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我怎么觉得房地产税还远在天边呢?

来源:豪言   发布时间:2018-03-10
左看右看,上看下看,我也没看出“快了”这两个字
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中国房地产有没有泡沫?说不好,但对中国房地产税的揣测,已然形成舆情泡沫。

泡沫者,一、量大,二、质杂。主要成分是:这次狼真的要来了,既饥又渴;这次靴子真要落下来了,既快且重。这次诸色观察家又嗨了,自己被吓晕,晕晕乎乎地又去吓唬别人。

观察家们*主要的根据,是两会前和两会上财政部副部长史耀斌的讲话。部长先讲四点国际经验:1、全世界都征,都按房产评估值;2、都有税收优惠;3、房地产税属地方税,地方收,地方用;4、税基确定非常复杂,征管模式要完备。后讲了12字真言总体思路:立法先行、充分授权、分步推进。

左看右看,上看下看,我也没从中看出“快了”这两个字。有人说:是立法快了,要在2020年前完成。如果确有这种说法,根据天朝经验,那也应该归入“美好愿望”之列。

不信?来看下轰动多年的增值税改革过程。

2000年,全国人大就把增值税列入当年的立法计划之中,但是直到今年,增值税法亦未见踪影。弹指间,近20年过去了!

原因在于,当时增值税并不规范,沿用的还是1994年的条例。十几年来,虽然已经颇多改革,比如出名的“营改增”,但也只是增值税改革的一个步骤和一个部分,整体上并未完成。

事实上,中国的税收立法,都要等到其改革基本到位之后,才能够达成。其间不仅涉及立法程序,更因为很多税种还处于改革当中,而在改革没有完成的时候,就谈不上立法。

所以,以往很多税改,都是由人大授权国务院,在立法之前制订相关条例,边改边试,试行成熟后,再上升为相应的法律。比如营改增过程中,营业税条例废除,增值税条例修改。

但是这次房地产税明确要“立法先行”。简单说,就是“人大不立法,你就先别干”。把原来的程序废了,什么条例、试点,都不用再搞了,等立法后再说。

你看,立法那么难,立法以前又不让干。快得了吗?

2

看来史部长很重视国际经验,讲话中频频使用诸如“世界通行”、“普遍采用”、“共性安排”等词语,以彰显“洋为中用”之优良传统。

但史部长没有提到天朝与世界大多数国家一个根本性的不同:即土地所有制。

据闻,数年前,全国人大曾委托北京大学林肯土地研究*,搜集世界各国房地产税的法律草本。北大完成译本后,呈送人大审看。没多长时间,人大又找过来问:里面全是土地私有制的例子,你们能不能找一个土地公有制的国家?

该*愣是没找着!这种情况下,应该怎样评估国际经验在中国的适用性?不太容易。

其实,土地公有制的国家不好找,但土地公有制的行政区还是有的,比如香港。与内地类似,香港的土地公有,与此相对应,香港房地产税有三个税项。

1、差饷:就物业使用而征收的税项,税率为5%;2、地租:类似内地土地出让金。在香港,批租制和年租制并行。开发商购地时一次性缴纳之外,业主每年亦需缴纳,税率为3%;3、物业税,对物业所有者征收的、有真实出租交易时的增值税,税率是15%。

需要特别注意的是:因为土地公有,所以这三个税项的税基均为房屋出租市值,而非房产评估值。所以,香港房地产税的整体税负很低。

按香港的租金*均值为4%来算,没有多余房屋出租的香港业主,每年的税负(差饷与地租之和)约为房屋租金的8%,即房屋估值价的0.32%。如果有多余的房子出租,就再将租金的15%缴纳为物业税。

按史部长的说法,中国征收房地产税,土地所有制要香港的,税基要美国的,就高不就低。对事情看法有异,当可见仁见智。但这样做,好像见智的成份大了些,是吧?

3

12字方针的第2句是“充分授权”。如果满足以下两个条件,一、地方政府有收不收税的决定权,二、各城市地区之间仍然是竞争关系,那么就会引发纳什均衡下的非合作博弈。说人话就是,各城市会完全根据现实利益,进行利己性选择。

而收额度较大的房地产税,是与地方政府发展经济、吸引人才的方针相悖的。什么叫人才?既是城市发展所急需的技术和创新等人力资源,也是现在或未来收入较高、能买得起房子的人。当他们进入你的城市工作,并买了房子,哪个地方政府愿意对他们加税??

这也是一个双向选择。你在两个城市都有买房子的可能,但一个城市要收你税,一个城市要给你补贴,如果其它条件类同,你会怎么选?

所以,充分授权的结果会是:不会有城市愿意收房地产税。不仅不收税,还要倒贴钱,出现“负房地产税”!

当下进入白热化的城市抢人大战,就是明证。*消息,在南京,只要大学生肯去面试,政府就给1000元补助,还提供*住宿!据说已引发了南京一日游的热潮。

各城市对房地产税的态度,还可以从上海重庆的试点上看出来。试点实施了6年之久,竟然没有一个城市跟进。

其实,几年前国务院办公厅曾发过一个文,财政部也表态要扩大房产税试点范围。扩容名单上有北京、深圳,以及众多省会城市,如兰州、武汉、南京、杭州、成都和长沙等。

当时的财政部长曾经在大会上,对坐在下面的各省市负责人表态:哪个城市愿意搞,财政就愿意出钱补贴!据说当时会场无人接话,纷纷“顾左右而言他”。

所以,即使“立法先行”解决了,实质性落实也很难。即使落实了,弹性也相当大。比如现在的企业土地使用税,收取标准是每平方米0.5元—10元。只收5角钱,跟没收有多大区别吗?

4

与主打企业的增值税相比,房地产税涉及到千家万户普通百姓的切身利益,其难度和敏感度,均数倍于前者。

较大的难度或说名与实相悖之处,就是在国有土地上,能不能向居民征财产税?(注意:是财产税!)

从上世纪80年代开始,中国就向企业征收房产税和土地使用税。房产税属于财产税,是针对企业的地上建筑物(厂房和办公楼),因为只有这些建筑物才是企业的财产;而企业占用的地皮属于国有,所以对土地只能征使用税。

再看居民个人。地上房屋归居民所有,而房屋下面的土地属国有。如果按照企业征税的逻辑,也只应该对房屋这个物理建筑征税,也就是房产税。但请注意:这里征税的对税基中,地价应该扣除。

对土地怎么收呢?就像对企业一样征收地租或称土地使用税。而在实践中,这个土地使用税,已经由开发商以“土地出让金”名目,向国家代缴完成了。当然,这部分钱,后来以购房款的方式,转嫁到了购房者身上。

但在两会前后,上述的房产税和土地使用税,已经改称为“房地产税”,多出来的“地”字意味着,除了房产税和事实上已经缴纳了的土地出让金之外,业主还要以房屋评估值为税基,再加一道税。而房屋评估值的组成部分是原地价、建安成本和土地增值,由于折旧,建安成本是贬值的,所以,评估值中的大头儿是原地价和土地增值,但这两项是公有的,并非居民财产,让居民为此纳税,一是法理上讲不通,二是考虑到土地出让金已交,也构成部分重复征税。

房地产值钱,主要在于区位和地块价值,而不是房子本身。众所周知,长江以南一般三线城市建的新房,质量水平都超过北京,但价值只是北京的几分之一。

十几年前中国*牛逼的IT独角兽LX的老大,在北京买下一套别墅,看过房子样式和设计后,很不满意,于是拆掉重建。在他看来,他一掷数千万或上亿,买的是那块地,不对,是那块地的使用权,而不是房子。

如果脚下的土地不是你的,你的房子甚至也不是别墅或者高楼一层(first floor),那就如乐高一样,相当于悬在空中的砖瓦木料组合,用容积率除一除,再用折旧率折一折,还能剩下几斤几两几块钱?算完账,会吓一跳。如果再征一个以评估值为税基的重税,会吓更大一跳。

到目前为止,还没有人能够捌饬清楚这件事,不同意见者也没有取得共识。怎么下手呢?

5

潮平两岸阔,风正一帆悬。这无疑是19大希望出现的社会格局和发展路径,关键词是“平”和“正”。这两个字在房地产税上的体现,一是克强总理所说的“要稳妥推进房地产税立法”,二是史部长提到的“税基确定非常复杂,需要建立完备的税收征管模式,才能够使房地产税征得到、征得公平”。

鉴于此,一位曾在相关部委担任过要职的知名经济学家这样说:余生也有涯,在我可见的时间内,房地产税这件事,还是说说,而已。

   


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豪言
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