房产百科：二手房买卖关切事项

（1）房屋手续能否无缺

房产证是证明房主对房屋享有所有权的*凭证，没有房产证的房屋生意业务时对买受人来说有得不到房屋的极轻风险。房主能够有房产证而将其典质或转卖，即使未将来解决取得后，房主还可以典质和转卖。所以采用有房产证的房屋进行生意业务。

（2）房屋产权能否了了

有些房屋有很多多少个公有人，如有继续人公有的、有家庭公有的、还有夫妻公有的，对此买受人该当和悉数公有人签定房屋生意合同。假如只是局部公有人私自处分公有财富，买受人与其签定的生意合同未在其他公有人赞成的环境下凡是为无效的。

（3）生意业务房屋能否在租

有些二手房在让渡时，存留物上承担，即还被别人租借。假如买受人只看房产证，只重视过户手续，而不关切能否存留租借时，买受人极有能够获得一个不克不及及时入住的或使用的房产。因为我国包罗大局部国度均否认“生意不破租借”，也即是说房屋生意合同不克不及对抗在先成立的租借合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司轻忽，也被很多出卖人履行从而惹起较多胶葛。

（4）地盘环境能否清晰

二手房中买受人应关切地盘的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的地盘凡是为无偿使用，当局可无偿收回，出让是房主已交纳了地盘出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应关切地盘的使用年限，假如一个房屋的地盘使用权*40年，房主已使用十来年，对于买受人来说能否还该当按同地段地盘使用权为70年商品房的价钱来衡量时，就有点不划算。

（5）市政规划能否作用

有些房主出售二手房能够是已体味该房屋在5到10年高低要面临拆迁，或者房屋周围要建高层住宅，能够作用采光、价钱等市政规划环境，才急于出售，动作买受人在购置时应周全体味具体环境。

（6）福利房屋能否合法

房改房、安居工程、经济合用房自己是一种福利性质的策略性住宅，在让渡时有一定限制，并且这些房屋在地盘性质、房屋所有权限制上有一定的国度规定，买受人购置时要防止生意合同与国度功令冲突。

（7）单位房屋能否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住宅，还有尺度价的职工住宅，二者地盘性质均为划拨，让渡时应交纳地盘使用费。再者，对于尺度价的住宅一般单位享有局部产权，职工在让渡时，单位享有优先购置权。买受人假如没有关切这些能够会和房主一路加害单位的合法权益。

（8）物管费用能否拖欠

有些房主在让渡房屋时，其财产解决费，电费和三气（自然气、暖气、煤气）费用持久拖欠，且已欠下数量不小的费用，买受人不知情购置了此房屋，所有费用买受人有能够要悉数承担。

（9）中介公司能否违规

有些中介公司违规供给中介供职，如在二手房贷款时，为买受人供给零*的供职，即买受人所付出的悉数购房款都可从银行骗贷出来。买受人觉得自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，所有的责任有能够自己都要承担。

（10）合同商定能否理解理睬

二手房的生意合同当然不需像商品房生意合同那么周全，但对于一些细节成绩还应商定清晰，如：合同主体、权利保证、房屋价款、生意业务体式格局、违约责任、胶葛处理、签定日期等等成绩均应周全考虑。二手房生意的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也对照大，估算税费承担是非常需要的。按照国度规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定前提下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。按照生意房屋的性质和各地的实际环境还能够发生地盘增值税、房产税、手续费、生意业务解决费等税费。此外，生意房屋的性质、面积大小、用途、解决产权挂号时辰长短等原因还能够使得契税的税率发生变更。生意两边可以按照拟生意业务房屋的实际环境，向专业人事或有关局部具体体味税费的项目、税率。