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龙湖长租公寓真相

来源:地产大哥   发布时间:2018-01-04

岁末年初,龙湖地产张灯结彩,喜迎四子的满月。前两个儿子分别是住宅商业,还有一个姑娘叫物业,老幺叫长租公寓。虽说生在2016年,但正经算日子应该是2017年。

而且,在满月的日子里,还收了一份大礼:住房租赁债50亿。这种喜事搁谁身上,嘴不笑歪!

50亿住房租赁债中,有21亿做长租公寓开发

▲冠寓的满月大红包

别人家的孩子满月,全行业都高兴,这又是为什么?因为这是住房租赁债*单,它提供了开发商“销售+自持”的样板和标杆

在地产圈一直有个说法:品质宋卫平;规模孙宏斌;利润吴亚军。老说长租公寓不赚钱,如果吴亚军都做了,至少说明这个事能算过账来,更不用说用长租公寓帮着拿地了。接下来,我们一起分析吴亚军的算盘。

三组数字玄机

老幺叫冠寓,又叫长租公寓。但长租公寓是个啥?关键是,长租公寓的出租比例出租年限,龙湖不知道,官方也还没有明确说法。

长租公寓,政府也没有给说法!

这也好也不好,好的一面是,企业探索空间很大;不好的一面是,会有企业钻空子,招来官方更严厉的监管。比如说,地下室如果满足日照、消防等各种要求,到底可不可以做长租公寓?接下来,我们会谈到有一个项目,就有这种可能。

我们就能体会到吴亚军对老幺冠寓的算盘。

算盘的*步,选取做长租公寓的项目用地、总*很少,用龙湖的话说,这叫多点布局,规避风险。同时,多点布局并非局限一处,而是全国化。冠寓刚满月,就全国化,的确又飘又刁——投入不多,风险可控;多点布局,试图做点模式

我们来记住这三组数字:

1.住房租赁债共50亿,其中拿出21亿7个项目,这7个项目总*是27.87亿。发债书上说,21亿是7个项目的建安成本,不算地价成本。据此推算,长租公寓的地价基本上免费。

2.7个项目的房间数总共是6399间,产权面积约19万平米,每间房的平均面积是31.26平米。据此推算,冠寓基本上是一居零居,没有两居和三居,更没有四居。

3.7个项目总建筑面积219万平米(包括地下建筑面积),长租公寓的产权面积是19万平米,占到总建筑面积的8.67%

7个项目总貌

7个项目中的长租公寓数据

换句话说,长租公寓的产权面积占到总建筑面积不到10%。可能这个比不太合理,毕竟还有地下室。

但我们看到一个奇怪的现象,比如说上海颛桥项目,地上建筑面积是19.94万平米,地下建筑面积居然有13.88万平米。上海颛桥项目基本上做到建筑面积地上一半,地下一半。地下会不会做长租公寓?

吴亚军江湖人称吴算盘,上面三组数字足以说明吴亚军的精明。

租金*之谜

但是,吴亚军的算盘,在长租公寓上,还不止于此。

7个项目中,有4个合作,负责操盘的同时,即便是持少数股权,也要并表,还要有经营权和决策权。

合作方怎么想的,不知道。有一点肯定想明白了——吴老师,你要保证我的租金*。

吴老师拍着胸脯说:人靠谱,不忽悠,再不信,你看龙湖的股东结构图,还不行吗?

▲发债主体龙湖拓展的*股东结构图

如果还不信,那我们就来看看这7个项目的租金*。我们同时看到另外一份上交所询问,了解龙湖长租公寓的收入毛利出租水平出租率

龙湖承诺说,2017年9月末会适当披露。龙湖住房租赁债50亿的募集说明书的*一次修正时间是2017年12月14日,我们还是没有查到。

*的填表日期是14号,报上交所是18号

监管层虽然关心租金*率,*高举轻松,显示出改革创新精神

而且,上交所还特意问了一个事,将来还债,是不是来自长租公寓的*,如果是,能不能给个*测算。

龙湖说,公司债对募投项目的*方面无硬性要求,本次债券偿还资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流

▲龙湖冠寓的资产证券化,还刚刚开始

这句话的含金量很大。龙湖这次发债,主要靠公司主体信用背书,不是靠资产主体背书,将来还是龙湖来还,但不一定是租金*或长租公寓的资产*。

换句话说,接下来,龙湖的长租公寓能不能融到*笔钱,就是证券化资金,或REITs或ABS,还不好说。但偿债这个钱,龙湖说了,我来还。

如果你还要追问租金*率,龙湖给出一个表格。

7个长租公寓城市中,给到上海、南京、武汉、成都四个城市的平均租金(元/月/平方米)分别是:62.23、36.85、27.85、23.85、23.57

▲成都房租涨得*猛

这7个项目的具体位置也都有,分别是上海市闵行区马桥镇上海市闵行区颛桥镇南京市鼓楼区武汉市东湖新技术开发区成都市金牛区成都市金牛区南京市江宁区,更具体的位置也不难查。

再看看周边市场目前一居室的租金,基本上可以推算出冠寓的租金*率。(我们组建了一个微信群,就在文章*,感兴趣的朋友,欢迎入群讨论。)

*算盘

且不算运营成本,这次发债成本目测在5%,如果租金*率超过融资成本5%就算基本保本。

大家要知道,这次发债,期限是15年!虽然用作开发建设成本支付,但不是开发贷,不是短期的,15年哟!这一点,非常重要!

好了,冠寓的商业模式基本清楚:

*步,按龙湖的研发产品要求拿综合性用地;

*步,严控资产负债表,信用主体符合发债要求,把长租公寓用地拿出来发债;

第三步,发债之后资产证券化,或ABS,或REITs,冠寓的资本性投入退出,转身做资产运营商;

第四步,将冠寓品牌做起来,反哺住宅市场拿地和开发,*终将住宅、商业、物业和长租公寓打通,形成完整商业闭环。

从公开披露的资料看,政府还是非常支持龙湖做长租公寓发展,并没有对冠寓的财务细节深究。

当然,在开发商里选一个标杆,让龙湖干长租公寓,政府也是比较放心,同时探索出一个模式来,让全行业受益。

当然,很多开发商都想扛这面大旗,龙湖吃着长租公寓的肉,让同行眼红。

我们祝福龙湖冠寓走得更稳、更好!

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产大哥
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