突发：凯德83.65亿人民币出售20家商场100%股权，资产“换仓”背后

编者按：20多年来，与中国跳贴面舞的凯德，要换舞伴吗?

*早上，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用，与无关联第三方达成协议，向其出售20家购物*100%股权，交易价格为17.059亿新元（83.65亿人民币）。

这不禁让人联想到近期李嘉诚于中国内地将资产“清仓”的举动。一段时间以来，国内的房地产市场下行，经济处于换挡期，而美国的大规模减税等举措被认为将导致资本回流，都可能对中国经济造成一定冲击。

凯德此举难道是其进行全球资产配置的重新考量？

答案并不显而易见。

2017年6月、11月和12月，凯德分别以26.4亿元、33.607亿元和8.38亿元收购上海国正*100%权益、广州乐峰广场所有股权和上海五角场商办地块，再加上其2017年一口气开业六大综合体，以及高调进行来福士品牌升级和举办中新科技创新大会，一系列举动颇值得玩味。

2010年，凯德以150亿的价格收购东方海外资产，堪称彼时业界瞩目的大并购，而此次80多亿元出售资产，一进一出之间，凯德有着怎样的商业图谋?

换仓还是重仓?

单看交易额，一笔80多亿元的受让并非小数目。但仔细观察发现，凯德此次出让的资产标的并非其核心资产。另外一组数据显示，截止2017年6月30日，此次出售项目分别占比凯德在全球和中国的购物*资产规模的4%和7%。

7%，还只是在中国购物*资产中的占比，并不是凯德在华所有资产总和的占比。不仅如此，凯德方面表示该笔*将再*至中国的增长性物业，继续在华收购优质资产。

换句话说，凯德并不是变卖，而是新一轮的战略部署！中国还是其全球两大核心市场之一，占比全球资产组合的39%。

其中一大举措就是优化资产组合，出售成熟资产和收购成长性资产并举。在此之前，凯德高层不止一次强调，凯德将依托集团全产业链优势和综合开发及运营管理能力，更多将未来发展侧*放在“综合体战略”上。

公开资料显示，2017年，是凯德综合体项目开业*密集的一年，六大综合体分布在上海、深圳、杭州、武汉和苏州。

继在华*代综合体上海来福士2003年开业以来，凯德已在中国12个一二线核心城市布局23个综合体（包含未开业项目），总建筑面积近1,000万平方米。

在外资开发商里，凯德是*早和*多布局综合体的跨国房企，没有之一。

凯德近几年部分重大交易（未涵盖其所有在华交易）

▲根据网上公开资料整理

2017年12月26日，*电视台《新闻联播》报道了重庆朝天门码头空中连廊吊装成功的新闻。该施工项目即是重庆来福士，凯德*一代的旗舰综合体，*额高达200多亿。

▲2017年开业的杭州来福士*，其设计灵感源于钱塘江潮，被定义为“趣之城”

凯德未来在中国的发展并非全都是以综合体形态出现，但综合体确实能更好地发挥这家老牌房企的自身优势，各业态之间也能形成协同效应。在“一个凯德”战略下，整合内部与外部，成为其盘活与焕新的重要根基。

换个姿势跳贴面舞

凯德1994年进入中国，赶上中国房改、商业地产兴起，在中国稳步扩张，是商业地产*批操盘手。

发展至今，已经建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，发展阶段也从“量”的扩张到“质”的提升过渡。优化资产组合，就是提升资产的质量，符合凯德所处发展阶段的内在需求。

据了解，凯德此次股权交易涉及20家商场。在这份交易名单中，该20项资产大部分位于三线城市，只有一个位于北京。也就是说，凯德所出售的资产大部分不是核心城市和区域的资产。

但不可否认，凯德所出售资产的这些区域仍有广阔的市场前景，在核心城市外溢效应及人口纾解的政策下，多年来凯德打下的良好运营基础和口碑相信一定会给接手方以可观的资产*，特别是在消费升级的当下，凯德商业的消费*性和风向标有目共睹。它更多时候成为一些城市的时尚名片。

而此次出售资产，从区域发展角度，凯德也有自己的考量。

正如其所说，此次交易所获资金将用于在中国*优质物业，进一步深化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局。

一段时间以来，凯德先后进行了多笔*，也有不少新物业落成，只是在区域选择上更加偏重五大核心城市群。这就如同其综合体战略旨在带来协同效应一样，将资产组合集中在几大核心区域，有助于强化企业的管理半径并加大规模优势。

更为重要的是，城市群发展战略已经成为国家战略。在“十九大”报告中，“贯彻新发展理念，建设现代化经济体系”，强调的*之一就是“实施区域协调发展战略”。特大城市的经济与产业对周边城市的拉动作用显而易见，消费升级背景下，城市群也孕育着更多的机会。

▲“十九大”报告中，强调“实施区域协调发展战略”

作为一家在全球都有资产配置的老牌外资房企而言，国际化视角以及敏锐的市场观察力是其核心优势之一。中国经济的深层调整以及变革，既给非传统一二线城市带来发展机遇，也为一线城市及其辐射区域带来消费升级的广袤市场。

在中国经济从高增长速度转向高质量发展阶段的宏观背景下，凯德的城市群战略对其发展模式升级起到了至关重要的作用。

凯德功守道

在刚刚过去的2017年，凯德可谓动作频繁。

6月1日，凯德斥资26.4亿元收购上海国正*；11月28日，以33.607亿元收购广州乐峰广场；12月19日，又斥资8.38亿元收购上海五角场一宗商办地块。

6月15日，针对新一代市场需求、集工作+生活+社交于一体的共享公寓品牌lyf在中国亮相。

11月24日，凯德“中新科技创新大会”成功举办，实体经济与科技创新紧密结合。

▲2017年中新科技创新大会，凯德称实体经济要和新兴经济紧密结合

同时，2017年凯德一下子新开六家综合体，其综合体旗舰品牌来福士也进行了从“城中之城”到“乐享其城”的品牌升级；

全年累计签署了5份购物*管理合同；

在旗下购物*引进了优客工场联合办公空间；

去年底发布了自己的全新办公品牌凯德•C。

……

随着消费升级以及房地产运营为王时代的到来，这一系列动作都预示着凯德正在进行一场商业变奏，它不再依赖于各个业务单元的独立壮大，而通过更多协同整合提升整体作战能力，这也是在后地产时代，这家外资房企综合实力的*化体现。

资产价格的高位回落，让以金融链条为核心驱动力的“凯德模式”优势日渐式微。

凯德显然早有准备，其一些举措折射着其运营思维的转变，从关注“物”到关注“人”，从“物理”到“精神”，从“商业运营”到“社群运营”，这也是凯德在下一个十年仍旧保持*的关键。

这就如同商业地产从经营到运营的转变——由单纯的场租经营到消费场景与生态系统的运营——精神商业与内容链接由过去的平面式经营转向立体式运营，这或许是凯德得以在未来创造新“凯德模式”的秘密。

凯德*初凭借国际化视野、资本实力和专业运营能力在中国市场扎根，如今正在迈向下一个发展阶段，打磨自己新的竞争优势。无论是优化资产组合，还是综合体战略，抑或是城市群考量，凯德始终站在桥头堡上，*与展望。