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去年“预测房地产”准确率0%的人又来了

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-01-03

伟哥周围有很多坏人,1月3日,不是什么特色的日子,很多好几天不说话的人,问伟哥什么时候推送公众号。

写完了软文,伟哥想起早上看到的一个朋友圈,在一个群里还和好几个哥们讨论了半天,丁博士是如何做到75公里3个多小时的。

能够跑马拉松的人都是内心坚韧,意志坚决的人,给你们点赞。么么哒!

本来讨论预测准确率这事,其实没多大意义,伟哥也不爱老是砸场子,伟哥自己也预测不准,凭什么苛求别人呢。而且今年写不出新意了,2016年前的素材都百度了。

2017年所有丁博士预测的答案都在易居官方公众号推送的文章里:

对于2017年的预测,丁博士的确又保持了过去0%的准确率。预测市场暴跌20%。

丁博士对2017年的预测

如果只是单纯的怼人,那无异于泼妇骂街,伟哥哥作为一个天天看数据的,还是希望揭露数据真相,给大家多一个了解数据的角度。毕竟,从原始社会开始中国人就爱算命。(本文所有数据都来自丁博士公开发布)

简单的罗列一下,丁博士的认知错误。丁博士发布会的前戏不错,场景喜人。然并卵,罗列的数据对你有什么意义?

1:房产税落地

这其实有个基本认知错误,准确的名词应该是房地产税。

而且从立法角度看,要2018年落地,这是不可能的,毕竟要走的流程还有很多,出现具体举措这是必然。毕竟已经喊了这么多年。

不过丁博士会这么无知中国法律,主要原因肯定是跑步过多,忽视了学习。

2:租赁市场的数据,上海与深圳的数据租金小于3000元的供应占比11.9%而需求26.4%。这其实错在不知道,这种小单价的房源与需求,其实都是间而不是套,都是合租需求,租金大于6000的其实大部分是套,而不是间。所以这是个基本常识。

150万套、170万套,如果丁博士相信这个数据,那么房地产还有什么好玩的?

3:行业的天花板到底多大?

博士已经多年坚持每年都是天花板了,伟哥觉得未来是无法预知的。

4:对城市划分的基本逻辑错误

对于房地产市场来说,现在还按照一线二线三四线划分城市,已经是很low的了。在过去2年,房地产市场明显是按照京沪深及蓉渝4个热点经济圈为划分。

上海周围的昆山你肯定不能视为四线,北京周围的燕郊房地产市场比很多省会城市大。

5:对大蓝筹的预测:

2016年的丁博士预测:并没有预测出所谓的大蓝筹。

6:数据的逻辑问题,前后矛盾

因为多个城市存在限签,不备案,那么城市级别和城市排名是如何划分的?按照网签数据?2017年的网签数据是历史最不准确的一年。所以大量篇幅的说很多城市的数据,其实基本都是有问题的。

伟哥觉得,网签市场现在已经只能作为一个参考数据,大部分数据都存在巨大的问题,而且本身备案时间,是否可备案,都影响了市场成交量的对比。

从网签数据看,也存在着滞后的影响,一线城市可能滞后一个月,三四线可能滞后几年的都有。这种情况下,成交量和成交价格都是假的,你建立在这个基础上的分析预判还能对吗?

7:排行榜问题:

老生常谈的问题了,房企卖1000亿有什么好处?数据竞赛对谁有好处,其实除了银行等金融机构,数据只有发布榜单的几家机构获利了。

房企现在排行榜全部看流水,占1%股份的项目也按照100%计算销售,所以现在的房企销售额数据是注水的猪肉,到底原来猪多大?谁也不知道。

这种定制的货值榜单,除了融资需求,有什么用?

8:地王问题:

回避了包括非常有名的融信上海地王等项目,那些最知名的项目是亏还是盈利?

另外,销售价格按照楼面价2倍算作保本基准,明显是外行算法。按照这个算法,北京2015年来的所有土地都不可能盈利。

9:限价如果不放松

如果限价不放松,大部分开发商如何能实现销售额爆发?实现的销售额爆发是不是用被限价换来的?那么这种销售额有什么意义?

10:海南会勃起?

建省30年和房地产又什么关系,最近的环保风暴,对海南房地产市场是利好?

11:房企的集中度问题:

注意看了,2017年前3大概是1.5万亿对应的市场份额是12%。到了前10强,在2017年占比是24%,前30强占比是38%。在预测2018年市场到天花板的情况下,市场占比分布大踏步上涨。

这个因为是预测,我们只能希望排行榜与房企自己官方公布的数据,基本一致。

13:好玩的素材都用完了,看到丁博士对2018年落地房产税的预测,我就放心了,估计准确率0%的概率还能坚持到2018年。

最后号召所有房地产从业人员,学习丁博士锻炼身体,身体是革命的本钱!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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从市场看楼市,从一线看楼市。中原张大伟的自媒体。
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