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欧阳捷:都市圈惜土如金,可售住房将成为*品

来源:欧阳先声   发布时间:2018-01-21 00:00:00

文 | 欧阳捷

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都市圈的发展,其实更加速了非都市圈城市的萎缩。

去年,住宅用地出让金前50强城市,绝大多数要么是都市圈核心城市或省会城市,要么是都市圈里的中小城市。

从上图可以看出,除了安徽阜阳、浙江金华、浙江台州、山东菏泽、江西赣州、江苏盐城,其它城市都是紧靠长三角、珠三角、京津冀都市圈核心城市,而且只有江西赣州一个城市属于非都市圈城市。

去年,50强城市成交住宅用地面积仅占42%,跌入近几年的*点,反映了以一二线城市限制土地供应和严厉调控的效果。

尽管如此,50强城市还是吸走了大量的城市发展资金,住宅用地出让金收入占全国2300城市的74%,显示城市发展集中度相当之高,甚至高于房地产行业集中度。

反观三四线城市,它们抓住了一二线城市调控和大房企进入的机遇,收获更多的土地财政,去年的土地出让金占比虽然不高,但却比2016年几乎翻了一番。

在一二线城市挤出效应、三四线城市去库存和棚改的大背景下,三四线城市住宅建设用地成交面积也仅仅上升了24.6%,可见其未来很难保持继续增长。

未来我们必将看到:房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。

尽管去年一二线城市受到严厉调控,但是土地出让金的*值却是大幅上升的。

但都市圈核心城市的土地越发*,供不应求将成为常态,而且还会呈现趋势性下降。

《上海市城市总体规划(2017—2035年)》明确提出,“要按照规划建设用地总规模负增长要求,锁定建设用地总量控制在3200平方公里以内”,显示了城市政府控制土地供应的意愿与决心。

虽然都市圈三四线城市土地很多,但是,如果它们无法打通与都市圈核心城市的“连接”,也就不可能有更多产业和人口真正导入,房地产市场也很难起到支撑核心城市的作用,土地供应也难以持续增加。

更何况,这些都市圈三四线城市去年已经享受了地价飞涨带来的喜悦,也消耗了大量的土地资源,未来也不会再无节制的供应土地了。

因此,都市圈城市政府“惜土如金”,必然会以不增加的土地供应获得不减少的土地出让金,这就意味着地价还将持续上涨。

都市圈三四线城市地价也已经高涨,高周转房企重仓都市圈显然不是*策略,虽然这些城市已经出现土地流拍、结构性拿地机会,但诸多限制依然让房企难以加速奔跑。

更何况流拍增多也会让政府收缩供地,就如过去地方政府曾经做过的一样。这些城市的供地不能明显增加,供需动态平衡就只有靠调控。

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目前调控都未触及房地产的根本——地市,这是一块难以撼动的奶酪。

我们从没有试图调控土地市场,土地供应不足的时候没有,面粉贵于面包的时候也没有。

调控正在进入深水区,土地财政的依赖转化为巨大的调控阻力。

限价令是一条“曲线救国”之路,试图倒逼地价下降。

但是,地价下降将让土地财政受损。

“营改增”将鼓励更多企业改变企业组织结构,增加进项税抵扣,实现企业利益*化,或让地方财政减少高达1万亿元。

这都是地方政府很难承受的,*近爆出的地方政府主动缩水财政收入和GDP数据,也是满腹苦水、不得已为之。

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