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2017北京市场盘点:绿城不姓宋,还叫绿城吗?

来源:地产大哥   发布时间:2018-01-19 00:00:00

绿城的园林,在业内一直是被模仿的对象,小编*近研究豪宅景观,也是把绿城的项目,当做教科书在学习。

看了一些资料,也请教了一些业内大咖,学到了一些景观皮毛。从南向北看过来,对绿城在北京的项目,有些失望了。不是说房子造的不好,而是景观太没有诚意,因为西山御园没有看过,就以看过的西山燕庐项目,说一说我失望的理由。

因为没有实景园林,就以效果图为例。

▲西山燕庐效果图

从图上看,植栽的树都太细了,感觉绿城太会省钱了。虽说北京地价贵,但作为高端项目,对景观的投入也不能太省吧。

就软件来说(含苗木绿化),西山燕庐*是严控景观成本的一个经典案例。

▲西山燕庐主景观分析

以主景观植被为例,植栽品种多为树冠较小的乔木,观赏用的花卉也不丰富。

西山燕庐这么做,背后的小算盘是什么?

有一份出自绿城上海项目的测算:

在软景中,成本投入量较大的为中等乔木,占到绿化部分投入成本的1/3;

第2为小乔木和名贵树种,占总成本的15%左右;

第三为小灌木,投入比例大概为16%;

以上三个部分总投入比例约为66%,占成本的一半以上。

▲西山燕庐主景观分析

对照西山燕庐,显然是把软景作为控成本的利器。用价格便宜的小乔木,代替了大、中灌木。

▲西山燕庐植被景观分析

对路口、拐角处的大树、花卉,也替换成了小乔木、球状灌木。为让楼上的人看楼下的景观,也是绿色,特意把植物以团状、片状布置,来减少树木的用量。

这样做,看起来很美观,也不需要投入太大。但修饰建筑和功能的草木,阉割了景观了生活意义,人在景中,却不能跟它互动、玩耍。

▲与西山燕庐同系列产品对比

在查资料的过程中,注意到西山燕庐的园林主题是【四季花厅、参与性主题景观】。但细抠效果图发现,说与做似乎是两张皮。

就以参与性主题为例,来看这张高视点效果图:

▲西山燕庐高视点景观分析

我们能看到大片的绿地,中间是点缀的水景,但看不到太多活动的场地

而在另一张楼栋之间的小主题园林中,能看到活动的场地,却找不到休息的椅子

▲西山燕庐高视点景观分析

或许有人会问,为什么不多做几个活动场地呢?西山燕庐或许会说,场地有限,还是让小区里能看到四季更多的绿色吧。

真的是为了达标30%的绿化率?才缩减了可参与性的活动空间?

▲西山燕庐高视点景观分析

问题又来了,对于地块不大的项目,绿化率与活动空间,应该怎么来平衡?是不是有了高绿地,就意味不能享用公共空间?

听到很多项目说,我们小区绿化率很高,绿化面积超过50%,听着似乎是为了居民好,实则是在降配。减掉不必要的硬景,这叫做“缩硬景”。

比如,西山燕庐这张高视点景观图:

▲西山燕庐高视点景观分析

仅能看到一条环形的道路,从环路中到楼道的交通路线看不到,这种把必要的交通路线,全改为绿地,不完全是为提高绿化率,而是为了降低成本。

▲与西山燕庐同系列产品对比

再问个问题,大家是不是认为,小区里花草树木越多越好,听到的绿化率数字,越高越好?其实,是被房企带入了误区。

举个例子,原定30%的绿化率,有项目告诉你,我们的绿化率是50%。那这多出来的20%绿化,从哪里来呢?

从建筑中挤,不可能。挤掉车行道,也不可能。挤来挤去,只能是20%的硬景。这么做的后果是什么?

出了单元门,只能在内部道路里遛弯,想要坐下来看看风景,对不起,没有椅子。

▲与西山燕庐同系列产品对比

视觉上小区看上去绿树很多,但真正能用来活动的场地却很少,就是中看不中用。

另外,对于多业态的项目,比如合院+洋房、叠墅+合院+洋房等项目,如果听到房企说30%的绿化率,可要当心了。

这意味着,住多层楼里的居民,能享受到的绿化,或许仅是楼道门口的两排绿树。而别墅业主,也只能享用自家的院子。

为什么这么说?别墅类产品中普遍赠送的院子中的绿地,也算在总绿化率里。

写到这里,想到*近热门的拆围墙事件。目前还不被关注的注水绿化,会不会也引发类似的冲突?

以上列举的是对于一个豪宅项目,不该省掉的景观投入。接下来,再来探究西山燕庐的【能省则省】。有两个做法:

名列前茅是“平凹凸”,这是减成本*有效的方式。

凸就是竖向景观,西山燕庐保留围墙、保安岗等使用景观,花架、雕塑、珍贵树、亭子等纯观赏性的景观,并没有看到。

▲西山燕庐水景分析

凹就是水景,不仅看不到亲水性的水景,观赏性的也是能省则省。如图:

▲与西山燕庐同系列产品对比

第2种是“换材料”,把好的贵的材料换成普通低价的材料。

比如种一棵胸径40的大香樟,要10万元,换成两棵20胸径的香樟,绿量更大,更美观,价格却能减少一半。

▲西山燕庐硬地铺装分析

还有就是道路铺设,原为石材,改为沥青或是砖铺设,成本也可以减掉三分之一

▲与西山燕庐同系列产品对比

整体来做一个测算:

园林造价比例相对较高的为绿化费,达到30%多,其次是道路建造费,约为19%

特色铺装、小品、凉亭等其他构件,约为11%,水景约为8%,室外照明水电6%

此五项,合计会占到园林造价的81%

那么,西山燕庐相较同量级产品,省掉了多少成本呢?

▲与西山燕庐同系列产品对比

业内都知道,好景观可以推动房子销售,一般来说,景观促销权重超过20%。但景观投入成本?一般是楼盘销售价的2%左右。这也就是说,房子越贵,景观越好。

楼东不知道,作为豪宅的西山燕庐,景观投入的真实成本,会比常规的2%高多少?

楼东

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