孙宏斌的存量战场

导 读

或许可以期待下，五年后融创在上海的新模样。

地产壹线 田晏林 吴波 发自北京

融创的上海区域集团在商业地产的存量市场里已经摸索了将近两周。

3月4日，融创（上海）商业置业有限公司（以下简称“融创上海商置”）与盛煦地产在上海宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币。

本次拟设立的基金是私募形式，双方将各占一半权益。网易房产获悉，首期注资*晚会在4月底敲定。

网易房产在国家企业信用信息公示系统中发现，由融创上海公司出资2亿元成立的融创上海商置，公司的成立日期却是在3月8日。

虽然上海融创相关负责人表示，希望能给他们留出更多时间去探索新业务，但这“未见其人，先闻其声”的举动，足以显示其涉足存量市场的决心。

去年1月，融创中国出资26亿元获得链家6.25%的股权。同年11月，链家地产变更工商信息，融创中国董事长孙宏斌进入链家董事会。

如果说借助链家的赛道，孙宏斌是有意识地拥抱存量房的未来，那么与盛煦地产联手打造国内首支存量资产并购基金，融创进入存量市场的逻辑与入股链家的逻辑如出一辙。

习惯了通过高周转，追求规模*和现金流的融创，或许早已察觉到存量市场的潜在机会，打算做两手准备。

那么问题来了：为什么并购基金在上海诞生？为什么要与盛煦地产合作？

解套商办资产刻不容缓

在上海，融创介入的住宅开发领域多为滨江壹号院、桃花源等豪宅项目。然而在限购限价的背景下，豪宅横盘。一些项目因无法以期望价格拿到预售证，至今难以入市。

根据克而瑞榜单数据显示，2017年融创以91.86亿的权益金额，排在绿地、万科、金地、仁恒之后，位列上海房企第五名。

保持高周转，或许对于融创上海公司来说，已经不太容易了。有分析人士指出，此次上海融创介入存量开发领域，是在寻找新的支撑点。这也是并购基金为何*诞生于上海的*个原因。

*，上海政府自去年加大力度严控商办土地后，非住宅用地的绳子越勒越紧。与此同时，为加快培育住房租赁市场，部分商办用地、工业用地也改造为租赁用地，且加速推出租赁宅地。

据公开资料显示，今年1月上海土地市场出让8幅租赁地块，2月份以15.48亿总价共成交6幅商办地块。本月又将出让5幅商办土地，并规定所有出让地块均需开发商按出让年限100%自持。

第三，今年1月30日，融创中国发布公告，宣布与大连万达集团及大连万达商业订立战略合作协议。融创计划出资人民币95亿元或者等值港币，购买大连万达商业股东持有的约3.91%股份。

一位长期观察融创的业内人士表示，近年来融创在各地的并购行动里，有不少项目包含着商办物业资产。

周转受阻、土地新规、资产囤积，融创上海公司试图通过进驻存量市场，主动把控土地机会，以应对未来土地市场出现的各种可能性。

此外，有分析人士指出，解套商办资产，换取更大利润*，为下一步并购做足准备，或许也是孙宏斌的考量。并购基金的出世，加速了这一需求的实现。

存量资产并购基金的运作模式

盛煦地产是2015年由美国知名私募股权*机构华平*和王谦发起设立的，主攻存量房领域的商业性资产改造、出租和运营管理。

据知情人士爆料，2017年因与融创同时竞争上海复兴路的某处项目，盛煦和上海融创的接触逐渐频繁。

有证券分析师认为，融创选择与盛煦地产联手，一来可享受有限合伙企业在税收方面的优惠；二来因盛煦自身携带私募股权*的基因，其找寻外部资金和控制风险的能力是开发企业尤为看重的。

盛煦地产副总裁唐嘉琛告诉网易房产，“双方共同*核心城市的存量资产，目前正在落地的项目都处于一线*。”

据了解，这支存量资产并购基金主要用于收购核心城市（北京、上海、广州、深圳）成熟片区物业资产以及二线*特殊物业资产。

融创拥有项目资源，盛煦擅长募资运营，各自发挥专长。据唐嘉琛介绍，在确定并购*项目时，“双方主要考查物业价格、位置、业态、是否有改造空间，以及未来租金预期等。”

被注入新鲜血液的商办项目经过一番改造，维持长期稳定运营，当达到一定的收入*，即可再找寻下一个买家。这就是唐嘉琛告诉网易房产的基金运作模式，“市场化地寻找*机会、市场化地募集资金、市场化地运营管理，未来也考虑退出。”

在业内人士看来，让*项目实现资产证券化也是未来提升项目资产**的另一条路径。

为盛煦地产背书的华平*，近年来相继*了以魔方公寓为代表的长租公寓、易商红木为代表的物流地产、以及由其全力打造的产业基础设施综合服务平台提供商东久中国。

从上述*的企业形态来看，我们或许可以期待下，未来在上海，作为房地产开发商的融创中国将在其布局的商办存量市场里，探索出哪些可能实现的新业务。

作者 田晏林

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