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周二市场说丨三四线城市潜力怎么看,打开手机找滴滴美团摩拜

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-01-09

 要闻速看 

厦门市十五届人大二次会议于1月6日开幕,市长庄稼汉代表市人民政府作《政府工作报告》,提出了2018年政府的奋斗目标和工作重点。其中提及,2018年厦门将实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求。

点评: 继续“差别”

1月7日上午,无锡市第十六届人民代表大会第二次会议召开,市长汪泉指出,2017年无锡全市预计实现地区生产总值10500亿元,实际增速达7.4%。无锡五年来首次超过全省平均水平,无锡由此成为继苏州、南京之后江苏第三个GDP破万亿元的城市。

点评: 再上台阶 

1月8日,据南京市统计局公布数据显示,2017年1-11月全市商品房销售面积1266.44万平方米,同比下降10.8%,呈持续负增长态势。其中住宅销售面积为1083.66万平方米,占房屋销售面积的85.6%,住宅销售面积同比下降16.8%。

点评:调控见效

1月8日,中铁建设集团房地产有限公司以总价9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块,楼面价为43167元/平方米,溢价率为43.9%。这也是目前苏州目前最高的楼面价记录。

点评:只有更高

在今年1月3号发布会上,我对三四线城市发展潜力做了一个排名,讲的比较快,会后很多人挺感兴趣,想进一步对这个排名有更多的了解。今天,我以文字的形式再和大家分享一下。

2017年全国房地产销售规模再创新高,众所周知是因为三四线,很多布局三四线的企业在这一年收获了理想的业绩指标,大家也都爱说三四线,爱分析哪些城市更具有潜力。为了更贴合新的经济发展模式,克而瑞研究中心(下简称研究中心)在选取常见指标的基础上,诸如如人口吸纳能力、居民收入、房地产风险等,还做了很多新的探索,进一步丰富了说明城市“硬实力”和“软实力”的相关指标。对交通通达性、消费配套、共享经济发展等多方面都进行了考量,譬如航班次数、电影院、共享单车等都纳入了指标体系。

评价模型涉及指标很多,挑几个比较有代表性的:

1

50强房企进驻

在众多基础性指标中,2017年最值得关注的应是“50强房企入驻个数”。早在2015、2016年,50强房企在三四线城市进入的似乎还不多。但在2017年可以看到,温州的中梁在争三四线,杭州的祥生地产也在争三四线,似乎三四线一夜之间成为了房企期望更进一步的“必经之路”。具体来看,佛山、无锡、常州位列前三,分别有31、29、20家50强房企入驻。对于城市而言,更多的50强房企进入意味着更受到行业认可,但也意味着更强的业内竞争,还是希望大家量力而行。

2

交通通达性

在这次新探索的指标中,交通通达性指标大家比较熟悉,选用了地铁里程、高铁(含动车)经过班次以及飞往北上广深的航班次数,分别表达的是市内交通建设、与周边城市连通性以及与一线城市的连通性。如果一座城市连飞往国家级金融中心、科研中心的航班都没有(距离300KM以上),那么说明它的经济发展上限不会太高;如果如今还没有高铁,要么是经济发展有待提高,要么是交通基建确实存在较大的困难,在相应评价上也应当予以“扣分”。以高铁通过班次为例,可见TOP20基本都是江苏、浙江、福建、广东的城市,其余省份只有上饶、桂林、衡阳三市跻身TOP20。

3

消费配套

消费数据也重要,相比统计局统计的常住人口总量而言,房地产行业更关注的还是具有一定消费能力的群体。研究中心对电影院、星巴克店铺数量等指标进行了统计,从城市的消费配套建设情况,来推知这些城市的消费力。以电影院数量为例,佛山、东莞领先优势显著,分别有99、96家电影院,其后无锡、温州、南通分别为85、80和76家,而第6至20名均在40-60家之间。

4

共享经济发展

最后再加上共享经济指标,便共同构成了研究中心对于三四线城市发展潜力的评价体系。共享经济的发展,一方面说明这些城市的消费市场规模够大,我碰到一个券商的投资经济学家,他说滴滴在全球很多国家只能进第一大城市,因为很多城市人口规模不够,用车的供需平衡很难匹配上,还好我们国家三四线人口也很多;另一方面共享经济也在为城市发展提供更多的就业岗位,为城市带来更多的迁徙性居住需求。可以看到,在最终选出的发展潜力TOP20城市中,滴滴、美团是全部覆盖的,而摩拜也覆盖了其中八成,只有烟台、南通、惠州、金华尚未进驻。

最后需要提醒大家的是,从指标体系可以看到,研究中心这个榜单更多的是基于市场角度进行研究,因此对于已经进驻TOP20城市的大多数项目而言,固然可以坚定信心看好未来;但对于还没进入这些城市的企业而言,还是要审慎判断竞争格局和自身实力,别匆匆忙忙入场,最后却赶了个高成本的“晚集”。

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