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劈死商办的雷,会为商办开天窗?

来源:地产大哥   发布时间:2018-01-04
 

一个说法,如果被过度解读,*终坑的是谁?

【宜居宜业】原本是对城市的定义,却因蔡奇在调研北京经济开发区时,针对微创企业,提出一个楼上居住楼下办公的概念,而被商办操盘手过分解读。

商办操盘手认定【商办春天提早来了】,是因为另一个利好。2017年12月,朝阳区、海淀区、丰台区工商行政管理分局,已暂停受理共享办公空间、孵化器等虚拟地址工商注册登记

将这两个动作放在一起,有业内人士认为【一旦虚拟地址注册完全被封死,商办会成为微创企业眼中的香饽饽】。听着很符合逻辑,市场也有了一些成交反馈,但对于已分割的存量商办,是危还是机?

 

先来看市场表现,上周在房山踩盘时了解到,良乡大学城附近的已分割商办产品,开始小范围回暖,3.26之后受政策影响的个人*者,也开始出手。

促使个人*者出手的理由有三点

1、中介可以帮忙代办公司,解决购买资格的问题;

2、良乡大学城附近50㎡*租金,稳定在4000元/月左右,而持有成本大概1.2万/年;

3、后期考虑出售,能以公司被收购的方式,进行公司名下资产更名,来规避税费。

从算账的角度,微创企业会接盘、租金能覆盖持有成本,表面看也没有风险,完全可以放心持有。但真如预想的这般美好?

 

商办转让可将公司直接转让,即利用空壳公司购买,或者真的有微创企业购买,这个方法理论上可行,卖方按照股权增值比例的20%缴费。但在实操过程中,对于这类资产交易,很容易认定为故意避税,有很大的风险。

如果税务发现的话,会严查。并且以公司名义持有,交易时缴纳的税费也要比个人持有交易费用高很多。

以公司名义持有的商办,上市交易时需先结清房产税土地使用税,其中房产税缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%。土地使用税的缴纳标准是屋面积×土地级别标准收费,土地级别收费标准从18-30元/平方米不等。

以一套50㎡,总价80万的商办房为例,以公司名义购买,房产税为6720元/年,土地使用税较低为900元/年。若进行交易,还需要缴纳申报价3%的契税,申报价万分之五的印花税,差额30%—60%的土地增值税差额5.6%的增值税

这笔账,据测算持有年*率达到10%,才能覆盖。或许中介还会为你支招,做成原价出售。但如果买入和卖出间隔时间太长,则商办房所在区域的地区指导价肯定会调高,这样无法做成原价出售,土地增值税也就免不了。

但就是做成原价这条路,也在12月22日被彻底堵死。住建委公布了新版的《北京市存量房屋买卖合同》(征求意见稿),其中有一条:

五是明确房屋成交价格的构成及金额,减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”,并进行了详细列举,防止买卖双方为了规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致,减少交易中出现的“阴阳合同”。

 

仔细核算后,以公司名义持有,很明显成本很高,如果交易,为确保*,还需要冒着极大的风险,看来这不是一笔划算的买卖。

若再接着追问,微创企业会接盘?有能力接盘?

先来看一组数据,根据机构去年3月份的统计,全北京地区持续在售的有409个已分割面积商办楼盘,合计14.57万套,面积160万平米,其中已成交10202套,未出售135550套

再来看一组数据,核心商圈公司规模在100-199人,核心商圈周边公司规模20-99人,新兴商圈为20人以下或200人以上。小微企业人数,大多均在100人以下,通常在新兴商圈及核心商圈周边聚集。

以50—160㎡进行面积分割,试问有多少微创企业,会选择这个面积段来办公呢?能消化掉135550套的库存?这些都要打一个大大的问号。即便微创企业看好已分割的商办产品,但【宜居宜业】中楼上住的功能,也担着风险。

因此,取消虚拟注册对于共享办公和分割类商办存量,会是一场危机。而从中受益的或许会是核心商圈内的写字楼。强资源的吸附能力,对于微创企业更有助益。

 

此外,据统计,北京目前至少有1300万㎡商办类空地,处于拿地未开工的状态。按照新政,只能以一层*小分割500㎡的方式入市,这么大的面积,怎么操盘?

还有在产权分割的时候,规定是一层,一层面积很大的时候,*本身作为*性产品,出租、出售都会很难,为什么这么说?

从市场表现来看,有操盘手真的是去做写字楼,踏踏实实找500㎡的买主。但这样的买主好找?说实话很难。

这与写字楼的特点有关:300㎡以下的买主特别好找,还有就是800㎡、1000㎡的特别好找,就是处在300—800㎡的特别不好找。

小公司租不起,大公司觉得面积太小,因为租写字楼的公司基本就两类:一类是发展期小公司,或者是具备在新三板上市的这类公司。

真正的小公司可能租200㎡一下就够了,具备新三板上市的公司,可能会租一个整层,1000㎡左右,分割出50个房间。

市场上也有一层3000㎡,就相当于租两家公司,有时候下电梯会看到,左手、右手各是一家公司,所以这是写字楼的普遍特点。

也因此导致中间面积段特别不好找,因为中间面积一旦小公司租了之后,有的公司会考虑,将来扩充面积,现有可能就不合适了。

这个时候,有些企业即使租,也会选择当二房东,但是当二房东,很有可能做隔墙。不被发现还好,一旦被发现,因为不符合消防规范,有可能给写字楼的物业带来麻烦。

但如果,不让企业转租,它就租不起300—800㎡的面积。商办去库存的核心难点,就是这个问题。那这个难题,靠商办互联能解决?

 

回到商办属性来分析,商办类物业相较于住宅,空置率和控制周期也会变长,成交或是换租的活跃度也随着下滑,同时,货币政策收紧,利率增加,同质化现象严重,客群单一租售比很难达到利润。这都是商办操盘不能回避的问题。

如此严峻的市场,商办操盘手还会想出哪些奇招,又有哪些不为人知的潜规则?后续我们会持续跟进。

   

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产大哥
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