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兰州之后,还有那些城市会“Diss“房地产调控?

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-01-07

最近房地产市场的头条是“兰州限购松绑”,另外还有包括南京调整人口落户,合肥调整限价等政策。

很多专家或者房地产从业人员,奔走相告,喊的是房地产的天变了。

伟哥觉得,兰州这样的城市,就算求你去买房、炒房,你会去吗?所以,调控谈不上全面放松。

合肥的政策也被辟谣了。

但另外一个角度看,兰州的确给市场一个信号,平稳市场下,2017年用于急刹车的部分过度严厉措施是可以微调的。调控不是一刀切。

当然,出现兰州市场政策变化的最主要原因,和这么多年地方的土地财政很难说没有关系。

地方政府的主体责任是未来房地产调控的主要核心。过冷的市场,微调政策肯定不会只有一个兰州。

那么下面问题就来了,后续还有可能会微调政策的城市会有哪些?哪些城市已经调控力度过大?

伟哥觉得,分析市场其实依然要看供需结构基本面,短期市场走势看信贷。

中国房地产最重要的经济指标是6.5%

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达270次以上。

2017年全年,房地产调控较大的特点是一城一策,甚至一城多策。分类调控是2017年调控的最主基调。

2018年房地产政策可能调整力度的主要城市特征有

1:房价出现了明显同比下调的城市:

11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

从市场看,全国市场主要调整的城市集中在少数几个城市,这些城市包括,北京、合肥、天津等。等政策微调看,这些城市将是限价政策调整的主要区域。从市场走势看,信贷不变的情况下,调整部分政策对于市场不会有太大负面影响。

这次热点城市中,很多限价政策过于严格,使得存在大量的已经签约未备案的项目。

2:土地市场成交明显下调的城市

从土地市场看,部分城市2017年出现了成交额下调,从调控角度看,土地成交高位的城市,没有放松调控的可能性,比如北京,目前看,2018年土地市场很可能继续刷新2017年的历史记录。预计调控政策很难有松绑的可能性。

3:2015-2016年成交了过多地皇的城市

4:部分三四线及县城

从去库存角度看,

当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

商品房代售库存跌至2014年11月来较低值,3年头次跌下6亿平米。库存距离较高点减少接近2成,达到了19.4%。

11月末,商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米。

从未来趋势看,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不存在,2018年,市场三四线反而风险比较大,而一二线城市,因为2017年全面平稳,反而值得大家关注。

这些城市的政策调整,对市场的影响主要有:

1:整体看,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。

2:但热点城市,特别是限价之前过度严格的城市,存在释放堰塞湖的可能性,对于部分地皇项目,尝试放开限价,在收紧信贷的情况下,对市场影响不会太大。

3:房地产的发展是要平稳健康,而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。

4:2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持推动的经济活力,2018年,调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

5:以最典型的兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。

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