我怎么觉得房地产税还远在天边呢？

左看右看，上看下看，我也没看出“快了”这两个字

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中国房地产有没有泡沫？说不好，但对中国房地产税的揣测，已然形成舆情泡沫。

泡沫者，一、量大，二、质杂。主要成分是：这次狼真的要来了，既饥又渴；这次靴子真要落下来了，既快且重。这次诸色观察家又嗨了，自己被吓晕，晕晕乎乎地又去吓唬别人。

观察家们*主要的根据，是两会前和两会上财政部副部长史耀斌的讲话。部长先讲四点国际经验：1、全世界都征，都按房产评估值；2、都有税收优惠；3、房地产税属地方税，地方收，地方用；4、税基确定非常复杂，征管模式要完备。后讲了12字真言总体思路：立法先行、充分授权、分步推进。

左看右看，上看下看，我也没从中看出“快了”这两个字。有人说：是立法快了，要在2020年前完成。如果确有这种说法，根据天朝经验，那也应该归入“美好愿望”之列。

不信？来看下轰动多年的增值税改革过程。

2000年，全国人大就把增值税列入当年的立法计划之中，但是直到今年，增值税法亦未见踪影。弹指间，近20年过去了！

原因在于，当时增值税并不规范，沿用的还是1994年的条例。十几年来，虽然已经颇多改革，比如出名的“营改增”，但也只是增值税改革的一个步骤和一个部分，整体上并未完成。

事实上，中国的税收立法，都要等到其改革基本到位之后，才能够达成。其间不仅涉及立法程序，更因为很多税种还处于改革当中，而在改革没有完成的时候，就谈不上立法。

所以，以往很多税改，都是由人大授权国务院，在立法之前制订相关条例，边改边试，试行成熟后，再上升为相应的法律。比如营改增过程中，营业税条例废除，增值税条例修改。

但是这次房地产税明确要“立法先行”。简单说，就是“人大不立法，你就先别干”。把原来的程序废了，什么条例、试点，都不用再搞了，等立法后再说。

你看，立法那么难，立法以前又不让干。快得了吗？

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看来史部长很重视国际经验，讲话中频频使用诸如“世界通行”、“普遍采用”、“共性安排”等词语，以彰显“洋为中用”之优良传统。

但史部长没有提到天朝与世界大多数国家一个根本性的不同：即土地所有制。

据闻，数年前，全国人大曾委托北京大学林肯土地研究*，搜集世界各国房地产税的法律草本。北大完成译本后，呈送人大审看。没多长时间，人大又找过来问：里面全是土地私有制的例子，你们能不能找一个土地公有制的国家？

该*愣是没找着！这种情况下，应该怎样评估国际经验在中国的适用性？不太容易。

其实，土地公有制的国家不好找，但土地公有制的行政区还是有的，比如香港。与内地类似，香港的土地公有，与此相对应，香港房地产税有三个税项。

1､差饷：就物业使用而征收的税项，税率为5%；2、地租：类似内地土地出让金。在香港，批租制和年租制并行。开发商购地时一次性缴纳之外，业主每年亦需缴纳，税率为3%；3、物业税，对物业所有者征收的、有真实出租交易时的增值税，税率是15%。

需要特别注意的是：因为土地公有，所以这三个税项的税基均为房屋出租市值，而非房产评估值。所以，香港房地产税的整体税负很低。

按香港的租金*均值为4%来算，没有多余房屋出租的香港业主，每年的税负（差饷与地租之和）约为房屋租金的8%，即房屋估值价的0.32%。如果有多余的房子出租，就再将租金的15%缴纳为物业税。

按史部长的说法，中国征收房地产税，土地所有制要香港的，税基要美国的，就高不就低。对事情看法有异，当可见仁见智。但这样做，好像见智的成份大了些，是吧？

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12字方针的第2句是“充分授权”。如果满足以下两个条件，一、地方政府有收不收税的决定权，二、各城市地区之间仍然是竞争关系，那么就会引发纳什均衡下的非合作博弈。说人话就是，各城市会完全根据现实利益，进行利己性选择。

而收额度较大的房地产税，是与地方政府发展经济、吸引人才的方针相悖的。什么叫人才？既是城市发展所急需的技术和创新等人力资源，也是现在或未来收入较高、能买得起房子的人。当他们进入你的城市工作，并买了房子，哪个地方政府愿意对他们加税？？

这也是一个双向选择。你在两个城市都有买房子的可能，但一个城市要收你税，一个城市要给你补贴，如果其它条件类同，你会怎么选？

所以，充分授权的结果会是：不会有城市愿意收房地产税。不仅不收税，还要倒贴钱，出现“负房地产税”！

当下进入白热化的城市抢人大战，就是明证。*消息，在南京，只要大学生肯去面试，政府就给1000元补助，还提供*住宿！据说已引发了南京一日游的热潮。

各城市对房地产税的态度，还可以从上海重庆的试点上看出来。试点实施了6年之久，竟然没有一个城市跟进。

其实，几年前国务院办公厅曾发过一个文，财政部也表态要扩大房产税试点范围。扩容名单上有北京、深圳，以及众多省会城市，如兰州、武汉、南京、杭州、成都和长沙等。

当时的财政部长曾经在大会上，对坐在下面的各省市负责人表态：哪个城市愿意搞，财政就愿意出钱补贴！据说当时会场无人接话，纷纷“顾左右而言他”。

所以，即使“立法先行”解决了，实质性落实也很难。即使落实了，弹性也相当大。比如现在的企业土地使用税，收取标准是每平方米0.5元—10元。只收5角钱，跟没收有多大区别吗？

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与主打企业的增值税相比，房地产税涉及到千家万户普通百姓的切身利益，其难度和敏感度，均数倍于前者。

较大的难度或说名与实相悖之处，就是在国有土地上，能不能向居民征财产税？（注意：是财产税！）

从上世纪80年代开始，中国就向企业征收房产税和土地使用税。房产税属于财产税，是针对企业的地上建筑物（厂房和办公楼），因为只有这些建筑物才是企业的财产；而企业占用的地皮属于国有，所以对土地只能征使用税。

再看居民个人。地上房屋归居民所有，而房屋下面的土地属国有。如果按照企业征税的逻辑，也只应该对房屋这个物理建筑征税，也就是房产税。但请注意：这里征税的对税基中，地价应该扣除。

对土地怎么收呢？就像对企业一样征收地租或称土地使用税。而在实践中，这个土地使用税，已经由开发商以“土地出让金”名目，向国家代缴完成了。当然，这部分钱，后来以购房款的方式，转嫁到了购房者身上。

但在两会前后，上述的房产税和土地使用税，已经改称为“房地产税”，多出来的“地”字意味着，除了房产税和事实上已经缴纳了的土地出让金之外，业主还要以房屋评估值为税基，再加一道税。而房屋评估值的组成部分是原地价、建安成本和土地增值，由于折旧，建安成本是贬值的，所以，评估值中的大头儿是原地价和土地增值，但这两项是公有的，并非居民财产，让居民为此纳税，一是法理上讲不通，二是考虑到土地出让金已交，也构成部分重复征税。

房地产值钱，主要在于区位和地块价值，而不是房子本身。众所周知，长江以南一般三线城市建的新房，质量水平都超过北京，但价值只是北京的几分之一。

十几年前中国*牛逼的IT独角兽LX的老大，在北京买下一套别墅，看过房子样式和设计后，很不满意，于是拆掉重建。在他看来，他一掷数千万或上亿，买的是那块地，不对，是那块地的使用权，而不是房子。

如果脚下的土地不是你的，你的房子甚至也不是别墅或者高楼一层（first floor），那就如乐高一样，相当于悬在空中的砖瓦木料组合，用容积率除一除，再用折旧率折一折，还能剩下几斤几两几块钱？算完账，会吓一跳。如果再征一个以评估值为税基的重税，会吓更大一跳。

到目前为止，还没有人能够捌饬清楚这件事，不同意见者也没有取得共识。怎么下手呢？

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潮平两岸阔，风正一帆悬。这无疑是19大希望出现的社会格局和发展路径，关键词是“平”和“正”。这两个字在房地产税上的体现，一是克强总理所说的“要稳妥推进房地产税立法”，二是史部长提到的“税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式，才能够使房地产税征得到、征得公平”。

鉴于此，一位曾在相关部委担任过要职的知名经济学家这样说：余生也有涯，在我可见的时间内，房地产税这件事，还是说说，而已。