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袁春从龙湖去鸿坤有些日子了,地产大哥一直没吭气。反倒是很多关心他的朋友问:这个事,大哥怎么看?
了解袁春在鸿坤的将来,要先了解鸿坤。掌柜能做多少事,做成多少事,根本上取决于东家。
虽然袁春走马上任后,*时间跟大家有过交流,这只是善意的寒暄。真实的鸿坤,对大家其实一直都是个谜。而且,袁春能有多大作为,取决于鸿坤的前世今生。靠袁春一人之力瞬间改变公司,既不现实,也是不负责任的期待。
怎么破谜?感觉要讲三个问题:
一是鸿坤的东家是谁;
二是鸿坤的经营现状;
三是袁春的挑战在哪里?
北京西红门大地主?
提到鸿坤,大家的*印象是“西红门大地主”。一到西红门,抬头一看,感觉都是鸿坤的物业。说鸿坤是西红门的地主,一点都不夸张。
袁春的东家是鸿坤,但鸿坤的东家又是谁?我们来看下面这张*的股权结构图。
▲ 谁的鸿坤
这张图有三个人很显眼,分别是赵彬、赵伟豪和吴虹。这三个人到底是什么关系?再来看一张图:
原来,这是亲密无间的一家人——西红门赵家。赵彬和赵伟豪是父子关系,赵彬和吴虹是夫妻关系。
其实,赵家并非土生土长的西红门人氏,也有过“北漂”岁月。比如说赵彬(1964年生),早年与湖南的中联重科有交集,还在湖南合润做过董事长。妻子吴虹的职业履历也和湖南有多处交集。儿子赵伟豪名字霸气,是90后,1993年出生,和湖南就鲜有交集,现在是鸿坤的上海总经理。
赵彬更早的发家史,公开资料披露很少。我们仅仅查到一份2013年的文件。
这一年,赵彬和大兴区西红门镇人民政府签了一个文件,内容有关城乡结合部的试点。这个文件有历史里程碑意义,它是中国农村土地制度改革的试点文件。
这份文件的主要内容包括:
做西红门金融谷产业园;
西红门镇政府做一级开发,鸿坤出资建设产业园内房产;
西红门政府一级开发的钱,鸿坤要按约定金额付;项目建成后,鸿坤拥有地上总建设面积82.67%的产权。
这份文件的内容很饱满。还有一份文件内容更饱满:
鸿坤在北京拿地的时间主要集中在2013年前,且项目主要位于大兴区西红门,当时土地均价1700元/平方米。
两个文件有一个庸俗化理解就是:
截至2017年3月,鸿坤在一线城市的土地储备楼面价是2268.32元/平米,权益计容建筑面积113.64万平方米。说是一线城市,其实主要是指北京西红门。
这个地价不是贵不贵的问题,而且到底有多便宜的问题!再来看一组参考数据:鸿坤在二线城市的拿地均价是2819.43元/平方米;三线城市是1505.11元/平方米。
▲鸿坤的营收区域分布
回过头来看,赵彬肯定很遗憾当年拿地拿少了。在鸿坤现有的土地储备中,一线城市只是占到了16.11%(据说,西红门镇还有100多万平方米同性质土地待鸿坤开发);二线占到31.7%;三线占到52.19%。
鸿坤不是不拿贵地,拿地套数完全跟常规开发商不同,走的是集体建设用地开发模式。也就是说,鸿坤早期拿地,走的是产业地产路子,玩的是“房地分离”模式。
赵彬做房地产,无论是谋略,还是眼光,都堪称*行业好多年。比如说,在鸿坤的产品系里,就有鸿坤谷系产业园,叫“产业综合体模式”。这么多前所未闻的新名词堆在一起,就是说鸿坤在发家阶段选择的是差异化竞争,背后的机会点是政策红利。
但是,如果你说鸿坤是大兴区*的房企,别人也没有意见。但它在官方资料上披露一个项目鸿坤•金融谷产业园,叫北京四环*金融产业新城,是区域内*三*绿色产业园,是北京以新金融、新媒体为主的产城联动一体化示范项目。反正当下*的名词,放在鸿坤身上,都恰到好处。从园区业态上说,这个项目就是产业园为主、辅助商业和配套住宅。
如果从营收贡献来说,当然是住宅老大,产业和商业很小。这句话什么意思呢?就是说,鸿坤在北京的土储虽然便宜,但多半是写字楼,且前期投入不菲。如果现金流安排不妥当,赵彬会很累。
举个例子,在建的鸿坤•金融谷产业园,计划总*是42亿,从2013年8月到现在,才仅仅投了1.7亿,除了营收当期贡献少这个缺点外,已经是非常*的现金流错配财务模型。
▲鸿坤非地产业务收入构成
这种模式好不好呢?肯定是好!但它是政策套利,机会难寻,复制的可能性不确定。我们了解到,鸿坤和房山区政府、三一集团签了类似这种金融谷产业园模式,开发它们名下的产业用地。
▲ 鸿坤持有物业分布
*的落地项目叫云时代,在北京亦庄。这个项目好到什么程度?这么说,挨着京东总部,区域内将有小米互联网产业园、百度云计算*、凡客诚品等龙头企业。这是鸿坤非常有战略意义的一步,它就真正成就鸿坤的智慧电商云平台。
模式*,但推进的速度还是很慢。截至去年3月,有收入的产业用地完工15.82万平米,总建筑是93.76万平米,实际上只完成了16.87%。
这说明什么问题呢?
一方面,鸿坤在占有政策和市场先机的同时,也背负起前期的巨大现金流投入;同时也要做产业整合。一切都需要时间,这对鸿坤的资产负债表是巨大的考验。
鸿坤之困
鸿坤的商业模式,我们上面分析后,就会得出一个结论:左手需要前期的巨大投放,右手需要源源不断的现金流补充,从始至终,模式虽好,鸿坤的造血功能不足,始终困扰。
我们先来看它*近三年又一期的资产负债表。
▲ 鸿坤的体质并不乐观
这份资产负债表是经过审计的,大家完全可以放心看。之前我们担心鸿坤的资产负债率堪忧,在这张表里就有验证:始终是70%以上,去年上半年突破了80%。
搞发债的朋友都知道,80%是发债的鬼门关,要想尽一切办法降到80%。
再看债务资产比率和平均总资产*,也不是很好看。
*好看的是营业毛利率,但这又和资产的公允评估值有关,涉嫌水分。
看鸿坤的现金流,主要还要看住宅板块。所以,我们来看下面这张图表:
▲ 鸿坤的盈利能力
地产很明显占了大头,而且是*大头。基本上可以说,鸿坤房地产开发决定其未来。考虑到鸿坤在北京拿地较早,而北京的房价这些年涨得猛,再来看它的毛利率,虽然高出同行,考虑到拿地成本低,但也不是特别夸张。其中,2016年居然降到了31.43%。虽然有结转产品的结构原因,但还是让人不能理解。
这就涉及到经营效率。我们来看看同行的表现:
▲鸿坤经营效率同业比较
在存货周转率和流动资产周转率方面,鸿坤跟同行相比,处于中等偏下水平。
可能有人说,因为房地产的特殊性,经营效率不高,可能利润率会高。
我们再来看下面这张表:
▲鸿坤的盈利能力中等偏下
大家比较后,就会发现鸿坤的利润表现,也不是很靠前。
所以,我们就会发现,袁春过来的使命之一就是,提升鸿坤的运营效率,利润表现暂且靠后站。
运营效率取决于商业模式。鸿坤房地产开发板块,现在也在走高周转模式。
比如说:
1.实施“7812”法则(获取土地后,项目在7 个月内示范区开放;8个月内开盘;1年内实现现金流回正;2年内实现项目清盘);
2.结合公司项目指标要求,确定每周房源供给数量,并每周对相关计划进行修订,以确保产品去化速度及财务指标的实现;
3.将项目开发过程细分为3 级计划,通过各级计划节点对各项目开发进度进行实时掌控……
实际上,袁春*的担心问题应该是鸿坤的土储家底。我们来看看鸿坤的地产开发家底:
鸿坤的家底已经摸清楚了:已完工经营性房地产开发项目43个,在建经营性房地产开发项目34个,拟建经营性房地产开发项目21个,共计98个房地产项目。
但这张图表可能让大家很奇怪:怎么鸿坤的三级城市土储这么多?这就涉及到公司战略。
鸿坤是这么划分拿地城市能量级别:
一线城市(北京);
二线城市天津(包括蓟县、静海、宝坻和武清);
三线城市涿州、廊坊、香河、张家口、三亚和滁州。
这叫产业 “大五环”(即产业地产布局在北京五环)、住宅“大七环”(即住宅地产布局在北京郊区),“京津冀+海南”战略布局。
如果从拿地的时间轴看,鸿坤拿地越来越猛,且近一、两年拿地策略已经发生明显变化。以去年一季度为例,几乎同时在上海、天津、河北、海南拿地59.25万平米,随后又在宜昌、佛山等地拿地,触角除了周边经济辐射区外,还已经伸向了长三角、珠三角。
可以说,鸿坤的家底虽然有限,但势能无限,袁春完全可以放心、放开手脚大干一场。
赵彬点帅,袁春点将
但是,赵彬肯定不是想当让袁春当将。一盘大棋摆开,赵彬点帅,袁春要点将。
但是,难也难在这里。
我们来看看鸿坤的拿地城市分布,其实质还是机会型,呈点状分布,这就给接下来的管理带来巨大风险。恰恰鸿坤的管控是*集权,赵彬又有一票否决权。鸿坤如果要规模大跃进,对管控模式及其精细化,提出了更高要求。袁春的担子不可谓不重。
这几乎是不可承受之重!不过,赵彬点帅的理由也很充分:袁春前东家中海和龙湖也是*集权导向。
但是,和鸿坤不同,中海和龙湖在冲千亿的过程中,谋篇布局,筹备多时,无论是组织体系、人才储备都已到了瓜熟蒂落。反观鸿坤,在千亿规模的组织体系、运营架构、人才储备等方面,还仅仅是刚刚启步。
*主要的问题是,袁春不仅要抓好战略、组织体系建设,还要抓好生产,保证现金流,两头都要抓。否则,赵彬的产业、商业、地产一盘棋策略就要放慢节奏,甚至失去某些机会。
新年伊始,别人看到袁春大展鸿图,地产大哥看到的却是袁春负重前行。
对于鸿坤和袁春来看,2018年,机会和挑战才是刚刚开始。