为什么说，这是2018年中国房地产工作一号文件！

2018年1月31日，是个特殊的日子。这*，首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会在北京召开，这也意味着房地产企业和行业将走进字典，成为历史。我们将这次具有历史意义的大会发言，称之为“2018年中国房地产工作一号文件”！

▲华夏幸福2018主题词：汇聚中国*产业力量

原因很简单，未来，只有两类企业在市场上继续成长：

一是万科类企业，以城市配套商为使命；

二是华夏幸福类企业，以城市群配套商为使命。

这个结论，是万房信用评级历时三年的研究成果，我们会把研究成果系列呈现。很可能，在表述上，我们和华夏幸福的官方语境不符，但并不妨碍未来在实践和理论的探讨。

在关于城市群配套商的讨论之前，我们要站在全球视角和人类大历史之颠，面对以下的时空拷问：

一是曾经盛极一时的城市是如何衰落的？

二是铁锈城市是如何崛起的？

二是田园资本主义PK新城市主义，为什么没有满意的答案?

三是骡马、马车、汽车、火车、高铁和信息高速公路启示录；

四是城市、产业的演变、重组和城市群的崛起

五是全球化和城市群化；

六是中国的城市化未来之路；

七是华夏幸福样本；

历史并不遥远：

二战之后的美国传统城市，为什么普遍陷入衰落状态?

企业巨头贝尔公司们为什么把电话实验室从拥挤的曼哈顿搬到新泽西州效区?

城市规划理论“新城市主义”、“景观都市主义”为什么步履蹒跚？

美国原有的社会高流动性为什么消失了?

……

世界范围内的城市崛起、衰退、复兴案例接踵而来，它们给中国的城市化进程，带来哪些启示?有中国特色的城市发展之路，又将走向何方?

这些现实问题，不仅困扰中国的城市管理者，也困扰中国城市运营的实践者。

梭罗创造了瓦尔登湖的神话，他说自己“变得对大自然中这一甜蜜而仁慈的社会如此地敏感”，以至于“想象之中的人类比邻而居的好处”变得“不足挂齿”了。生活在21世纪的人们，无法想象19世纪的城市现场，城市生活和物质匮乏、生活环境肮脏联系在一起。所以，你也会和梭罗一样，选择逃离城市。

因此，我们如果仅仅从文学作品中做出结论和判断，很容易得出错误结论。不去还原近百年来城市发展史演变现场，就很难找到中国未来的城市化之路，更难以理解1月31日这场合作大会意味着什么?

城市的危机正在到来

当我们的城市还在为排斥外来人口，全球性的城市危机正在到来。这决不是危言耸听。

至少，在半个世纪前，美国就发生过这一幕。反应城市衰落的*例证，就是城市人口的逃离。来看一组数据：

*的城市纽约，1950年时的人口为789万多，到1990年时降至732万多；

芝加哥1950年时的人口为362万多，到2010年时不足270万；

费城1950年时的人口超过200万，如今只有152万出头；

底特律*为明显，1950年时的人口接近185万，如今只剩下71万；

波士顿属于中等城市，1950年时的人口为80万，如今才61万多。

而从1950年至今，整个美国的人口整整翻了一倍。

逃离衰退城市的人口跑到了哪里?

跑到了洛杉矶、休斯敦等新兴城市。

而且，他们并没有生活在城市，而是跑到了郊区。跟随他们逃离城市的，还有很多企业。学者们将他们生活工作的地方称之为大都市圈——因为郊区和市区的界限越来越模糊。

为什么要逃离城市?是主动，还是被动?

这里，我们不能不提到一个城市规划大师，她叫简•雅各布斯。她说，你要想体验一座城市的魅力，就是在街道上漫步。她的理论被很多城市的管理者采纳——将迈入20世纪和21世纪的城市拖回到19世纪，将汽车社会退回到步行生活。所以，限制新建大楼的高度，向古老和低矮的建筑看齐做法，在全世界大行其道。

一个城市的成长，有两种*简单的方式，或者越长越高，或者平面摊大饼。简•雅各布斯的理论，给城市装上了紧身衣——限制向高空拓展空间的能力。为了方便管理这一能力，城市的管理者发明了一个名词——容积率。

但是，城市的生长违背了它的初衷。*初，城市的*建筑通常是教堂的塔尖。在《创世纪》中，巴别塔的建设者宣布：“来吧，让我们为自己建设一座城市和一座高塔吧，它的高度可以通往天国；让我们为自己传扬名声吧，以免我们被分散在地球的表面上。”这是教堂把人类和城市联系起来的*初起源。

在此后长达2000多年的历史中，城市的建筑者不敢逾规。在1890年之前，87米高的三一教堂塔尖一直是纽约的*建筑，它是上帝的纪念碑。

19世纪到来后，305米的艾菲尔铁塔，代表城市新时代的到来，它比巴黎圣母院高出了213米。几乎在同时，约瑟夫•普利策的《纽约世界报》的总部建成，它代表城市摩天时代的*初雏形。

教堂的塔尖和钟楼可以刺向天空，只是因为这些塔楼非常狭窄，而且除了敲钟人偶尔上去以外，很少有人去攀爬它们。

但摩天大楼代表着，同样的土地上，可以建更多的楼房，可以为企业和工人提供更多的空间，可以产出更高的生产效率，成为城市发展的引擎。它对吸纳人口的好处显而易见，摩天大楼提供了更多的楼房，买房就变得便宜，即便是在人口密度更高的地方。

没有人想离开城市，特别是城市*的繁华之地。但是，简•雅各布斯的支持者越来越多，城市向上成长，变得越来越困难，城市的房屋供应也就越来越少，房价越来越高。

保护城市没有错。但保护的代价却是巨大，它让城市的房屋价格居高不下、公寓面积越来越小，以及越来越拥堵的交通。

在巴黎，一栋新建筑的*关，就是必须要通过拜占庭程序，即保护原有的建筑遗产，不要让新建筑遮挡周围建筑。

在伦敦，威尔士亲王本人曾坚决反对建造高大而现代的建筑，以免损害圣保罗大教堂的独特景观。

这种理念也输送到了发展中国家。

比如印度的孟买，*城区的新建项目平均低于一又三分之一层的水平。这也意味着孟买的城市*区的人口密度在郊区水平之上。

同样，这种理念也在潜移默化影响着中国的城市建设。

作为生产效率代名词的城市，走到21世纪，越来越拒绝效率，转向19世纪街道生活的一面。

塞缪尔•约翰逊有句名言：“当一个人厌倦了伦敦的时候，他就厌倦了生活，因为伦敦拥有生活能够提供的所有东西。”

你虽然喜欢伦敦，但伦敦越来越成为富豪生活的理想之地——紧邻着伯灵顿大街，有林奈学会、*天文学会和*艺术学院，而且它们就在辉煌壮丽的帕拉迪奥风格的大厦中；乘坐伦敦的出租车只需要几*就可以到达伦敦西区的剧院，或看到国家美术馆的藏品。

据《福布斯》杂志调查，伦敦的舒适环境已经帮助这座城市吸引了32 位亿万富豪，这在全球*富有的富豪中占了相当高的比例。在这些拥有巨额财富的伦敦人中，大约一半的人并不是英国人。

19世纪和20世纪初期，城市通常位于有生产优势的地方，企业家们看中那里的港口和煤矿。但是，到了21世纪，熟悉的城市变成一个有消费优势的地方，它能吸引成功的企业家，因为那里的生活质量更高。

但是，这却是城市的灾害，更多的产业精英，因为支付不起城市更高的房价，逃离的城市；更多的企业主，因为支付不起城市厂房的高昂租金，纷纷将厂房搬迁。

搬迁到哪里?自然是距离城市不远的郊区，也就是现在大家所说的都市圈。很有可能，这是城市发展到21世纪的主流形态。在这里，房价和地租优势给了产业工人和企业主更多的选择。

梳理世界城市发展演变史，我们不能发现北京、上海的未来，以及华夏幸福产业新城存在的合理性和必然性。

我们习惯上称之为城市的地方，房价越来越高，地价租金越来越高，越来越不适合产业工人居住，城市越来越嫌贫爱富。

在汽车时代，越来越多的城市试图回到18世纪的街道生活。于是，城市之间的竞争，演化出另外一种形态，呈现出成长的不同姿态。

如果我们要探索它的将来，就要回到城市诞生的起点，寻找城市的演变史，发现它变化的关键元素，并且将持续发生关键影响。

答案居然非常简单，城市的演变史，背后是交通工具的演变史——马匹、公共汽车、电梯、地铁、高铁，它们一直在改变城市面貌的推手。

*，信息高速公路的到来，又一次从本质上改变城市的形态和未来。或许没有人想到，在中国，城市的改变更加彻底和坚决，而且是多样性！（待续）。