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金科“里坊式别墅”,惹人争议?

来源:地产识局   发布时间:2017-12-29

12月22日下午,我去了一趟好奇已久的金科雍景台,感觉不虚此行!这个项目的最大特点,在于“里坊式规划”。据说,这是要延续“明皇宫”的礼制空间。要在一个17万平米的地块上,摆上7万多平米的建筑,做成一个“六街四巷十二坊”的别墅区。而“大理石”和“紫铜”装饰的外立面,也显得气质不凡。据说还是“1:1配送院子”,这就更让人眼前一亮。如果是1:1配送院子,是啥意思?就是你买200平米的房子,就送你200平米的精装院子,应该说很诱人的。但是,因为雍景台是一次创新,所以说起环境、规划、宅院和功能等话题,也就会惹人争议。

环境,是喧闹,还是幽静?

雍景台,位于宝华山森林公园的西南侧,具体位置,是在宝华大道与西部干线交汇的地方,东北叉口。东北侧,是距离3公里的隆昌寺,西侧和南侧,是绵延起伏的山地。山地不高,却植被一流,轮廓也优美。项目前面,是规划中的占地240多亩的鲍亭湖公园,“幽静”的山水没得话说。特别是雍景台处于宝华山的向阳坡上,似乎也验证了金科选择项目一贯坚持的“两个不做”:非风水不做,非山水不做。 

不过我倒觉得,雍景台的环境也并非理想之地,起码目前还不尽人意。比如,仙林大道,是南京最漂亮的景观大道,但是,经天路地铁站到雍景台远到8公里。向东,就要穿过6公里高楼如林的句容居住区,再向南,要经过2公里大货车横流的宝华大道。那种“喧闹”的“回家体验”,是无法回避的。既喧闹,还不便利,我从经天路地铁站打的的路费是32块钱,而看完楼返回的时候,索性就等不到的士了。

“指望将来吧!”销售人员信心满满。指望正在加速的宁镇扬一体化,指望仙林大道景观向东贯通,指望宝华大道的大货车改走南京外环高速。再指望贯通句容的地铁早日向东延伸。这样,雍景台的环境价值才可真正体现,甚至价值连城。这样,雍景台与30万方的万达茂的距离,还有仙林生活圈的距离,才会真的游刃有余。

不过,即使是这种美中不足的地方,地价已经被炒到了1万,而雍景台的北侧红线外,就有华隆紫金七号、弘阳山卿和东原亲山等等别墅。如今这里没什么大毛病的项目,大都卖得很火。卖别墅就像卖公寓。而紧俏行情的关键,还在于国家不断从严的“限墅令”,还有宝华10年之内的“不拍地”。据说宝华2010年以后就没有拍过别墅用地,以上这些项目,都是拿的二手地。抢别墅,也就在情理之中。

规划,是封闭,还是开放?

一走进售楼处,我被雍景台宏达的建筑吓到了。可谓一大二豪。大,在于7000多平米的售楼处,南京少见,而在别墅项目中更是绝无仅有;豪,在于12米高的紫铜立柱,还有15米宽的大理石装饰的广梁大门。咨客说,售楼处是按照“雍王府”的建制打造的,而这组建筑,被叫做“飘在水上的金陵院子”,未来会保留并增加到1万平米,会隔成3层,作为住家会所和商业配套。而有关整个雍景台的规划,销售人员说,雍景台是参照了“明皇宫”的规制,参照了北京的“雍王府”的格局,甚至还参照了南京晋代“乌衣巷”的里坊格局。紫荆城是按照9进院,雍景台是按照5进院。回家,要经过门-坊-巷-弄-宅5进院。

六街四巷,是将占地17万方的菱形地块,通过6条街和4条巷,切割成12个菱形地块。这12个小的地块,就形成了12个坊。6条街,借用南京江南主城区的6个区的名字,分别是栖霞街、玄武街、鼓楼街、建业街,秦淮街和雨花街;4条巷,以南京的本地植物命名,分别为茉莉巷、梧桐巷、梅花巷和雪松巷;12坊,是分别以金陵古城12个城门命名的。6条街都是东西方向的,4条巷都是南北方向的,而12个坊,依山就势,是自南向北逐级抬高的。据我观察,每个坊都是一个独立的小区,基本上都是格式化的建制。竖向8栋,横向4栋,总共32栋,2栋或4栋为一弄,每两栋错开排列。至于间距,据我追问,坊的间距在6-7米,弄的间距在4-5米,宅的间距15米左右。由于各有宅门和独立的院子,高墙围合,保持绝对私密。

复辟,是我对雍景台里坊式规划的一个主观评价。中国的住宅规划,历来都有“封闭”和“开放”的斗争。而宋代是分水岭。宋代以前的民宅,比如长安(西安),其规划特点就是封闭的。据说这种闭合的文化,符合中国人“内敛”的性格。坊内的宅院都是内部开门,是不可以“从旁而通”的。坊,等于一个封闭的小区。坊门早晚都要定时启闭,路上断绝行人,里面的人出不去,外面的人进不去,即使有一两个非法之徒进入坊内,也很容易被抓住。这样做的好处是安全,因为高贵的皇官国戚都住在里面,但是坏处却是死气沉沉,大家住在自己的格子里,老死不相往来。到了宋代,就已经不流行住在高墙圈起的里坊中了。而是流行住在鳞次栉比的街巷上了。各个里坊,已经连成四通八达的大街小巷,居民们面街而居,结成了街巷式的开放的都会。北宋的汴京(开封)和南宋的临安(杭州),都是这样。

一坊32栋别墅摆位示意

到了现代,特别是今天的轰轰烈烈的造城运动的今天,建筑界有关“封闭”和“开放”的斗争,一直在继续。世纪之初,就有“废高墙”反对“高筑墙”的风向,还有“自由式”布局反对“列兵式”布局的风向,这些“开放”的风尚一时间还占了上风。后来又有九间堂、运河上的院子、桃李春风等中式别墅流行国内。仅在南京,今天就有雅居乐长乐渡、泰禾南京院子、融创玖溪桃花源、高科高科紫微堂等。封闭的复古风,重新刮起。把笔者都搞懵了!

宅院,是多盖房子,还是多留院子?

买1平米房子,送1平米院子。雍景台这种“院子优先”的做法,全国少有。金科观天下总占地600亩,东西长,南北窄,至西向东渐大,像一把“钥匙”。一期的位置,在钥匙尖上,容积率0.85以下,已经售罄。现在说的二期的雍景台,17万占地,7万6建筑,容积率也就更低,0.5以下,而绿化率呢,却达到40%,比一般别墅的绿化高30%。据开发商自己说,这是他们在南京开发的第一个项目,定位要高。就是要少盖房子,多送院子。

那么,雍景台的院子是怎么送的呢?首先看布局,前面提过,雍景台的两户别墅是前后错开布局的,进入弄门之后,另有两扇宅门开向宅内,随即就见到别有洞天的院子。如果1:1送院子,就是你买130平米的宅子,送你130平米的院子。不过开发商解释,1:1配送也不是绝对的,也根据地块的自然地貌来适当调整。而且,院子精装修的标准,最终还没细化,销售人员说,已经售完的一期,院子的装修成本在30万左右。这样的“院子优先”,就可能打动不少买家。

两套别墅共用一弄

雍景台的十二坊,全部的别墅加起来,是400户左右。又分成3类规格。分别是双拼、联排和合院,面积在127-300平米之间。3类别墅的竖向结构都是3层空间,层高也是统一的规制。地下和一楼都是3米5左右,二楼最高处4米以上。地下到一楼,有一个1层电梯。还有一点特别之处,就是雍景台的外立面,定位高档,杜绝涂料,全部采用大理石和紫铜装饰,特别是屋檐和门廊,都是专门定制的。中式符号,多了几分大户人家的豪气。据说,雍景台的设计灵感,更来自南京久负盛名的“乌衣巷”的规制。让人联想到晋代世家大族居住之地,也让人联想到唐朝诗人的一首诗:朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜,旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家。

遗憾的是,雍景台只是在一个月前开放了售楼处,却要到春节前后才能开放样板房,目前也没有要到有关户型平面的数据。但是就有部分挑剔的客户发现,雍景台每个户型的北侧是不开窗子的。为什么不开窗?可能还是因为“院子优先”。北侧就是“邻居”的院子,开窗,可能就会影响“私密性”。

功能,要科技住宅,还是要传统住宅?

或许是为了弥补“北侧没有窗子”的缺陷,雍景台采用了“三恒系统”。所谓三恒,就是恒温、恒湿、恒氧,家里的温度、湿度和氧气,都是恒定的。一年365天,能保证室温在22度左右,湿度在60度左右,氧气充足。使人体有很高的舒适度。没有空调的噪音和风感,就很清净;室内不干也不湿,就能睡个好觉,也养皮肤;新风系统,太太们再不会为有人抽烟而犯愁了,因为烟气随时就被吸跑了。但是,雍景台的绿色科技,却有3个问题值得争议。

1是借鸡生蛋。雍景台主推的“绿色科技”,是嫁接了南京慧科技公司的三恒系统。其特色是“分户运营”。也就是说,业主可以爱装不装。如果要装,业主可以享受900块钱一平米左右的优惠价,直接和慧科技签约,未来也找慧科技保修,与开发商没有干系。

2是增加成本。观天下一期一个130平米的别墅,就要交12万左右的系统费用。虽然未来的运营电费也大致相当于空调。但是由于设备不是用“地源热泵”,而是采用“空气热泵”,使用寿命较短,只有10到15年,意味着设备在70年内要更新5-6次,累计需要设备费用30万元左右;

3是生命话题。目前有关三恒系统,在建筑界争议较大。就有观点认为,人体长期在恒温恒湿的条件下,过于舒适,会退化对不同环境的适应能力,抵抗力下降,一旦遇到户外气温湿度变化,反而更加不适。好在,已经卖光的观天下在一期,80%的客户都选用了慧科技公司的三恒系统。但是,尚未入住。而且将是毛坯交付,尚待装修。这玩意儿究竟咋样?还是用了再说好。

以上就是我12月22号下午踩盘的大致经过。回过来说,如果你买了雍景台,回家的感觉是特别的。要经过5道门。1是进小区门,东大门或南大门;2是进坊门,雍景台有12个坊,别走错了;3是巷门,雍景台的每个坊,分成7块,每一块都有巷门;4是弄门,两家共用一道弄门,少量别墅弄门也是巷门;5是宅门,有些讲究,销售人员介绍有八重礼仪。宣传资料上说,八重礼仪是指三间一启的广梁大门、单檐歇山顶、抱鼓石、定制匾额、紫铜大门、宋氏勾栏、望柱头、步步锦门窗等。如果开车,是另外一种回家的感觉,从东门或南门进入地库,把车停在自家的车位上坐1层电梯回家。这样回家的感觉,如果你不嫌烦,你就喜欢吧!

至于雍景台是惹火还是惹祸?仁智各见吧!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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