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准80后刘肖如何下好养老这盘棋?

来源:地产壹线   发布时间:2018-01-12 00:00:00

导 读

“万科转型的名列前茅个特别有前景的产业,是养老业务,如果万科把养老业务做好,当时的市值看可以翻一番”,八年前,一位万科董事对刘肖说。

地产壹线 张心梦 发自北京

“万科转型的名列前茅个特别有前景的产业,是养老业务,如果万科把养老业务做好,当时的市值看可以翻一番”。

八年前,万科一位董事曾经对刘肖说到,如今刘肖正将这一设想变成现实。

1月10日,由万科和北控联合运营的光熙康复医院正式开业,包含100张床位的光熙康复医院是一家二级综合性康复医院,包含长者公寓及康复医院的光熙项目是万科头个医养结合项目。

光熙康复医院

作为北京万科“6+X”转型计划中的“X”代表的是蕴含不确定因素的业务,相比其他6项相对成熟的转型业务,养老业务在行业里仍处于孵化过程,“从0到1”,商业模式的清晰程度尚不明朗,也就属于“X业务”。

截至2017年底,万科北方区域的养老业务已率先进入北京、天津、济南、青岛、沈阳五个城市,是万科养老业务进入城市*多、发展*迅速的区域。

作为一名准80后区首,刘肖如何带领北京万科开垦养老业务荒地?

两到三年形成10-20个项目


早在2013年,还在担任杭州万科总经理的刘肖就开始实操养老项目——随园嘉树,这也是万科头个大型养老社区,迄今为止依然被视作万科养老产品标杆。

不同于随园嘉树80%是适老性,或者自理型养老,怡园光熙长者公寓50%以上是护理型养老,方便为那些不能自理的老人提供养老服务。

不仅能为自理型老人提供服务,有了医院的加持,北京未来可能性更多,“医院的开业及成功运营将*终完善我们的养老服务能力链条,我们才有资格说有信心让老人们真正拥有晚年的美好生活”,刘肖在光熙康复医院开业典礼上表示。

刘肖认为,绝大部分养老的刚性需求是因为老人身体机能变化,使他的生活状态或者生活方式发生一种改变。不同于学院式、度假式养老,邻里式养老可以尽可能还原老人原来的生活方式,但是尊重他现在的需求。

万科北方区域在养老业务上的时间表是:以北京为核心,用未来两到三年的时间形成十到二十个项目的养老初步布局。

目前,万科养老产品基本分为三类,名列前茅类是机构型,偏重高护理等级的客户,如万科青岛怡园和北京万科怡园光熙长者公寓;第2类是CCRC型(大型养老社区),侧重于全生命周期的照护,类似杭州的随园嘉树,活跃长者居多,会提供更多综合性的服务;第三类是社区嵌入型,立足已有的社区并辐射周边客户,规模比较小。

从“不受待见”到争相入局


作为资金投入高、*周期长的产业,养老产业曾经并不是个“讨喜”的产业。

孙宏斌就曾就养老业务说过,“有钱的人没有老,老的人没有钱,为什么要做”。宋卫平也曾说:“做养老项目,得有点理想主义,有点耐心,有些人文关怀。”

但随着老龄化社会的到来,城市发展进入新阶段,外加受到地价高企和传统销售业务利润率下滑因素影响,远洋、保利、绿地多家房企纷纷开始布局养老产业。

银发潮下,不仅有房企涌入养老产业,保险企业也想参与其中分一杯羹。此前,泰康保险集团董事长兼CEO陈东升表示泰康也在做医养,模式是把虚拟的金融保险和现实的医养结合。

“在北京哪做养老都是好的,主要是在哪能拿到项目,不是所有闲置资产都适合改造成养老机构”,北京万科领头拓展业务合伙人王峣说到。

目前房企切入养老产业主要通过收并购、合作方式。以光熙怡园项目为例,前身是经营欠佳的远方饭店,经过近两年的改造变身康复型养老*。

刘肖曾经说过,在北京的*地段开业这样一个只租不售,纯做服务的老年公寓,是万科养老业务的里程碑,万科选择与国企北控集团合作,也降低了做养老必备的土地成本。

“我们干这个事不是作为开发商身份做的”,养老业务的直接负责人王峣说到。定位美好生活场景师,万科在城市配套服务上的脚步明显加快。“谁跟我说发展商我跟他急,万科发展商的时代已经结束了,为城市发展做服务的角色更符合我们的未来”。万科集团董事会主席郁亮的“城市发展宣言”给万科拓展新业务更多的底气和支持。

“做到名列前茅第2,才会考虑金融化”


谈到去年10月,保利发布包含养老业务和熹会总规模50亿的REITs,王峣认为REITs只是金融手段,本质业务的核心是服务。较好的生意模式,当现金流成型时,会有很多人带着资金来。

王峣介绍,目前万科养老业务尚未考虑金融化,“等做到中国名列前茅、第2才需要干这件事,现在可能还不太需要,有很多类似银行、保险的资金找我们”。另据王峣透露,目前光熙怡园项目运营已经平衡。

目前大多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地,成本较高,另外养老地产的运营需要大量人才、配套设施投入,在养老地产有所布局的保利地产董事长宋广菊曾说过,站在商业地价的角度来讲,(养老地产)肯定是亏本的。因此没有雄厚资金做保障的开发商不敢轻易布局。

目前还有一类“公建民营”养老机构形式,也就是由政府出资,招标,社会组织或服务团体去经办和管理运作,政府负责管理和监督。王峣介绍,万科已经获取了公建民营项目,北京也有开业的公建民营养老项目,2018年还会再开业一个。

但是王峣坚持,只有获得真实客户且有现金流才能证明模式是正确的,“市场上有很多公建民营资产干得并不那么好,甚至一直赔钱,或者经营不善”。

刘肖在谈到从事的养老产业时说过,“我们知道中国*有钱的人,大部分是60后、70后,他们在高净值人群中占了65%左右。中国30后才是目前养老的刚需人群,所以现在是中国养老行业的青铜时代,进入黄金时代可能还有20年。”

*的养老产业之于刘肖,就是要在市场黄金时代来临前,为北京万科的转型找到出路,未来万亿万科的内容基石也将从养老、冰雪度假、产业办公这些当下的星星之火中诞生。

作者 张心梦

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