具体到本案，涉案房屋在一审法庭争持闭幕前经消防查收合格，营业房业已合法化，经过这类补正，使房屋租借合同知足了合同的全数有效要件。同时，该租借合同已经履行完毕，所以对原告赵安请求确认租借合同无效的诉请不应给予撑持。

3.对于合同效力轨制价钱与合同安闲原则

合同本是买卖关系在司法上的表示，鼓励买卖是合同法应有之意，是合同法一项主要的功能。合同安闲原则是合同法的基本原则，此中当事人意思自治是合同安闲原则的核心实质和集结表示。就法令的价钱取向而言，淡化对合同效力的国度公权力干预干与（包含法令干预干与），充实尊敬和包庇当事人的意思安闲，尽能够地扩大有效合同的限制，是国民法院在案件审理中贯彻能动法令观念的具体表示。本案房屋租借合同目标物在合同签订时未经消防查收，具有一定的违法情节，但在一审法庭争持闭幕前查收合格，违法情节已没落，且合同已经履行完毕，国度干预干与的来由没落，据此不应再认定为无效合同。否则，对于包庇买卖保障和包庇真诚的买卖次序均是无益的。此外，本案所涉商场内同类商铺有300余间，之前已有局部商户因租借合同胶葛向当局局部及讯息媒介反响反映过近似诉求，本案审理惹起了众多商户（承租人）的关切，案件*终认定租借合同有效，从而采用原告赵安诉讼请求的做法，稳定了商场的泛泛经营，较好地实现了审讯的司法结果和社会结果的同一。

本案案号：（2011）杭余民初字第287号；（2012）浙杭民终字第114号

案例编写人：浙江省杭州市余杭区国民法院李如兴付春杰

相关司法常识：

房屋出租合同又叫房屋租借合同，是当事人一方将租借物拜托另外一方使用，另外一方为此付出房钱并于期满后了偿租借物的和谈。房屋租借合同是租借合同的一种，具有租借合同的一般特征，应合用《合同法》有关租借合同的一般规定。　房屋出租合同合同与一般租借合同不合的地方，要紧在于合同目标物是属于不动产的房屋，由此也带来某些司法规定规矩上的非凡性，如房屋的承租人有优先采办权，同住人享有同住权和在承租人兴起后可以承受合同，房屋租借要向房屋经管局部挂号备案等。