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导 读
自如选择吃下政策灰色地带的蛋糕,如今风险爆发,它必须出来面对局面
地产壹线 汪瑞杰 发自北京
刚刚过去的11月,自如因为分散式长租公寓产品“自如友家”的隔断问题,和其他有隔断间的长租公寓运营商一起被推上风口浪尖。CEO熊林发布回应,称自如房源在12月31日之前“不涨一分钱”,同时需要搬离的自如租客会得到“免费换租”、“免费搬家”以及“一个月房租”的补偿。熊林的回应在微信上发出后,4个*即突破10万+。
这却没有挡住业内专家的质疑:“自如早就知道隔断间在北京是非法的,只是想吃这口蛋糕而已。”“这不应该是自如这个企业的补救措施么?有什么好温暖的?”
自如“拆弹未遂”
10月26日的自如新品发布会上,自如发布了分散式长租公寓产品的*版——友家5.0,*的特点是开放客厅,同时加上了电视、动感单车、多功能创意桌。熊林对这一改变的解释是:“不能逆着人的需求做产品”,友家5.0是在考虑了自如客的需要进行的产品升级。
现在看来,出身链家系,长于战略规划的自如很可能早已预见到:一直以来都未曾出台政策让“N+1”合法的北京,会成为自如资产管理版图中的一颗定时炸弹。
自如开始拆弹。12月1日之后,自如所有新收的分散式公寓都会改成友家5.0.原有的友家2.0、3.0也会陆陆续续开始置换,逐渐改成友家5.0。
只是这枚定时炸弹却因为特殊事件提前爆炸,让长租公寓在消防等方面的尴尬局面再度暴露。严格来讲,除了“N+1”模式的自如友家,集中式长租公寓在消防上也是非法的。不仅是自如,龙湖冠寓、万科泊寓的集中式长租公寓大多数由商业、工业用建筑改建,土地性质也并非住宅,均属于非法之列。
目前全国各地仅有佛山市出台了允许商业、工业建筑改成居住属性的政策,改建之后仅允许出租不得销售,且10年之内不得转让。
一面是禁止改建的法律,一面是政策向好的前景和存在感不强的监管措施,行走在灰色地带成了长租公寓运营商的原罪。
自如再加速,资金从哪来?
左晖曾判断,盲目进入租赁需求不充足、租赁矛盾不突出的市场,只会让试图改造旧模式的自如成为殉葬者,广州没有进入有这个原因。
这一判断来自2016年,而今自如不仅进入了*一个一线城市广州,而且大规模进入新兴的二线城市。2017年12月1日,自如低调宣布进驻广州、武汉、成都、天津四城。至此自如已经进驻9城,覆盖了几乎全部的热点一二线城市和全国*主要的几大城市群。
为何自如开始转向,进入看起来租赁矛盾并不突出的二线城市?
数据显示,对比2016年第三季度,2017年同期南京的租房需求增长了40%以上。近来租房需求大幅上涨的城市不只有南京。从线上数据表现来看,一线城市中广州和深圳的增长量分别达到41%和33%。部分二线城市租房需求增长比例更加明显,杭州增长71%、重庆增长了45%、武汉增长了39%。
受益于租赁需求的集中爆发,从2015年至今,自如以每年近100%的规模成长速度在全国范围内扩张。自如租客规模也早早越过100万大关,向200万挺近。
网易房产了解到,自如现在的收房速度是每月一万间,*数据表明自如拥有的房源已经达到50万间。
自如友家的二房东模式对于资金的要求并不低,单套房改造的成本需要数万元。自如高速收房的另一面是更高的改造成本。
问题是,自如的融资一直成谜。自如公司股东构成由左晖控股,并没有任何机构股东。除了之前成功发行一单ABS之外,并没有公开的自如融资信息。
目前进驻的城市中,北京已经开始盈利,但是其他城市仍然亏损。快速扩张之下自如能否维持现金流?未来的盈亏点在哪里?这仍然是自如需要回答的问题。
流量、场景:自如的另一种可能?
2017年12月3日,世界互联网大会在乌镇召开,链家左晖*出席。左晖在大会上的演说主要谈及自如的o2o模式,其中一句话,勾勒出自如未来的蓝图一角。
“自如这一居住产品与消费者接触时间长,每天至少10*。换言之,我们跟年轻人每年会有1亿*的接触时间,这一点非常激励我们。”
在这个存量时代,*值钱的不就是用户的时间吗?
线*量的价格逐年飙升。对于创业者和企业而言,流量的价格逐渐贵到难以承受。同时,线上投放的流量还面临用户是否*真实等一系列的问题。
翻开自如母公司链家的股东图谱,里面有中国半个互联网圈。在互联网行业参股链家的名单中,名气*的是腾讯和百度。2016年4月链家完成B轮融资,融资额60亿元人民币,百度和腾讯为战略*方。除此之外,*头条张一鸣、美团王兴、58同城姚劲波等的身影也可以看到。
受到关注的链家并不仅仅是一个简单的中介企业,背后更是大数据、流量这一类更让互联网圈感兴趣的东西。
自如已经在流量变现上做了一点小尝试,app中上线优品功能,可以直接购买自如适配的各类家具用品。另外Meeta功能也有那么点撬动租客更频繁地打开app的意思。不过目前自如并没有大规模推广社群活动以及社交功能的动作。
那么问题来了,自如会在什么时候运作手里这份流量金矿呢?
作者汪瑞杰
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