40亿元A轮融资之后 历史转折中的自如

导 读

不差钱的自如A轮融资之后，下一步要做什么？

地产壹线 汪瑞杰 发自北京

为什么自如的A轮融资发生在2018年？

不是自如事业开始之初的2011年；也不是在北京站位脚跟，走向全国2015年；也不是各路资本争相进入行业的2017年；而是自如开启全国9城征途，看似一路顺畅的2018年。

值得注意的是，这一单A轮融资，各路明星资本的竞争之激烈、姿态之低下非常*。华兴资本董事总经理杜永波在发布会上表示，自如这一单创下职业生涯“四个*”：追踪时间*长、竞争*激烈、A轮融资规模*、追的*辛苦。华兴资本作为中国TMT行业*影响力的投行，滴滴、美团、京东等明星公司背后都有它的身影。腾讯*执行董事余海洋说，*自如是腾讯这么多*中拿到信息*少，决策时间*短的案子。“当时和Pony（马化腾）、Martin（腾讯执行董事、二当家 刘炽平）打了几百字沟通，就定下来了。”

这可是40亿元规模的A轮融资。

网易房产了解到，自如并没有陷入资金短缺的局面。自如董事长左晖表示，自如的现金流非常健康。网易房产了解到，2016年自如一年的租金收入已经突破90亿元，2017年的数据更高。2017年8月份发行的5亿元ABS（资产支持证券）仍在付息阶段，距离还本仍有一段时间，自如的现金流依旧充沛。

自如CEO熊林在会后向网易房产记者表示，A轮融资是为了让公司更透明开放。“我们要欢迎更多的朋友。”羽翼早已丰满的自如，为何需要更多的友军协助？

梳理长租公寓历年来的变化，这个由草莽发展到较为规范，直到现在在政策和资本加持下成为“风口”的行业，或将迎来一个崭新的时代。如果说2017年是长租公寓行业的“元年”，在自如及其*者眼中，2018年可能是长租公寓行业的“转折年”。

元年之后，定胜负？

长租公寓行业从来没有这么复杂过。

2017年，开发商大举进入长租公寓行业。与此同时，全新的土地出让规则和政策法规，让“国家队”加入战场。中介、创业者、国家队、开发商；集中式、分散式……围绕长租公寓的模式和不同背景运营商谁更有优势的争论已经白热化。

在这一过程中，竞争者们的迭代成长速度极快。开发商作为后入局者，开始快速提升运营能力。龙湖冠寓将装修周期缩短至130天，旭辉领寓的数据是4个月。开发商们还依托各自的体系优势进行竞争，万科泊寓的集采和设计得到万科自身集采和设计系统的支持，泊寓在收纳等方面的人性化细节就出自万科设计院手笔。

资本方面，随着新派公寓类REITs的发布，旭辉领寓储架式权益型类REITs和公募REITs仅有一步之遥。网易房产了解到，新派公寓和旭辉领寓这一单类REITs，公寓管理方能享受到后期物业增值带来的分红，同时也有每年定额的物业管理收入。后期分红和前期发行推出的收入，使得类REITs的收入接近直接转让物业的*。长租公寓重模式已经算得过来账了，重模式开始释放自己的盈利能力。

土地方面，国企手中握有大量用于租赁的土地资源。未来3—5年的住房土地供应中有北上广深一线城市有大量土地作为租赁用地转让。租赁用地和总住房用地的占比达到30%左右。目前，上海市出让的租赁用地全部由国企接手，拥有大量租赁土储的国家队未来能够提供一百多万套租赁住房，成为长租行业一股重要的竞争力量。

近期国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路：政府将不再是居住用地*提供者，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这是土地层面对长租公寓行业的另一个利好。

房源获取方面，房企已经开始和国家队谈合作。旭辉领寓CEO张爱华表示，领寓目前正在和上海的租赁用地国企谈判，希望在房源获取上拓展更多渠道。据称碧桂园3年100万间长租公寓背后有相当一部分房源涉及和国企的合作。融创入股自如，侧面说明开发商对租赁行业的重视度显著提升。

2018年，恰恰是开发商背景长租公寓运营商开始集体发力的一年。旭辉领寓计划2018年新增4万间，而2017年底旭辉领寓运营的长租公寓数量是2万间，翻了3倍。龙湖冠寓、万科泊寓也将在2018年进入快速扩张期。

此时的自如面对的是长租公寓行业数年来*大变局。熊林曾说，“这个行业看起来似乎刚刚开始。”迷茫是走得*远的人的宿命，或许感觉前路未知的自如，希望多找几个朋友。

四大方向和未来的千万租客

一家企业的现在和未来深藏在过去之中。

改变并不会立刻发生，方向、政策是否正确，得用一个较长的时间线来验证。战略永远发生在改变之前。发布会上，左晖表示希望自如未来在全世界拥有一千万租客。为了达到千万租客的远景，自如得做什么？

熊林和左晖气质非常相近，自如也继承了链家擅长战略的基因。回头评价自如大规模扩张前的2011年~2014年，熊林说：“通过三年时间我们慢慢找到了这个业务里面更加本质更加关键的东西，正是这三年的积累，才有了*15年~17年的爆发。”

2015年是自如正式开始快速扩张的年份，而积累经验的阶段，从2011年开始。

站在2018年的A轮融资这个关口，熊林发布了接下来的四大方向：产品品质提升、运营服务提升、IT投入提升、人才培训提升。

这四个方向自如早已投入巨资。

自如从业主手中收房，装修之后再出租，同时给租客提供后期的保洁以及生活服务。为了保持服务、产品能够稳定交付，自如付出了非常高昂的代价。自如内部人员表示，自如保洁阿姨的年后返工率高达95%以上。高返工率的背后是自如对保洁阿姨免费报销机票、免费给阿姨的孩子们开办暑期夏令营的系列举措。

同时，自如在保洁装备上也进行了大量的投入。目前保洁人员配备的蒸汽消毒清洁设备均为德国进口，价格昂贵。每一个保洁阿姨入职均需要长时间的培训，*完成考核才能上岗。“服务业必须要维持人员稳定，才能做到服务质量稳定并且不断提升。”自如内部人员说。

另一方面，自如自身已经能做到数周内完成房屋的全部装修。这也就意味着自如在装修施工以及家具供应链拥有强大的控制能力。这样的团队执行力需要时间和体系进行严格打磨。自如在每进入一个新城市时，就得把建立新团队的任务重新做一遍。

自如也已经拥有自如友家、自如寓、自如整租、自如豪宅等多个产品线，涵盖从居住到旅行的各类场景。今年要推出的“*栋允许养宠物的单身公寓”，则是自如在产品线上的一次大胆尝试。

至于线上IT的投入规模，自如以“亿”为单位计算。

四大提升背后，更像是自如扩军的另一种表述。

熊林给自如的2018年定调“口碑年”，这一年会是自如着力打造体验的一年。据网易房产了解， 2018年80万间房的数量是自如对外释放的保守数字，真实目标可能是100万间。熊林曾对网易房产表示，自如每年的收房数量以100%的速度递增。

口碑效应叠加快速扩张，等到三五年后，自如四大方向上的投入成果逐渐显现。那时自如会是一个什么样子？

红杉资本刘星在发布会上说，“三五年后，自如的B轮融资，要让大家*看到A轮融资额的‘哇’的分贝涨10倍。”

倒过来算，三五年后的自如，在2018年悄悄埋下了剧变的种子。

作者 汪瑞杰

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