龙湖长租公寓真相

岁末年初，龙湖地产张灯结彩，喜迎四子的满月。前两个儿子分别是住宅、商业，还有一个姑娘叫物业，老幺叫长租公寓。虽说生在2016年，但正经算日子应该是2017年。

而且，在满月的日子里，还收了一份大礼：住房租赁债50亿。这种喜事搁谁身上，嘴不笑歪！

▲50亿住房租赁债中，有21亿做长租公寓开发

▲冠寓的满月大红包

别人家的孩子满月，全行业都高兴，这又是为什么?因为这是住房租赁债*单，它提供了开发商“销售+自持”的样板和标杆。

在地产圈一直有个说法：品质宋卫平；规模孙宏斌；利润吴亚军。老说长租公寓不赚钱，如果吴亚军都做了，至少说明这个事能算过账来，更不用说用长租公寓帮着拿地了。接下来，我们一起分析吴亚军的算盘。

三组数字玄机

老幺叫冠寓，又叫长租公寓。但长租公寓是个啥?关键是，长租公寓的出租比例和出租年限，龙湖不知道，官方也还没有明确说法。

▲长租公寓，政府也没有给说法！

这也好也不好，好的一面是，企业探索空间很大；不好的一面是，会有企业钻空子，招来官方更严厉的监管。比如说，地下室如果满足日照、消防等各种要求，到底可不可以做长租公寓?接下来，我们会谈到有一个项目，就有这种可能。

我们就能体会到吴亚军对老幺冠寓的算盘。

算盘的*步，选取做长租公寓的项目用地、总*很少，用龙湖的话说，这叫多点布局，规避风险。同时，多点布局并非局限一处，而是全国化。冠寓刚满月，就全国化，的确又飘又刁——投入不多，风险可控；多点布局，试图做点模式。

我们来记住这三组数字：

1.住房租赁债共50亿，其中拿出21亿做7个项目，这7个项目总*是27.87亿。发债书上说，21亿是7个项目的建安成本，不算地价成本。据此推算，长租公寓的地价基本上免费。

2.7个项目的房间数总共是6399间，产权面积约19万平米，每间房的平均面积是31.26平米。据此推算，冠寓基本上是一居或零居，没有两居和三居，更没有四居。

3.7个项目总建筑面积219万平米（包括地下建筑面积），长租公寓的产权面积是19万平米，占到总建筑面积的8.67%。

▲7个项目总貌

▲7个项目中的长租公寓数据

换句话说，长租公寓的产权面积占到总建筑面积不到10%。可能这个比不太合理，毕竟还有地下室。

但我们看到一个奇怪的现象，比如说上海颛桥项目，地上建筑面积是19.94万平米，地下建筑面积居然有13.88万平米。上海颛桥项目基本上做到建筑面积地上一半，地下一半。地下会不会做长租公寓?

吴亚军江湖人称吴算盘，上面三组数字足以说明吴亚军的精明。

租金*之谜

但是，吴亚军的算盘，在长租公寓上，还不止于此。

7个项目中，有4个合作，负责操盘的同时，即便是持少数股权，也要并表，还要有经营权和决策权。

合作方怎么想的，不知道。有一点肯定想明白了——吴老师，你要保证我的租金*。

吴老师拍着胸脯说：人靠谱，不忽悠，再不信，你看龙湖的股东结构图，还不行吗?

▲发债主体龙湖拓展的*股东结构图

如果还不信，那我们就来看看这7个项目的租金*。我们同时看到另外一份上交所询问，了解龙湖长租公寓的收入、毛利、出租水平和出租率。

龙湖承诺说，2017年9月末会适当披露。龙湖住房租赁债50亿的募集说明书的*一次修正时间是2017年12月14日，我们还是没有查到。

▲*的填表日期是14号，报上交所是18号

▲监管层虽然关心租金*率，*高举轻松，显示出改革创新精神

而且，上交所还特意问了一个事，将来还债，是不是来自长租公寓的*，如果是，能不能给个*测算。

龙湖说，公司债对募投项目的*方面无硬性要求，本次债券偿还资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。

▲龙湖冠寓的资产证券化，还刚刚开始

这句话的含金量很大。龙湖这次发债，主要靠公司主体信用背书，不是靠资产主体背书，将来还是龙湖来还，但不一定是租金*或长租公寓的资产*。

换句话说，接下来，龙湖的长租公寓能不能融到*笔钱，就是证券化资金，或REITs或ABS，还不好说。但偿债这个钱，龙湖说了，我来还。

如果你还要追问租金*率，龙湖给出一个表格。

7个长租公寓城市中，给到上海、南京、武汉、成都四个城市的平均租金（元/月/平方米）分别是：62.23、36.85、27.85、23.85、23.57。

▲成都房租涨得*猛

这7个项目的具体位置也都有，分别是上海市闵行区马桥镇、上海市闵行区颛桥镇、南京市鼓楼区、武汉市东湖新技术开发区、成都市金牛区、成都市金牛区、南京市江宁区，更具体的位置也不难查。

再看看周边市场目前一居室的租金，基本上可以推算出冠寓的租金*率。（我们组建了一个微信群，就在文章*，感兴趣的朋友，欢迎入群讨论。）

*算盘

且不算运营成本，这次发债成本目测在5%，如果租金*率超过融资成本5%就算基本保本。

大家要知道，这次发债，期限是15年！虽然用作开发建设成本支付，但不是开发贷，不是短期的，15年哟！这一点，非常重要！

好了，冠寓的商业模式基本清楚：

*步，按龙湖的研发产品要求拿综合性用地；

*步，严控资产负债表，信用主体符合发债要求，把长租公寓用地拿出来发债；

第三步，发债之后资产证券化，或ABS，或REITs，冠寓的资本性投入退出，转身做资产运营商；

第四步，将冠寓品牌做起来，反哺住宅市场拿地和开发，*终将住宅、商业、物业和长租公寓打通，形成完整商业闭环。

从公开披露的资料看，政府还是非常支持龙湖做长租公寓发展，并没有对冠寓的财务细节深究。

当然，在开发商里选一个标杆，让龙湖干长租公寓，政府也是比较放心，同时探索出一个模式来，让全行业受益。

当然，很多开发商都想扛这面大旗，龙湖吃着长租公寓的肉，让同行眼红。

我们祝福龙湖冠寓走得更稳、更好！