您的位置: 吉屋网 >楼市资讯 >陈劲松:我为什么喜欢看电线杆子?

陈劲松:我为什么喜欢看电线杆子?

来源:豪言   发布时间:2018-01-18 00:00:00

如题。

1

世联行的陈劲松一定与新东方的俞敏洪俞校长稔熟,并对他们都情有独钟的电线杆子的价值问题有过深入沟通。

25年前,俞校长一箪浆糊,一叠广告,昼伏夜出,刷遍海淀和朝阳的大街小巷,硬生生把“学英语”刷成了与“治性病”并列的电线杆广告之TOP2,并*终把自己刷进了美国纳斯达克。

而彼时的陈劲松刚从香港返回深圳创业,认识了一帮在内地*的香港客和台湾客,陈经常与他们一起打边炉喝啤酒,畅谈做生意的心得。

他们发现,选择重于努力。特别是在选址,即选择*办厂的城市和地段时,这个效应尤其明显。选址的不同,造成经商结果的天差地别。

当时与相邻的珠海和不相邻的贵州相比,深圳的经济指标都曾经落在下风。但后来的*结果,却是深圳较好。

为什么?

当时所有公开的宏观经济指标都难以解释这个现象。后来大家就琢磨出一个“电线杆指数”,即看一个城市的电线杆上干不干净。

“如果特别干净,那个城市就不能去。如果上面贴满各类小广告,如老中医、治性病、学英语和招聘等,而且城管紧着揭,人们紧着贴,呈现出“野火烧不尽,春见吹又生”的势头,那就灰常之靠谱了。”

25年后的*,已成为中城联盟第三任轮值主席的陈劲松,站在“与未来好好谈谈”主题论坛的台上,以“电线杆指数”开始了他的演讲。

2

“在时代改变之时,你应该看些什么指标?”陈劲松向台下发问。

然后他说,如“电线杆指数”这样的民间指标,往往更能准确反映一个城市和地段的潜力和价值。

因为透过这类指标,可以看出城市的活力、对外来人口的吸引力、劳动力供应、薪酬行情等等。

它的启示是:当时代变化时,你要关注新的鲜活指标,才能尽快找到趋势和方向。

那么现在时代变化了没有?

看看19大的新说法:“人民日益增长的美好生活需要和不平衡和不充分的发展之间的矛盾”,还有“坚持房子是用来住的,不是用来炒的的定位,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让人民住有所居”。

当然变了!所以,我们就要找出变化所在。哪里不平衡?如何不充分?然后确定我们落脚用力之处。

怎样找?不管是我们理解政策还是自己决策,我们来试试新指标。

比如,我们来看《客户距离》这个指标。这是我们四年来对客户地域来源进行的统计和分析的结果。

指标一:客户距离

它包含“客户购房迁徙距离”和“城市购房客户来源距离”两项。前者指的是购房者从哪里来,走了多远的路;后者指的是购房者到哪里去买房,走了多远的路。

以“客户购房迁徙距离”来看,迁出城市都是东北、西北气候条件不佳和经济发展缓慢的地区和城市,而以城市客户来源距离来看,客户辐射范围*远者,不是我们想象中的北上广深,而是规模中小、环境气候舒适的城市,这个距离是客户用脚用钱对城市环境的直接评价结果。

这个图说明的深层问题是:

一、中国城市化第2阶段的迁徙远远没有结束,很多高质素中小城市在吸收外来人口,且距离都非常远。而到一线城市购房的外地人,迁徙距离并没有想像的那么远,所以北京限制外来人口必要性不大,你不限制他也买不起。

二、说明很多地方就近建立中小城镇,吸收人口溢出和就业,并不靠谱。我们看到的*远购房者的迁徙距离达到2900多公里,等于跨越了大半个中国去买房。但做为购房者目标的那些三线城市,比如江门,就应该大力发展中小城镇,因为19大指明:要有城市群。

3

陈劲松之后列举的新指标有:

指标二:楼盘精装率——便捷的购房入住体验。

陈劲松告诉与会者,近年来,各城市的楼盘精装率均有不同程度的上升,然而较高者仍然不在一线城市,而是海南三亚,高达89.7%,第2是广州,79.8%。而北京和深圳的精装率甚至不如东莞、大理、南京,这说明中国主流城市市场上,客户体验和产品赋能还有很大的想象空间。

陈劲松吐槽道:中国房子非常可怜,离美好生活差得太远。也就是说,我们不到一半,甚至只有30%多是完整的房子,全世界都没有这么卖房子的。

较大的麻烦在于,如果现行制度不改,比如限价,2018年以后的成品房率也提高不了。这个困境完全跟政策和微调政策相关。

指标三:改造热力图——推动生活环境改善的政策力量

“棚改活力指数”的作用?这么说吧,以前我们大学毕业的时候,甚至在结婚时,有一间房子就行。就好像现在的合租,有一间就够了。但中国房地产从成间到成套,到成品,到成区,整个棚改指数其实是成套指数,把成间的消灭了。

但是这个指标同时也提高了城市的门槛,也就是说成间居住的供应会大幅度减少,尤其是在棚改之后。

指标四:大社区

这个可以解释以往三四线城市的火爆行情:即这类城市人口增长缓慢,但房屋销量大涨。

指标五:住宅密度

“住宅密度指标”的高低,影响的是社区商业和配套的经营绩效。如果住宅密度上不去,配套商业的运营就很麻烦。一公里范围用的是步行指数,这个范围内要有地铁站、商场、幼儿园、*、公园。这个比例深圳和广州没有问题,但在三四线城市不高,甚至差得很远。

这就是美好生活不平衡发展的一个体现。

指标六:城市张力

月供收入比是“压力指数”,租金收入比是“门槛指数”。深圳为什么有活力?因为深圳出租房的平均面积较低,其门槛指数甚至低过三线城市。很多三四线城市出租房的面积比深圳大得多, 造成刚就业的大学生租不起.当然我们认为深圳租金正在涨。

指标七:交通一体化

这个指标就是轨道交通两个站点平均的距离,我们的大城市跟东京比差得太远了。

指标八:城市风玫瑰:对城市美好生活的综合评价

从这个系列的指标可以看出,不仅一、二、三线城市之间差异很大,相同梯级城市之间亦不相同。所谓“理想的一线”、“美好的二线”和“各有特色的三线”。

下面分列出三类城市的指标。

在分城施策的现实中,每个城市都应该有自己的应对,也都因此会有充满个性的未来。

免责声明:此信息来源于豪言 ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
买房交流群-89群(315)
  • 旧念何挽:时代倾城好不好?
  • C.yy:对比周边,性价比高
  • 约瑟:准备入手一套
  • 孔龙飞:时代倾城户型采光好
  • 黛子:你买了哪个户型啊
  • 小丸子:大家组团去看看呀
3079人正在热聊楼市