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朗诗再次放炮:很多同行将载在价值观上(上篇)

来源:地产大哥   发布时间:2018-02-02 00:00:00


嘉宾:谢远建

职位:执行董事兼领头技术官

公司:朗诗集团

访谈:楼兰 / 万房地产研究院 研究员

编者按:

2008年,中城联盟的内部会议上,王石跑来跟田明握手,说「我卖 9000 多,你卖 15000,我对房价卖得比我高的人都特别佩服。」

那一年,地产行业陷入下行危机。朗诗苏州项目与万科项目比邻而居,万科的低密别墅业态却输给了朗诗的高层项目。

有人评价朗诗「绿了自己,肥了别人」,如同自行车比赛中的「破风手」,无论多么努力和能干,都要让出比赛的名列前茅名。

真实的朗诗是怎样的?它到底是「破风手」还是实力派?

此为其一。

其二,地产行业,绿色科技理念盛行,豪宅天然带着绿色科技的光环。高科技的房子一定是好房子吗?

普通人如果想住上健康、舒适的好房子,是不是遥遥无期?

朗诗VS当代VS锋尚

Q:天棚辐射、地源热泵这套技术体系,朗诗、当代、锋尚都在用,有何不同?

A:朗诗、当代、锋尚,*早从欧洲引入天棚辐射、地板采暖、天棚新风体系,朗诗较先加入了地源热泵,增加了技术集成的内容。地源热泵后来变成这套体系的标配。

因为他们的匹配关系特别好:

高舒适度、低能耗的房子,它的建筑特点是能耗水平比较低,对能源的需求比较柔和,不能够波动起伏很大,但是需要稳定、连续的能源供给。

而地源热泵恰恰是这样一种特性。

事实证明,这套技术路线非常合理。当初应用这套体系的房子交付10年以后,其运行数据比*初设计的目标要*。所以,在全国范围内复制的项目也比较多。

越有钱,越能住上健康好房子?

Q:朗诗的产品线细分为头次置业、刚需改善、高端置业、养老置业等,哪些绿色技术是所有产品线的标配,哪些技术跟支付能力挂钩?

A:客户的需求跟支付能力肯定相关,支付能力高的人,可能对于健康、舒适的细节要求更高,自然对技术手段有一定的要求。

但是,实现手段并不是少有性的。所以,没有说哪个项目必须采用什么样的技术。

因为中国的地域范围很广,比如说北京和上海的头次置业,和二、三线城市的头次置业能一样吗?肯定不一样。绿色的东西,合适的才是较好的。

所以,我们强调因地制宜、因人制宜,而不是标准化。因地制宜是要适应气候环境条件和地块特征,因人制宜是要满足目标客户的需要。

拿我们*熟悉的长三角来说,长三角的各个城市在气候特征上很相像,都是冬天冷、夏天热,常年的湿度都很高,有黄梅季节。建筑要想营造舒适的环境,就要解决冷、热、湿的问题。

比如说华北的气候条件下,寒冷是主要问题,炎热不是主要问题。因为采暖解决不好会冻死人的,热*多难受,不至于把人热坏。

再加上冬季的时间很长,有那么长的时间需要解决采暖问题。而夏天北京虽然也挺热,但是热的时间相对短,还有晚上也能凉快,所以它不是主要的问题。

首先要把主要问题解决好,可以把建筑做到什么能源都不用,不用设施设备,就用建筑得到的太阳的能量、人在家里生活产生的热量,让它冬天达到20度以上。

理论上来讲,如果能把房子做成一个跟外界气候完全隔绝的空间的话,里面的温度想让它多少度,就可以多少度,而且每多一点儿热量都会让温度持续升高。

只是我们做不到理论上*地把客观气候的影响给打破,但是能够把性能做好的话,可以让建筑能量的损失和得到的热量之间形成平衡

我也可以选择,别让它做到那么至极,因为代价会比较高,而且跟各地的法规有些冲突。比如,墙体保温做得很厚,那就损失了得房率,客户可能不太愿意。

那么,可以选择一定程度的被动式建筑作为基础,来把这个问题解决掉一大部分,剩下一部分可以采用采暖、制冷、新风系统,这也是一种组合。

比如说100%通过建筑来解决问题;或者主要靠消耗能源的设施设备来解决;还可以选择建筑解决70%,设备解决30%;建筑解决50%,设备解决50%。不同的建筑性能和设备性能之间可以有多种组合。

低技术才是好的

Q:很多开发商强调绿色科技,很多豪宅一开盘会强调靓丽的高科技系统,也就是说在建筑和科技之间,科技的配比要高一些,这在目前的房地产领域是主流趋势吗?

A:合适的才是较好的。在房地产领域,绝大多数房子没有多少绿色建筑技术合理集成。

我不认为设施、设备堆得多了,钱花得多了就一定是好东西,好和坏要看投入、产出的关系

如果说它实现的性能、消费者获得的价值,用70%的*就能实现的话,那30%是浪费的,我觉得它做得很不好。

所以,我们强调专业的整合集成能力,这代表企业的能力专业度到了一个什么程度。

而且在世界范围内,很多人在绿色建筑技术方面强调的是低技术才是好的,不是高技术,为什么这么说?建筑产品很特别,几乎是我们这一生当中产品寿命*长的一个东西。

建筑产品要考虑在它的有效生命周期里面,采用的技术稳定性、全过程当中的效率,这才是重要的。

一个住户买了房子,多少年升级换代一次?一般是十年一个周期。大部分人换的是装修,装修不代表性能。建筑的性能二三十年都未必换一次。

所以,我们强调低技术,而不是高技术。在建筑的基本性能上,所谓低技术是说成熟、可靠,而且成本较好还是相对便宜的。

但是,移动互联方面我们强调高技术的更新换代,它是根植在建筑的基本性能之上的东西,不构成建筑的基本性能。

越是便宜的房子,越要强调软科技

Q:普通人如果想住上健康、舒适的好房子,是不是遥遥无期?

A:先来看科技,分硬件科技和软科技。软科技是运用电脑模拟的能力,对建筑的性能进行模拟,找出它的问题进行优化,这种能力是软能力,并不是以显性的增加成本的方式来体现

所以,对于定位比较偏中低端的消费者,对于年轻人来说,他只能买便宜的房子,但是便宜的房子性能就一定差吗?不一定。

我没有条件给你增加那些比较贵的设施设备的投入,但是可以通过电脑模拟出日照条件较优的房间的摆布,或者找出怎样开窗才能形成穿堂风。

经过微环境模拟分析,做出的房子天然就是冬暖夏凉。

越是便宜的房子,越要强调软科技。它的成本可能是低的,但是舒适度并没有降低。比如,房子的形状尽可能方正一点儿,减少它跟外界接触的表面积,让冷热适当都可以控制。窗户选择恰当的大小就可以了,不要做成满堂窗。

但是,有钱人的需求会更特别一点,比如希望窗户再大一点,让人跟花园之间的关系更好一点。窗户的性能要提升,要具备像墙体一样的保温、隔热性能,花费的钱就比较多。

硬科技就是用设施设备来提高性能:太阳不足、温度不够,加采暖;通风不好,夏天热,加空调。

绿色科技很多是硬科技,简单、快,软科技需要具备微环境模拟分析的能力,需要技术积累。

四合院的智慧:先上建筑,后上设备

Q:从朗诗乐府开始,朗诗不再是欧洲人的学生,完全是全新的体系和架构。其「先上建筑,后上设备」的产品原则怎么讲?

A:举个例子,北京四合院。古人遵循的建筑法式,叫「柱高一丈,出檐三尺」。

夏天太阳的高度角高,在檐口挡着的情况下,阳光刚好就晒着门根儿上,没晒到房子里去。屋里就凉快了,但是会影响明亮,但是有窗户能够让房间里亮堂。

冬天,太阳的斜角特别大,刚好能够晒到堂屋的墙根儿里,能让房间得到很充分的阳光。

冬天热量是好的,所以我让它进到*深处;夏天热量是不好的,我不让它进来。这是中国古人的智慧。

我们反而不如古人了,高楼之间夏天怎么样遮挡得好一点,冬天尽量别挡着,如果挡着了,怎么去处理被挡着的和没被挡着的关系,也应该有不同的技术要求。

现在有哪些公司在这方面能做到这么细的?除了朗诗以外没有。

一年有8760*,我们要算每个*每间房的热负荷和冷负荷,跟季节对应。

较高的负荷多大?这是建筑性能和设备性能要解决的问题。两个加起来要把问题解决掉。可以在建筑上把这个问题解决到这儿,剩下的留给设施设备来做,也可以把设备往高了做,这就是性能之间选择的差别。

我们更偏向于有条件的话,把建筑做好,所以,我们是“先建筑、后设备”,这是我们的理念。

建筑一旦建好了,几十年不变,一直在发挥作用,这个投入、产出比,你算上时间就特别高。而设备你要让它发挥作用,对不起,你得通电,你不给它能源没用。

所以,一个*的房子,尤其是各种高端设备集成的房子,停电以后就是废物,性能就会很差。

而如果这是通过建筑实现的,停电了没什么关系,该凉快照凉快,该热照热。

但是,建筑的性能做好很难,设备的性能比较容易实现。所以,大部分公司选择用设备来解决问题,简单省事。

我们选择去解决难的事,虽然难,但是价值高,一旦解决好了,几十年的工夫它都在为人创造价值。

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