“暖南”成“型南”，100组数据看精品迭出的“城南”蜕变逻辑！

作为全国楼市的标杆，2017年北京调控的力度越来越大，特别是着力加法供应下，过去买不起房的刚需有福了！

从土地供应就明显可以预期到，过去买不起房的群体，用几十万做*买到共有产权房的可能性很大。

2017年北京供应了71宗地，其中出租房面积91万平米，共有产权面积在300万平米。整体看市场的供应在*近4年属于*值。基本接近了2013年土地供应量。所有土地中接近一半都是共有产权与出租房，有完全产权的商品房住宅面积为337万平米，占比大约是35%。

那么对于刚需购房者来说，买共有产权与限价商品房或者商品房住宅那个合适？

伟哥还是以北京*个共有产权项目金成雅苑来做个简单的做个测算：

（其中的限价房为北京2016年来的新类别，限房价竞地价，房价低于市场价）

未来北京将有三类物业：

1：是存量土地入市的非限价商品房，这部分价格市场价，是否上涨主要看市场波动。

2：共有产权房，从*角度看，共有产权已经毫无价值，从制度设计上，的确是非常明显的回归了居住。

不得转商，从算账的角度看，共有产权的确已经没有*价值，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得*的概率已经非常低了！基本上申购以后再离开这个市场的可能性也很小。

3：限房价竞地价项目，与商品房相比产权完全一样，区别只是购房后5年不售出，而价格则一般明显低于市场价20%左右。

刚需和改善群体如何选择北京？

北京共有产权房和限价商品房，的确保护了两种刚需，北京市政府用牺牲土地出让金的方式，平稳了市场价格。

对于刚需和改善需求来说，未来特别是2018年如何选择北京？选择北京什么区域，选择哪种类型的物业？

持续加码的房地产调控下，对于改善需求来说，其实很简单，依然是选择商品房，但对于刚需来说，选择更多了。

伟哥建议：如果是收入相对较低，而且对未来的收入预期比较平稳，建议可以考虑共有产权，较低的进入门槛，就可以享受产权。

但如果是将来有置换的需求，而且*能力超过100万，建议还是考虑北京的限价商品房，对于这类房源来说，目前的价格已经低于市场价格，从**看，优于二手房，从未来的换房来说：退可一直居住，进可再次改善。预留了升级空间。

2：从选择区域看：南部区域*值得期待

北京2017年商品住宅市场，前5有3个项目在南城，*主要分布在大兴，这其实也体现了市场对南城，对大兴的关注！

而从未来的土地供应角度看，北京整体六环内市场供应并不高，所以，从区域选择看，延庆、平谷等远郊区需要谨慎，有利好的区域，对于2018年来说，依然是值得关注的买房区域。

那么北京楼市各方向的市场成交如何？

从2015年开始的北京市场趋势看，南部越来越被市场关注，长安街以南占据了北京销售的55%-60%。而库存数据也体现了，南部区域的市场后续将继续活跃。

以代表南城的丰台、大兴、房山区域为例，三区在2017年合计签约住宅6195套，均价在5.5万左右。而目前1.2万套的库存则是历史*值。整体市场的供需结构紧张。

在房地产市场，南城越来越重要，那么如何掘金南城楼市？

如何掘金南城楼市？

从目前的市场情况来看，房地产市场已经基本实现了“房住不炒”的楼市预期。

在这个市场预期下，买房其实还是看经济发展：

如果说2015年前，2次南城计划下的南城楼市变化只是暖南的话，那么现在的南城已经蜕变成为“型南”。北京只有南城还有土地可供开发，规划也在全面向南城倾斜，“南城计划”分两期为北京南城投 资7500亿，南城的变化也日新月异！

首先：南城的经济发展加速：

南城的丰台与大兴是这几年南城计划的发力点，从GDP发展看，上涨速度明显超过全市平均，这种情况下，有GDP必然有产业，有产业就有人气。

其次：南城越来越发达的交通！

南城的交通发展*快，大型商业配套、区域行政*以及居住区将全面地连于一体，生活半径大大扩展，这样的前景将会吸引更多的财智人群和新兴产业前来，京南价值将实现全面的提升。

2009年前，北京一共有100个地铁站点只有10个在南城。

目前全北京一共300个站点，其中南城已经有120个左右。大兴线、房山线、亦庄线、10号线、7号线、9号线、14号线，*近几年北京地铁的80%新开通站点都将开通在南城。

整体南城的发展从地铁站点增加比例就可以看出潜力。连接北京新老机场、环绕小半个北京的S6线，预计2019年12月竣工；经过东城，丰台，大兴三个区的8号线瀛海站计划2018年年底开通。届时，S6线将与8号线在瀛海站交汇，未来这里将打造成为10万方的大型商业综合体。

从高速路来看，现在北京在东、南方向至少已有京港澳、京台、京津、京津唐这四条高速路，随着16年12月京台高速北京段正式通车，缓解了目前北京很多方面的交通压力。此外，南城已经规划了很多城市主干道、次干道，路网还将继续加密。

第三：房地产发展越来越重体验轻地域——无界人居应运而生！

互联网时代，各行业正在进行大规模的行业整合、跨界合作，行业间的边界也越来越模糊，边界壁垒正在不断弱化，“无边界”成为一种趋势。

房企联合拿地，共同操盘项目，集各家所长为购房者献上人居之宅。购房者亦不局限于固有的行政区域，而是将目光放在整个大市场中，回归对房子*本真——舒适、宜居的居住需求，万物皆有尺度，人们衡量人与居住的标准不再被“区域、市场、房企”等因素限制，皆以人的需求与感受为出发点，“无界人居”时代正待开启。

南城经济的飞速发展的同时，人们也需要更加宜居的住宅产品，为南城带来的更均衡、更充分的发展。

对居住需求十分敏感的房企对此早已察觉。远洋、首创、世茂、金融街便是其中主力。

4：四大开发商在南城重新定义“无界人居”！

远洋、世茂、首创、金融街四大开发商将破除房企界限，携手擎引客户需求， 择址居住舒适度高，交通完善便捷，教育资源丰沛，商业配套完善，公园环抱的生态宜居区域，集远洋、世茂、首创、金融街产品优势，以精工品质入驻南城，敬献时代精品人居住宅。通过建立完善的体系及居住方式，运用多种创新力的手法不断迭代产品，以期给购房者更好的体验。

怀着对改善人们居住水平的高度情怀，以更宜居的现代化轻奢人居住宅，更人性化的物业服务模式，更多样化定制化的社区功能，充满创造力的满足人们心中所需的“无界人居”需求。让人们领悟到房子只是一个配角，生活在这里的人才是主角，这不仅重新定义了生活，更是对于现有居住价值的破题思考，人居新时代将被重新定义。

12月26日，远洋、首创、世茂、金融街联手新浪乐居举办的 “无界人居 城市焕新——四强四盘耀南城 共筑城市新美好”高峰论坛圆满落幕！

远洋、世茂、首创、金融街于今年下半年，在黄村、瀛海、次渠等地连续拍下4块地，投入近170亿巨资，四强联合深耕南城，将为南城带来四大楼盘项目，于今年首先亮相的为“万和斐丽”“颐璟春秋”两大项目。

在论坛上：*的亮点是以万和斐丽、颐璟春秋为载体，远洋、首创、世茂、金融街四强开发商联手，无论从产品开发，社区人居品质打造，充分体现了无界人居*核心即新贵阶层对居住空间生活品质的上乘追求。

万和斐丽项目营销总监范延、颐璟春秋项目营销总监梁吉周介绍到，万和斐丽、颐璟春秋作为四盘中先行亮相的两大项目，将以远洋两大高端产品线“万和系”“春秋系”为蓝本，以政府导向为准则，为南城提供高品质奢境平层、瞰景平层等多样化产品。

颐璟春秋梁吉周表示，从项目的板块来讲，颐璟春秋囊获了公园地产、教育地产、商业地产、高铁地产四大优势，占尽了天时地利，优质的教育资源，大体量的商业配套，在加上周边优越的环境和畅达的交通网络，将构成项目独特的优势。

万和斐丽范延表示，这个项目的特点可以概括为几个词：五环、地铁、公园。项目项目周边2个机场、3条地铁、5条高速，拥有德贤、亦庄、荟聚三大商圈及南海子湿地公园，整体优势明显。另外，范延也特意提到，2018年远洋在整个北京的布局是比较大的变化。万和斐丽、颐璟春秋这两个项目作为新盘的主力军，非常值得大家期待。

两大品质项目的入市，也将改变南城普通住宅和保障性住房的集中，优质人居住宅相对较少，居住格局，焕新南城人居生活。

更是验证了“城南”蜕变逻辑：规划利好+优质开发商+优质产品！