武汉*易主背后：越秀REITs+地产“双平台”资本腾挪

导 读

300万平米商业物业，有望在未来逐步注入越秀REITs。

地产壹线 梁爽 发自武汉

作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”构成一个完整闭环。各环节之中，资本的入场和退出尤为关键。

商业地产资金沉淀重、运营周期长，项目用作销售还是持有，是开发商经营模式的分水岭。销售能回流现金，但运营水准难保障；长期持有被视作“正道”，但对开发商的融资能力提出了极高要求。

近日，武汉一宗23亿元的并购引起了网易房产的注意。

全武汉*的*项目——高达330米、拥有270度江景的国际*写字楼越秀财富*——被开发商越秀地产以近23亿元的价格出让67%股权，完成资产证券化。这场交易还包括一栋5层的购物*和配套停车位，收购方是越秀地产的关联公司、在香港上市的越秀房地产*信托基金（简称“越秀房产基金”）。

交易完成后，越秀地产套现近23亿元、获得4亿元溢利，并保留33%股权继续享受物业未来增值；

越秀房产基金通过收购，将资产规模从311亿元增加到350亿元，并丰富了资产组合；

而经过易主后的武汉*，运营水平不但不受拖累，出租率还有望大幅提高；

上述“多赢”的商业地产资产腾挪，是如何完成的？“越秀系”的地产金融化路径，能成为业界仿效的样本吗？

值得关注的3个细节

越秀REITs资金成本低于2%

12月4日，越秀房产基金召开基金持有人特别大会，以99.9788%的高赞成票通过了一项收购决议：以22.81亿元收购越秀地产在武汉两个商业项目——一栋68层的“武汉*”武汉越秀财富*，外加一座5层的星汇维港购物*和配套停车位，总建筑面积约24.8万平米。

两个商业项目的评估值约36亿元。收购完成后，越秀房产基金将持有物业67%股权，余下33%依然由越秀地产掌握。

越秀房产基金是全球首只*于中国内地物业的上市REITs。上述项目被注入越秀房产基金，是资产证券化的过程，也是资产由“重”变“轻”的过程。

交易中有几个细节值得关注。

其一是收购的时机。过去为了满足*要求，越秀房产基金往往倾向于收购运营成熟、有较高出租率的物业，例如2015年斥资26亿元收购上海宏嘉大厦，该写字楼当时出租率近95%。但这次收购的两个项目还在成长期，其中武汉越秀财富*刚开业仅一年多，出租率约40%。

为何收购如此“迫切”？越秀房产基金行政总裁及执行董事林德良表示，主要考虑到资产价格。“今年的武汉跟明年的武汉不一样，楼价可能会更贵。”他说，过去一年武汉的大宗物业成交均价在1.8-2.2万元/平米，而本次交易均价约1.95万元/平米，收购价合理。

其二是收购的融资安排。林德良透露，收购资金100%来自银行贷款。目前项目租金*为3.9%，计划三年内将净租金*提升到4.8%，而越秀房产基金目前银行贷款利息为HIBOR（香港银行同行业拆借利率）+1.3%，即融资成本不超过2%。*足以覆盖资金成本。

资金成本控制在2%以内，这在内地几乎难以想象。这得益于越秀房产基金在境外拿到国际三大评级公司给出的*级（Baa2及BBB）评级。林德良表示，目前在境内5年期以上银行贷款利率为4.9%，而物业普遍的租金*不过4%-5%，导致内地REITs难以推行。相比之下，越秀房产基金在香港上市，融资成本低，是REITs的沃土。

其三是股权的设置。越秀地产并非一次性完全套现，而是保留了33%股权。随着未来项目运营水平提高、资产估值提升，越秀地产可以进一步套现余下股权，享受资产的增值。

“双平台”资产腾挪

越秀地产的三重*

武汉*的资产腾挪，是越秀集团“双平台”优势的充分展示——即由越秀地产拿地开发并进行前期运营，待项目运营到合适时机后出售，交给越秀房产基金进行上市交易。

越秀地产与越秀房产基金同属越秀集团，均为H股上市公司。其中，越秀地产持有越秀房产基金35%股权。

有句俗语叫“卖的比买的更精。”这句话用在本次收购中很是恰当。

越秀地产副总经理朱晨表示，越秀地产可以获得短期、中期、长期的三重*。短期看，公司获得近23亿元的现金流，其中包括4亿元的溢利，能迅速滚动投入公司后续发展，改善上市公司资本结构及提高资产周转率；中期看，项目资产还有很大的增值空间，33%股权可以在后续进一步出让获利；长期而言，越秀地产是越秀房产基金的股东，每年能通过派息享受稳定的租金*。

“越秀地产利润的形成不仅仅来自于当下套现得到的4个亿溢利，还要看到它的长线*。”林德良解释道，房企开发物业所获的利润无非来自两个途径，一是运营开发形成的利润，二是资产评估增值产生的利润。一般而言，评估增值的利润在房企的财务报表中不能反馈为核心利润，但是将项目转让给越秀房产基金后，就可以形成核心利润，对公司股东进行分派。

“*直接的好处是套现、资金回笼、实现核心利润，每年在房托基金获得的利润，在越秀地产反映的报表上也是核心利润。”林德良说，“因此香港资本市场很看重’双平台’模式。”

而从越秀房产基金的角度，这也是一笔值得做的生意。一方面，租金*足以覆盖资金成本，对未来的派息是正向作用，因而能获得股东高票通过；另一方面，武汉物业的注入是继2015年越秀房产基金成功布局上海后，再一次在广州以外地区拓展业务，使基金资产规模由311亿元增长至350亿元，可改善交易的流动性、提升基金融资和并购能力，持续为基金单位持有人创造更大利益。

越秀集团这一模式被总结为“双平台”互动，也称作”开运金”模式（开发+运营+金融）。由于越秀房产基金的*，这种商业模式模式称为越秀集团独有，同行难以效仿。

千亿REITs计划

300万平米物业等待注入

越秀集团的“双平台”模式早在2005年已有雏形，2012年正式突出，如今随着集团“*并举”战略以及内部架构整合的完成，“双平台”模式正在加速推进。

早在2005年越秀房产信托基金上市之初，接手的4个商业地产项目均来自越秀地产。

2012年，资产规模仅66亿元的越秀房产基金，以134亿元价格“吞”下广州国际金融*，资产迅速*3倍，被称为“蛇吞象”。

在2012年业绩会上，越秀房托管理层还透露了未来一系列资产注入计划，涵盖越秀地产的7、8个商业项目。此后，越秀地产和越秀房产基金的高管每次在公开场合出现，都要被媒体变着法子追问同一个问题：是否有收购计划？何时实施资产注入计划？

2015年，迟迟未能再现“双平台”互动的越秀房产基金，将目光转向外部收购。其以26亿元代价收购上海宏嘉大厦，这是越秀房产基金*在广州区域外布局。

2016年12月，林德良在客户年会上宣布，越秀房产基金未来的目标是“千亿资产”，这意味着其资产规模将在2015年基础上翻3倍以上。

林德良提出的“千亿资产”战略，是越秀集团发力商业运营的一个侧面。据网易房产了解，2016年，越秀地产成立了新的全资子公司越秀商投，负责所有持有型商业地产项目的投融资、开发、运营管理、变现及资产证券化。这一变动表明，越秀地产正在“主动做强商业”，整个越秀集团资源也在向商业运营倾斜，“大资管”格局正在形成。

“越秀集团的战略是*并举。既要提高商业地产的比例，又要达到越秀地产快周转平台的市场估值的要求，这就需要越秀房产基金的配套计划，这个计划需要不断地把商业物业从越秀地产转为越秀房产基金持有。”林德良说。

他透露，越秀地产目前持有商业物业超过300万平米，如果把这些货值转变成越秀房产基金的上市资产，“十四五”之内就可以实现“千亿资产”目标。

截至目前，越秀房产基金管理的商业地产项目已达8个，除上海项目之外，其余均由越秀地产注入。

不排除越秀房产基金未来参与前期拿地的可能性。林德良告诉网易房产，2015年8月份，香港房地产基金守则允许房地产基金和保险公司以相当于总资产10%的资金投入开发性物业。“如果我们对前期拿地进行研究，也是顺理成章的。”

据悉，越秀地产正在尝试养老产品和长租公寓，这些多元业态均有可能纳入REITs的资产包。

作者 梁爽

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