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当前十九大“房住不炒”理念深入人心,住宅地产也逐渐回归居住属性,房地产中能够*也就商业办公地产了,但真论*还要谨慎。就商业来看,我看好一、二线城市的中高端社区商业*前景;而从办公市场来看,北上广深等一线城市的CBD和副CBD更具*价值。
01
一、二线城市大社区、高端社区商业值得*
就*来看,商业地产种类繁多。但在我看来也只有一、二线城市的大社区、高端社区商业才有*价值。社区商业因为天然的区位优势,便利性较强,市场需求较大;再加上目前共享单车的流行,扩大了居民的活动区域,也从侧面提升了社区商业的*潜力。从成熟商业市场经验来看,目前社区商业消费已经占其整体商业构成的60%-70%。
但远郊区由于交通不便,客流量偏少,导致购买力不足,商家盈利率偏低,社区商业经常转租或者断租,商铺空置可能性较高,导致*率偏低,因此远郊社区商业项目要谨慎。而从具体产品方面来看,建议大家选择一二层的商铺,三四层的*价值偏低。
02
规避*专业市场,*商业街要选品牌开发商
专业市场已经走向没落,一方面受到电子商务巨大冲击,另一方面也是因为这类专业市场产品、业态较为单一,缺乏吸引力,留不住客人,*者要极力避免*这类商铺。
对于大型购物*附属的商业街*前景,则要分别对待。以万达广场商业街为例,由于其经营权和所有权分离,并且对后期的统一招商和经营管理重视程度不够,导致前两年运营过程中碰到了许多了问题,部分项目空置率达七成,实际*率只能达到3%~4%,*远不如以前。不过这两年万达商业街着重引入家庭体验式、亲子类业态,商业街再次焕发生机与活力。正基于此,只有知名的购物*商业街未来还有一定*空间,但非主流的、非知名的商业街*风险还是非常大的。
03
一线CBD办公楼*高,二三线新区风险不小
近些年,在国家大力发展“双创”和“互联网+”的双重背景下,金融、科技、专业服务类企业迅猛发展,加上共享办公的兴起,写字楼市场的需求量也随之激增。《中国房地产*率调查报告》指出,目前写字楼长期租赁*大多集中在 7%-10%,不过我对此数据深表怀疑,即使是一线城市核心区域*写字楼的租赁*也就5-6%的水平,当然与一线城市其他物业相比,写字楼租赁*水平还算高的,但转售*就很难和住宅相比了,再加上有很高的税费成本,一般来说写字楼**比较一般。
从各级城市的办公租金水平来看,一线城市,尤其是北京、上海写字楼市场的租金水平稳居各城市前列,并且北京、上海写字楼市场需求旺盛,空置率仅5%-6%,在城市中居于*位。从区域来看,一线城市的CBD或副CBD写字楼*前景广阔。
对二、三线城市来说,写字楼*就要相当谨慎了。比如各城市新区,这些区域写字楼供大于求状况严重,*价值较低,建议避开这类区域。即使是发展较为成熟的核心区域,也要结合*率斟酌考虑。另外当前写字楼转让的税费很高,这也是影响写字楼*重要因素。以经济发展速度居于全国前列的重庆为例,解放碑、观音桥、江北嘴三大核心商务区进驻率和租金都处于较高水平,尤其是江北嘴商圈,月租金达到85元/平方米/月,长期*率(税前)约为8%,这类区域可以适当考虑,但新区则上演“空城计”,空置率达70%以上,建议*者对这类新区在现阶段“绕道而行”。
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