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“暖南”成“型南”,100组数据看精品迭出的“城南”蜕变逻辑!

来源:大伟看楼市   发布时间:2017-12-28

作为全国楼市的标杆,2017年北京调控的力度越来越大,特别是着力加法供应下,过去买不起房的刚需有福了!

从土地供应就明显可以预期到,过去买不起房的群体,用几十万做首付买到共有产权房的可能性很大。

2017年北京供应了71宗地,其中出租房面积91万平米,共有产权面积在300万平米。整体看市场的供应在最近4年属于最高值。基本接近了2013年土地供应量。所有土地中接近一半都是共有产权与出租房,有完全产权的商品房住宅面积为337万平米,占比大约是35%。

那么对于刚需购房者来说,买共有产权与限价商品房或者商品房住宅那个合适?

伟哥还是以北京第一个共有产权项目金成雅苑来做个简单的做个测算:

(其中的限价房为北京2016年来的新类别,限房价竞地价,房价低于市场价)

未来北京将有三类物业:

1:是存量土地入市的非限价商品房,这部分价格市场价,是否上涨主要看市场波动。

2:共有产权房,从投资角度看,共有产权已经毫无价值,从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住。

不得转商,从算账的角度看,共有产权的确已经没有投资价值,买了共有产权房,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率已经非常低了!基本上申购以后再离开这个市场的可能性也很小。

3:限房价竞地价项目,与商品房相比产权完全一样,区别只是购房后5年不售出,而价格则一般明显低于市场价20%左右。

刚需和改善群体如何选择北京?

北京共有产权房和限价商品房,的确保护了两种刚需,北京市政府用牺牲土地出让金的方式,平稳了市场价格。

对于刚需和改善需求来说,未来特别是2018年如何选择北京?选择北京什么区域,选择哪种类型的物业?

持续加码的房地产调控下,对于改善需求来说,其实很简单,依然是选择商品房,但对于刚需来说,选择更多了。

伟哥建议:如果是收入相对较低,而且对未来的收入预期比较平稳,建议可以考虑共有产权,较低的进入门槛,就可以享受产权。

但如果是将来有置换的需求,而且首付能力超过100万,建议还是考虑北京的限价商品房,对于这类房源来说,目前的价格已经低于市场价格,从投资收益看,优于二手房,从未来的换房来说:退可一直居住,进可再次改善。预留了升级空间。

2:从选择区域看:南部区域最值得期待

北京2017年商品住宅市场,前5有3个项目在南城,最主要分布在大兴,这其实也体现了市场对南城,对大兴的关注!

而从未来的土地供应角度看,北京整体六环内市场供应并不高,所以,从区域选择看,延庆、平谷等远郊区需要谨慎,有利好的区域,对于2018年来说,依然是值得关注的买房区域。

那么北京楼市各方向的市场成交如何?

从2015年开始的北京市场趋势看,南部越来越被市场关注,长安街以南占据了北京销售的55%-60%。而库存数据也体现了,南部区域的市场后续将继续活跃。

以代表南城的丰台、大兴、房山区域为例,三区在2017年合计签约住宅6195套,均价在5.5万左右。而目前1.2万套的库存则是历史最低值。整体市场的供需结构紧张。

在房地产市场,南城越来越重要,那么如何掘金南城楼市?

如何掘金南城楼市?

从目前的市场情况来看,房地产市场已经基本实现了“房住不炒”的楼市预期。

在这个市场预期下,买房其实还是看经济发展:

如果说2015年前,2次南城计划下的南城楼市变化只是暖南的话,那么现在的南城已经蜕变成为“型南”。北京只有南城还有土地可供开发,规划也在全面向南城倾斜,“南城计划”分两期为北京南城投 资7500亿,南城的变化也日新月异!

首先:南城的经济发展加速:

南城的丰台与大兴是这几年南城计划的发力点,从GDP发展看,上涨速度明显超过全市平均,这种情况下,有GDP必然有产业,有产业就有人气。

其次:南城越来越发达的交通!

南城的交通发展最快,大型商业配套、区域行政中心以及居住区将全面地连于一体,生活半径大大扩展,这样的前景将会吸引更多的财智人群和新兴产业前来,京南价值将实现全面的提升。

2009年前,北京一共有100个地铁站点只有10个在南城。

目前全北京一共300个站点,其中南城已经有120个左右。大兴线、房山线、亦庄线、10号线、7号线、9号线、14号线,最近几年北京地铁的80%新开通站点都将开通在南城。

整体南城的发展从地铁站点增加比例就可以看出潜力。连接北京新老机场、环绕小半个北京的S6线,预计2019年12月竣工;经过东城,丰台,大兴三个区的8号线瀛海站计划2018年年底开通。届时,S6线将与8号线在瀛海站交汇,未来这里将打造成为10万方的大型商业综合体。

从高速路来看,现在北京在东、南方向至少已有京港澳、京台、京津、京津唐这四条高速路,随着16年12月京台高速北京段正式通车,缓解了目前北京很多方面的交通压力。此外,南城已经规划了很多城市主干道、次干道,路网还将继续加密。

第三:房地产发展越来越重体验轻地域——无界人居应运而生!

互联网时代,各行业正在进行大规模的行业整合、跨界合作,行业间的边界也越来越模糊,边界壁垒正在不断弱化,“无边界”成为一种趋势。

房企联合拿地,共同操盘项目,集各家所长为购房者献上人居之宅。购房者亦不局限于固有的行政区域,而是将目光放在整个大市场中,回归对房子最本真——舒适、宜居的居住需求,万物皆有尺度,人们衡量人与居住的标准不再被“区域、市场、房企”等因素限制,皆以人的需求与感受为出发点,“无界人居”时代正待开启。

南城经济的飞速发展的同时,人们也需要更加宜居的住宅产品,为南城带来的更均衡、更充分的发展。

对居住需求十分敏感的房企对此早已察觉。远洋、首创、世茂、金融街便是其中主力。

4:四大开发商在南城重新定义“无界人居”!

远洋、世茂、首创、金融街四大开发商将破除房企界限,携手擎引客户需求, 择址居住舒适度高,交通完善便捷,教育资源丰沛,商业配套完善,公园环抱的生态宜居区域,集远洋、世茂、首创、金融街产品优势,以精工品质入驻南城,敬献时代精品人居住宅。通过建立完善的体系及居住方式,运用多种创新力的手法不断迭代产品,以期给购房者更好的体验。

怀着对改善人们居住水平的高度情怀,以更宜居的现代化轻奢人居住宅,更人性化的物业服务模式,更多样化定制化的社区功能,充满创造力的满足人们心中所需的“无界人居”需求。让人们领悟到房子只是一个配角,生活在这里的人才是主角,这不仅重新定义了生活,更是对于现有居住价值的破题思考,人居新时代将被重新定义。 

12月26日,远洋、首创、世茂、金融街联手新浪乐居举办的 “无界人居 城市焕新——四强四盘耀南城 共筑城市新美好”高峰论坛圆满落幕!

远洋、世茂、首创、金融街于今年下半年,在黄村、瀛海、次渠等地连续拍下4块地,投入近170亿巨资,四强联合深耕南城,将为南城带来四大楼盘项目,于今年首先亮相的为“万和斐丽”“颐璟春秋”两大项目。

在论坛上:最大的亮点是以万和斐丽、颐璟春秋为载体,远洋、首创、世茂、金融街四强开发商联手,无论从产品开发,社区人居品质打造,充分体现了无界人居最大核心即新贵阶层对居住空间生活品质的上乘追求。

万和斐丽项目营销总监范延、颐璟春秋项目营销总监梁吉周介绍到,万和斐丽、颐璟春秋作为四盘中先行亮相的两大项目,将以远洋两大高端产品线“万和系”“春秋系”为蓝本,以政府导向为准则,为南城提供高品质奢境平层、瞰景平层等多样化产品。

颐璟春秋梁吉周表示,从项目的板块来讲,颐璟春秋囊获了公园地产、教育地产、商业地产、高铁地产四大优势,占尽了天时地利,优质的教育资源,大体量的商业配套,在加上周边优越的环境和畅达的交通网络,将构成项目独特的优势。

万和斐丽范延表示,这个项目的特点可以概括为几个词:五环、地铁、公园。项目项目周边2个机场、3条地铁、5条高速,拥有德贤、亦庄、荟聚三大商圈及南海子湿地公园,整体优势明显。另外,范延也特意提到,2018年远洋在整个北京的布局是比较大的变化。万和斐丽、颐璟春秋这两个项目作为新盘的主力军,非常值得大家期待。

两大品质项目的入市,也将改变南城普通住宅和保障性住房的集中,优质人居住宅相对较少,居住格局,焕新南城人居生活。

更是验证了“城南”蜕变逻辑:规划利好+优质开发商+优质产品!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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