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任志强之后,王石之前,闫浩讲了些什么?

来源:豪言   发布时间:2018-01-09
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2018年的*个周六,330米的**建筑国贸三期。在中城联盟论坛上,18位业内*轮次登场,“与未来好好谈谈”。以嘉宾成色而论,这应该是中国房地产业*别的峰会,没有之一。

与任志强、冯仑和王石在一个台上演讲,景瑞控股董事局主席闫浩称自己颇有压力。虽然景瑞地产1993年就在上海创立,但直到去年才加入中城联盟,用闫浩的话说,景瑞“是个新兵”。

而业内公认的是,中城联盟由中国的大房企和好房企组成,“联盟的企业家们都很*,不仅企业做得好,还特别能讲、会讲”,在开场白中闫浩这样说。*在这个论坛上演讲,闫浩表现出了低调和谦虚,这一点显而易见,也足够真诚。

演讲是命题作文,组委会给闫浩的题目是“房企的转型之道”。这时,在低调和谦虚之外,闫浩又表现出了些许幽默和善解人意,他笑着说,这个题目实际上是“中小房企的转型之道”,而景瑞在行业里面仍算中小房企,“所以,由我来讲,合适。”

在闫浩看来,现在好像每个房企都在规划自己的千亿目标,至少是千亿。“‘你们在干什么?’别人问我,我也说不清楚,但一年到头还挺忙。我想这就是企业之间的差距吧。”闫浩微带调侃式地说。

这到这里,闫浩话头一转:我想大家也不用着急,未来房企出路应该有三条。*、继续做大规模;*、转型;第三、高位套现。

做大规模是一条很清晰、很明确的路,但是有点艰难,闫浩没有讲出口的,应该还有“风险”这个词;转型这条路,有不确定性,但是空间很大;高位套现嘛,我想这不是我们在座企业家考虑的问题。

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闫浩承认,房地产确实进入了新周期、新时代,已经看到了“天花板、边界,甚至墙”。

中国的城市化率已经达到了57%,其中一线城市超过90%,二线城市达到了75%,三四线城市还有些空间。

“未来中国城市化空间还有多少?可能还有十几个点”,美国的城市化率是82%,中国不会这么高,平均应在70%左右。闫浩认为,从城市化率角度来说,中国已经过了一手房快速开发的年代。

其中,一线城市进入了存量时代。地越来越少,大家都花高价去追逐,还要做持有租赁。二线城市逼近存量时代,三四线有空间,但城市间分化严重,需求存在不确定性。“所以,市场新房成交量未来是稳定或者逐步向下的。”

到了这样的“新时代”,我们应该想想,还用原来的模式行不行?

 

闫浩看到的是,那些规划千亿或千亿之上的房企,战略严重趋同:住宅为主、快速销售、追求规模、全国化布局;全国性布的局亦是雷同:环渤海、珠三角、长三角加上西南。

闫浩质疑:在未来半场总量往下走的情况下,追求规模还是不是*的出路?“甚至,还是不是有效的出路?”

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闫浩认为,与其说企业的*终目标是规模,还不如说是价值,是得到客户、*者、同行和社会的共同认可。认可度越高,企业的价值越大。

就房地产而言,美国是先行者。我们看看美国市值*的房企是哪些?

在美国10家市值*的上市不动产公司中,只有一家做住宅开发。TOP10公司的模式都是重资产持有,长期经营物业,享有物业增值,这样的模式得到了*者的认可。

当然,美国和中国的环境毕竟不同,*主要区别在于金融。美国有成熟的金融体系和市场,有长期资金。在中国,是以银行的间接融资为主,大部分是短钱。中国房企不得不快销,不得不高周转。

我们应该怎么解决持有重资产所需要的长期资金?

去年我们到美国,走访了一家企业。它在芝加哥市*收购了一幢办公楼芝加哥论坛报大厦,全部改成公寓。我们看过测算,感觉盈利前景还不错,于是提出景瑞也参与*一部分?对方说不行,因为他们也只有1%的股份,其余99%都已归外部长期*者所有了。

这就是美国的房企模式。铁狮门用5%的*,撬动了1700亿美元的管理资产规模。新加坡凯德做到这么大,自有*大约是百分之二三十,大部分都是长期*人出钱。

所以我想,我们能不能和*者建立长期的合作关系,共同开发这个市场?我认为在中国,其实并不缺资本,甚至可以说资本非常多,只不过我们和资本总是处于博弈,而不是同用共享的关系。

对于房企转型,我说三句话:一、无非就是找到适合自己的路;二、怎样在不确定的市场中找到确定性;三、更重要的是行动。要行动起来。

至于景瑞的未来,它应该是资产管理服务商,一种1%与99%的美妙价值组合!

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