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周三企业说丨那些拼命拿地的房企,2018年还将继续?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-01-24 00:00:00

要闻速递

1月22日,北京市规划国土委主任张维表示,将适度扩大北京土地供应并优化结构,同时探索多种方式提供租赁住房和共有产权房,预计至2021年北京将累计新增6000公顷住宅用地,住房150万套。

点评: 有的要改

1月23日,在上海市长应勇作政府工作报告表示,上海过去5年全市生产总值年均增长7.1%,从2万亿元人民币升至3万亿元。每年新增就业岗位60万个左右,城镇登记失业率稳定在4.1%左右。居民消费价格保持平稳。

点评: 数据优异

1月23日,浙江湖州共出让两宗住宅地,其中2017-98号地块由湖州南浔城市*竞得,折合楼面价5143元/平方米,创南浔区宅地的楼面价新高。2017-101号地块由湖州吴兴锦博置业竞得,楼面价7216元/平方米,成为太湖度假区新地皇。

点评: 底价攀升

1月22日,广州万科旗下的近40万平广州白云区田心村旧改项目在历经5年筹备后,正式宣布拆迁动工,进入首期拆迁复建阶段。该项目为白云区头个整村改造项目,开工后将首先复建安置区,计划3年后可回迁安置。

点评: 历程漫长

1月22日,保利置业表示关于与保利地产重组一事,公司确认目前不存在改变经营策略的情况。公司将在重组完成后,与保利集团和保利地产进行沟通未来公司的经营策略问题。

点评: 各做各的?

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2017年拿地量达峰值

2017年随着销售业绩的高歌猛进,企业也在拿地端积极补充货量。根据2017年房企新增土地排第100榜单,其中排第100房企的新增土地价值总量已达到了42510亿元,新增土地建面达到了89901万平方米。

从单个企业来看,无论是万科收购广信资产包,还是融创收购万达城,都反映出大房企的资源获取能力高于一般的中小房企,“强者恒强”的规律似乎也开始适用于土地市场。2017年新增土地价值排第10房企的集中率已达到了43%,而新增土地建面排第10房企的集中率则为54%,超过了一半。其中碧桂园无论是新增土地价值还是新增土地建面都位列名列前茅,此外万科、恒大、保利也都屡屡上榜。这类房企由于自身规模较大,更需要通过大量的拿地来维持自身销售规模的增长。

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房企合作拿地降风险

从历年来看,碧桂园、万科、恒大、融创等规模房企在拿地方面一直维持在较为积极的状态。以拿地*多的碧桂园为例,2017年碧桂园共新增拿地建面12554万平方米,同比2016年增长了43%,近三年的复合增长率为87%;新增土地价值达到了4100亿元,同比增长了131%。2017年万科也同样拿地较多,2017年7月万科以551亿巨资收购了广州土地资产包,进一步丰富了其于珠三角的土地储备。截止2017年底万科已新增拿地建面4294万平方米,同比增长了36%。

除了拿地较多外,部分规模房企(万科、碧桂园等)同时也通过大量合作拿地,很好地分散了市场风险,降低财务压力。以万科为例,2017年上半年万科就积极拓展合作及收并购的渠道获取土地储备。建筑面积计算,上半年万科新增土地中65%的项目是以合作方式获得。

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千亿房企拿地激增

除了碧万恒,像中南、泰禾、新城等已迈入千亿或将迈入千亿的房企而言,也同样拿地较多。以中南为例,中南置地于2017年全年共新增拿地建筑面积1713万平方米,相比2016年的488万平方米大幅增加了251%;新增土地价值达到了743亿元。不仅拿地激增,中南在城市布局上也颇有进展。据不完全统计2017年中南置地已先后进入了成都、嘉兴、绍兴、建德、固安、徐州、西安、昆明、佛山等热点城市,进一步完善了全国布局。如2017年4月,中南置地就以总价59亿元,成功取得了成都主城三块宗地,实现了头次进驻成都。通过不断的开疆扩土,中南置地为日后的销售规模的持续发展奠定了坚实的基础。

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中流企业相对更激进

从拿地销售总价比来看,虽然规模房企拿地较多,但拿地销售比却普遍不高。如万科、恒大的拿地销售比仅为0.5、0.3,在规模房企中可谓是比较具有安全性的。这类房企由于已具备了一定的销售规模,因而更加注重质量上的增长。相比之下,像旭辉、世茂、远洋、福晟这类企业,作为房企中的中流,为了向千亿冲刺,故而在拿地上也更为激进。

整体来看2017年受房企积极冲击规模的推动,房企的新增土地建面也达到峰值。基于目前政策环境及市场环境,预计2018年房企的拿地总量将保持较高的水平,收并购也仍将是部分房企的主要拿地方式。此外由于一线城市已整体进入租赁时代,各大房企于一线城市拿地还需提升企业自身的租赁运营能力。

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