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合生创展转型突围:打出“科技+”标签

来源:地产壹线   发布时间:2017-12-29

导 读     

突围之路,能否重现芳华?

地产壹线 田晏林 发自北京

继五年前,合生创展获得约112.7亿元的合约销售金额后,留给它再破百亿规模的时间已不足三天。

本月11日,合生创展集团(00754.HK)发布截至2017年11月30日止11个月未经审核营运数据。今年前11个月,集团合约销售金额为约人民币80.79亿元,较去年同期约人民币77.36亿元同比上升4.4%。

去掉1月份1.16亿*值,再去掉10月份13.81亿的*值,粗略估算,截止到今年11月底,合生创展单月净合约销售额的平均值在7.3亿左右。

若要在12月的31天内,完成将近20亿的销售任务,这似乎有点困难。

12月28日,在地产金融创新高峰论坛上,合生创展华北事业部总经理刘芸岐为公司发出了新声音。

“以后我们更多强调的是‘科技+*’的公司,而不是地产公司。” 在他看来,地产进入下半场后,依靠建设规模的扩张很难实现可持续。

官网显示,目前合生创展旗下涉及地产、物业、基建设计院、金融*、城市更新等产品。在持续推进多元化战略转型的节奏中,打出“地产科技”的标签,刘芸岐阐述,这种变革是基于合生的资产构成情况和战略导向来制定的。

科技+地产=百亿规模?

曾被王石誉为中国地产界的“航空母舰”、与恒大同时期位列“华南五虎”,创办于1992年的合生创展,是上世纪90年代里中国*的地产开发商。

与“高周转、快回款、加速现金流动”模式相反,更重视资产*和利润的合生创展董事局主席朱孟依,倾向“慢周转、高品质、高利润”的慢节奏开发模式。

在刘芸岐看来,合生创展的资产构成主要分成两部分:一是缓售政策遗留的资产,二是公司早期在一线城市所有核心地块拿到的优质资源。

“缓售”战略,虽然导致其一步步落后于恒大、碧桂园、万科,但却留下了很多在朱孟依看来“可以*”的资产。

以北京高端项目合生·霄云路8号为例,该项目自2008年开盘后,至今仍未售完。据刘芸岐介绍,“*期有九栋楼,留下的资产还有一半,如果按照现在市场估值算,大约在500亿左右。加上未开发的二、三期,光这个项目,目前的估值能达到1000亿。”

(合生创展2017年中期报告截图)

网易房产查阅了2017年合生创展上半年财报:截至6月30日,集团土地储备的建筑面积达2991万平方米。

这一数字,相当于中海地产上半年土储总量的1/2,碧桂园的1/7。综合目前上市房企披露的上半年土储数据,合生创展的土地储备量足以登上前30强的榜单。

管理层方面表示,“此等土地储备,足够集团未来7-10年开发之用。”有业内人士观察,充足的土地资源或许是留给企业的翻身机会。

早前有媒体报道,合生创展在发展的高峰期,一、二线城市*的土地储备高达近4000万平米。通过近十年在旧改和棚改上做出的努力,红利逐渐释放。刘芸岐透露,明年预计在上海的苏河湾、静安寺、吴中路、吴淞路,同时推出四个大型商业综合体。

由于前期低价获得土地,企业完全有能力自持。之后通过资产证券化,提升资产估值,通过科技性的运营手段提高资产*。

所谓的“科技性”手段,例如在商业体里植入本公司的俱乐部;与腾讯手游合作,成为其在北京*的线下场馆;拿到上海特斯拉一线代理权,做车展……此外,在集团旗下的中山大学岭南分校、北京科技大学天津分校等地,开设类似于地产科技化的专业,为合生持续输入人才。

 “地产行业的关键是要做好运营。”在刘芸岐看来,精细化的运营和科技化的创新,是合生创展正在前行的方向。

缩表蓄能 等待抄底

作为老牌港企,合生一直严控负债率。“缩表蓄能”是当天论坛上,刘芸岐抛出的*个关键词。

根据财报显示,截止2017年上半年,集团资产总值及负债总额分别为138,487百万港元及79,228百万港元,负债率约为57%。

在刘芸岐看来,合生的“缩表蓄能”是为了应对美国缩表将带来的各种连锁反应。今年9月,美联储召开议息会议,决定从10月开始正式启动缩表,即把之前超发的债回收。

亿翰智库分析认为:“抬高美国的国债*率,吸引全球资本回流美国。国内流动性收紧的预期会促使美国当局想方设法在世界范围内回收美元,强大政策影响力下,其他国家(特别是新兴国家)央行的美元储备或将被美国回收。”

“必须通过减少自身资产负债表的规模,来提前做好应对。”合生创展希望做好准备,在真正资产抄底机会出来时,保证有足够的现金。刘芸岐表示,“那时候现金可以成倍地发挥效应,我们也在为机会的到来做一些储备。” 

执掌合生创展25年,年近花甲的朱孟依近十几年来都非常低调,今年却因“南昌西湖万达广场悄然易主”的新闻,开始重新接受业界和媒体的注视。因为“接盘方”正是由朱孟依实际控制的珠江人寿保险股份有限公司。

虽然万达随后声明,不属于接盘,而是该项目本属于万达直投、轻资产战略的一部分,在项目签约时就确定物业的产权属于珠江人寿所有,如今只是建成后,将产权移交给珠江人寿。

但在业内人士看来,合生并不想掉队,似乎是通过暗中蹭热点,在寻找机会。

今年合生在金融板块也并非一帆风顺,珠江人寿频被保监会点名。8月4日,保监会下发监管函:2016年11月9日至12月16日对其进行“两个加强、两个遏制”回头看对珠江人寿抽查时发现,其存在公司章程和议事规则不完善、人员组成不符合规定、“两会一层”运作需要改进、关联交易管理不完善、未对资金运用进行资本约束和偿付能力制度建设和执行不规范等六个方面的主要问题。

战略转型中的合生创展,是否会在“科技+*”的*下重现昔日“芳华”?或许只有等到明年*,再来揭晓答案。

作者 田晏林

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本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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