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长租公寓:没有安全,资本迟早是要还的!

来源:地产大哥   发布时间:2017-12-30
   

▲安歆公寓创始人兼CEO 徐早霞

演讲:徐早霞

职位:创始人兼CEO

单位:安歆公寓

会邀:第2届中国房地产资产管理生态链大会

整理:楼兰

编者按

临近年末,火灾频仍。躺在风口上的长租公寓,被各路诸侯抢滩登陆。正所谓红色发紫,也热的够烫。

作为住客密集型行业,公寓的安全大过天。消防布局的难点到底在哪里?人员的安全管理怎么做?

平均5年左右才能回本的长租公寓,如何在3月之内完成爬坡,让每家门店都盈利?

把病房多人间位管理植入长租公寓

 

我想跟大家分享,安歆公寓如何在4年间,从最不起眼的求职旅社,华丽转身为全国较大的员工宿舍供应商。

在4年沉淀中,我们发展出4条产品线,布局9个城市。我们是不多的全产品线2B的一家长租公寓,也是长租公寓内少有获得过5轮融资的企业,第6轮融资即将开始。我们曾一年做了3轮融资。

为什么这么多资本愿意投安歆公寓?他们投的是长租公寓中坚持每家门店必须盈利、坚持安全是红线、坚持团队是公司发展重中之重的一家公司。

我非常开心的是,投资人给了一个让我特别满足的评价,『在我见过的长租公寓里,你们的高管团队是我见过的最踏实、最落地、最齐整、最有想法、最团结的一个团队。』

这是对安歆公寓较好的评价。因为有了这一群人,安歆公寓才有了今天的发展。

我是做护士出身的,我做过护士长,我把病房里的多人间管理深刻的植入到安歆公寓。因为安全是公寓的生命线,没有安全这条线,这些资本总是要还的。

公寓行业如果能把安全放在名列前茅,把运营放在名列前茅位,不要那么多的高大上,不要那么多的宏观经济,这个事就是落地再落地。

我想跟大家分享安歆的2个优势。

1.如何做安全。

2.从天使轮一个项目没有,到目前C轮,如何搭建团队。

目前,安歆在全国有将近100家门店,2017增加了将近70家店。在创业系里、在集中公寓里面,安歆是发展最快的企业。

而且,我们所有的项目基本3个月之内全部爬坡结束,达到98%以上的出租率。

北京这场大火让我们很惶恐,惶恐的是我们的增长速度不够快,不是因为模式不够快,而是因为物业很难拿,人才很难培养,管理真的是一件非常难的事情。

在北京我们大概接到至少有2万人的住宿需求没办法解决,我自己的员工都住在宾馆里,把我们自己员工的床位也都让出来。

我相信这是所有公寓人的情怀,让生活在最基层的这群年轻人能够得到一个有尊严的住所。尊严从何而来?从安全而来。

安全红线:三查房制度

 

原来我做护士,我们一间房里都说是床位。我不知道我们自己有多少间房,但是我知道有多少张床。我从来不会问我们现在多少间房,我们是以床来考核的。

这也意味着一个房间,4-6人的管理和一间房里1个人的管理是不一样的。一间房里1个人的管理,出租率是100%,那就是100%的人。

但在安歆的体系里它不是的。我们这间房可能住1个人、可能住2个人,可能企业付费全买了。我们的IT也是自己打造的,这是跟所有其他模式不一样的地方。

在多元的居住环境下,我们认为服务是最重要的,管理也是最重要的。虽然我们服务的是社会底层的人员,但是我们从创业之初就没有放弃过一定要提供酒店式管理模式的理念。

我们也持之以恒的在做,我们的宿舍是每天打扫的。据我所知,长租公寓能做到每天打扫的不多,我们坚持拎包入住,坚持每半个月为用户换一次床上用品。我们相信这样的服务才是传递温度。

传递温度的同时,我们公寓每天会有3次查房:名列前茅次店长查,第2次保洁查,第三次保安查。

这是我们跟所有长租公寓不一样的地方,因为它是多人居住,因为我们是强管理,我们要帮助企业管好员工。

三次查房查什么?

名列前茅,店长查男女生有没有串房。

第2,查有没有烟头。安歆是无烟公寓,我们不允许抽烟,火的源头一个是电,一个是火苗。如果这两样全部杜绝,火灾是不会发生的,一定是最安全的。

第三,查有没有大功率电器,甚至手机插座上遗留充电器,都不允许。

在安歆公寓里面看不到一个拖线板,每个房间每个人床旁2个插座,不能使用大功率电器。有人问那我洗完澡吹个头发怎么办?走道里吹,电费我来给。

为什么?我们房间的大功率电器大概是400瓦,你一旦放开吹风机,烧饭也来了,什么都来了,会跳闸。

我们服务的人群有什么特点?都是95后,大概是19-25岁。他们都是我们中国名列前茅代农民工的子女,他们的成长缺失父母的陪伴,都是跟着爷爷奶奶长大的,他们从小没有三观的戒律,品质塑造是没有的。

你让他买拖线板一定是买一两元的,我们搜拖线板从来没有公牛的,他们没有安全意识。第2,他们不会在品牌上花钱,这是客群很大的特点。

他们自律性很差,房间很乱,单间也很乱。

我们也做单间,也有收入高的人群住在这里,单间也打扫,否则脚都踩不下去的。

女生房比男生房还要乱,乱到什么程度?春秋航空、吉祥航空都是我的客户,关上门走出来的都是亮丽的空姐,进完房间鼻子都是捏着的。如果房间没有打扫,简直没有尊严可言。

我们在装修的时候,小马快装也知道我们所有电线全要换掉,必须是各个省的一线品牌,这是对电的安全。如果说电的隐患没有了,火的隐患没了,我们的公寓是不是很安全?

三查房制度已经成为安歆标志性的制度,所有的店长、保洁、保安跟三查息息相关。

我每次下去就是看你查了多少客户,不要给我流于形式,我会看今天的监控,我也要看你进房间待了多长时间。

去年4月,上海普陀的一把大火关停了270家公寓,我们一家都没有关,为什么?我们每个运营的门店都是当地居委会、派出所推崇的管理较好的门店。

我认为,长租公寓虽说是微利行业,但是人的管理真的不能少,你不能说一家店就放一个人、两个人,里面住了几百个人,这怎么可以?

我一直在说是不是这些CEO睡得着觉。我每天晚上睡在床上都在想我们的保安是不是在打磕睡,我们监控是联网的,每个公寓大概6-8个人,天天24小时都有人站在那里。

长租公寓不能仅强调人房比,还要强调安全,强调服务,强调交互。

消防投入是较大的投入

 

第2,我想跟大家分享一下我们的细节。

我们是做2B的,跟企业签约时会明确规定,哪些东西可以做,哪些东西不可以做,如果你的员工在我这里发现有2次抽烟,清退。

个人住进来之后继续签约,你能做什么,我给你提供什么。有一些东西是你的禁区,拖线板肯定会被没收的,烟头一定是被禁止的,男女生串房是不允许的,大功率电器如果出现在你的房间我一定会没收,这就是安歆的红线

从拿房上,安歆现在100个商业物业,我不拿工业物业,也不拿其他的物业。

为什么?在公寓行业政策没有完全落地的情况下,只有商业物业有渠道通过消防验收,所以安歆所有的物业都是通过消防检查的。

甚至,我们每个房间都放灭火器,我们保安每天会对灭火器进行检查,名列前茅是有效期,第2个是压力。

每月会有消防演练,消防演练怎么做?

我们专门从消防局请了3个干部分散在各个城市,名列前茅就我们新建项目进行防验收,联合消防单位一起做。第2,在日常设施设备的管理上提供专业意见。第三是组织所有的住客以及店长必须学会逃生。

我们是每月一小次,一季度一大次,一大次组织所有的店长都来做演练,这些图片都是要有的,这些都不是我的员工,都是住客,住客为什么他自愿会来?我们告诉他,万一出了问题,你要自己能够活下去。

店长必须要会用的,万一出现意外情况他是要在。我们还有一个不成文的规定,每个店长晚上都要睡在店里,我知道90%以上的店长肯定是睡在店里的,而这个人对消防是极其了解的。

再一个,我们对所有项目买了火灾险、意外险,对所有的住客不管你有没有买保险,我一定给你买人身意外险。我们的成本其实很高的,但这是我必须要做的。

3个消防退伍兵,对他怎么考核?他的奖金是根据消防演练的效果,是根据抽查的烟感喷淋联动,根据他的培训质量来给他打分。这3个人是高价从退伍转业兵中挖过来的,可想而知我们在安全上花了多少精力。

安歆有两个红线,名列前茅个就是安全,安全无上限,不管花多少钱我们都去把它完善掉。

另外,安歆跟其他长租公寓不太一样,我们会拿存量的经济型酒店,如果他的建设周期比较长,10年以前很多是没有烟感喷淋的。不管这个物业是不是有消防合格证,我一定会把它做进去。

其实在整个投资过程中,消防投入是安歆较大的投入。记得一次我们新店开业,除了烟感喷淋,光灭火器每家店配两万块钱,每个房间都配备灭火器,非常大的投入。

为什么这么多的投资人愿意跟安歆合作,愿意把宝押在安歆上?是因为我在安全的前提下去联控其他的运营成本,未来才可能在合法合规的道路上走的更远。

大家都说上市,不合规不合法怎么上市,不赚钱怎么上市,这是我们的一个前提。

初创期,高管要降薪

 

接下来,我说一下投资机构为什么会对安歆团队这么认可。

长租公寓首先是人,其次是业务结构,较后才是资金,资金推动了这个行业。

你从拿房到产品定位,到设计,到工程,到筹建,到招租,到运营,每件事情都必须爬在地面上去做,所有的概念都没有用,都是人做出来的。

我把人放在公司最最核心的位置上面,我们目前有20个总监,所有的运营环节的总监已经全部到位,而且这个人至少在安歆已经半年,跟我深入融合,跟团队深入融合。

安歆现在是C轮融资,初创期我找了一个在公寓行业做了10年的伙伴,我们原来都做2C的。

初创期,如果你能够找到一个有战略眼光、且能够爬下地去做事情的人,那固然是较好的。如果找不到,你就找一个能干活的人。

因为在天使轮也好,A轮也好,投资人看的名列前茅个是赛道。第2个是活要干出来。第三,这个活的初步模型是不是靠谱,如果这个都不靠谱肯定拿不到钱。

再有,这个人名列前茅个愿意看好这个行业。第2个愿意牺牲自己的工资。

安歆所有的高管工资都低于市场行情30%以下,假如我的团队不降薪,不好意思我不要你。

因为所有的职业经理人你在这里干也是干,在那里也是干,你说长租公寓投入多也不多,投入少绝对不少,为什么?

有些品牌公寓一个项目7年回本,7年回本为什么会被拿下来?因为开发有压力,他作为职业经理人没关系,开出来烂摊子公司来收。同样的工程走,他在每个项目加钱。

为什么会有7年的回报?正常情况下不可能是7年回报,长租公寓至少5年也回本,否则就是有猫腻的。人很重要,制度很重要。

所以,初创期时,我是非常想找有战略眼光的人。但找不到,或者这个人已经做到了非常高的岗位,他是不可能跟你一砖一瓦去做的。我是所有岗位都做过,前台、保洁都做过。

我们公司的名列前茅批保洁是我带出来的,我用医院的标准来要求。我们招酒店的人,酒店的人房比比我们高得多,原来的店长就是管下面的值班经理。

我们是店长直接管店,管前台,如果前台不到位自己盯着,我们现在做的好的店长全是自己培养出来的。

为什么高管要降薪?每个人的职业生涯要认定一个目标,其次我给你的不是薪资,是一份收入。

我希望有一天,你走出去,因为你是安歆的人,你的身价可以翻倍。安歆的高管目前同行都是以2倍的薪资在挖,但没有一个人你们能够挖得走。

他们的工资也就是一年二十几万,但是他的收入高,高在期权,因为每一轮融资都在往上走,每一次我们融资成功他能够看上我手上的钱增加了多少。

每家门店都要求盈利

 

我们每家门店都要求盈利,所以往前走非常艰难。他们很笃定这是一家非常安全的、健康的、有节奏的一家公司。

所以,还是回归到初创企业找什么样的人。然后到了B轮,我们找了所有的业务高手加入公司,依然是业务,你到了一定的规模,资本才愿意去找你,而且是要短时间。

安歆走过很多坑,我们在4年中,有两次半年一家门店不开。不是没有钱,我们上一轮资金还没有用就启动下一轮了。我可以自豪的说我不缺钱,为什么我要停下来不做?

因为人跟不上,这家店开出来没有合适的人,管理一定是出问题的。

公寓没有现成的人,我们一线前台基本上都是酒店过来的,至少要半年才能够了解公寓的模式。每一分钱都是抠出来的。酒店长租状态和日租状态是不一样的状态。

你们需要做的事,名列前茅,有长期愿意追随你的人;第2,有专业技能的人;第三,愿意到你这家公司的人。

我的CEO来自于阿里,他降薪一半来到我这里。他原来在菜鸟仓储,也是拿房,未来他也要链接线上的人来产生价值,我们做的事情跟他原来的事情很像。

我不会跟团队说我们公司什么时候上市,我不说这句话。你是要做一个生意还是要做一个事业?对安歆来说这是一个事业,上市是给投资人退出的通道,我给他们的承诺而已。

于安歆而言,我相信它未来是非常伟大的企业,我们不可能仅仅因为上市,因为要变现就去盲目的扩大规模。

我的投资人阵容很豪华,但在董事会上业务节奏是听我的。

你们再有运营的经验,不好意思,你每天你要那么多的新项目,你每天要帮你投的企业做很多的背书,你有多少时间在我的企业里面?在我团队的内部成长上,你有我的感受那么深吗?

没有。可能安歆是你的1/60,对于我们团队来说是100%.我们团队都知道,安歆是他们成长的平台,有可能是事业的终点,但一定不是过客。

今天的分享如果能够触动公寓人对安全的重视,这样我们才能走的更长远。


本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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