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业绩会直击 | 罗康瑞:私有化求而不得 和内房我们没法比(更新实录)

来源:观点地产网   发布时间:2018-03-21 22:34:00

“冇得怕丑(害羞)了”,在主席兼父亲罗康瑞的鼓励下,罗宝瑜面对记者们的闪光灯渐渐露出笑容,虽然已连续出席过好几场业绩会,但她显然还是有点不太适应,不过好在,整场业绩会的主角依旧是罗康瑞。

3月21日,瑞安房地产在香港举行2017年度业绩发布会,主席罗康瑞,执行董事罗宝瑜以及财务总监孙希灏出席现场。

虽然近年在内房股的冲击下,瑞房全年销售总额213.66亿,以及每年增长率不到10%的业绩显得乏善可陈,但私有化传言、股价问题、出售资产,以及鹰君家族的争产事件,还是让这场规模不大的业绩会变得热闹起来。

面对记者们抛出的各种提问和质疑,久经沙场的罗康瑞应对自如,“让问题一个个来好些。”

根据会上公布的数据,2018年,瑞安房地产2018年的物业销售目标为120亿元,较2017年仅增长15%;货值方面,财务总监孙希灏表示,2018年,瑞房的住宅项目将主要分布在上海、武汉、重庆、佛山,总可售面积约40万方,销售额预计超过100亿。

从未来1-2年来看,瑞房在全国的可售货值大约为700-800亿左右,其中,上海占550亿,上海以外占200-250亿元。

虽然瑞房近几年来一直在调整转型,但销售增长乏力成为罗康瑞每年都在面临的质疑,对此,罗康瑞一如既往地坦承,“很可惜很遗憾,我们面对现实是没法和内房对比的,尤其在住宅方面,但我们的经营模式不一样,只能走自己的路。”

规模的落后直接反应在了资本市场,由于股价长期低迷,今年年初瑞房突然爆出的一出私有化戏码令媒体和资本市场“兴奋”了好一阵。

首先是有媒体爆料出,罗康瑞需要30亿美元贷款进行私有化,随后瑞房发布公告承认其事,然而在股票出现大幅波动后,瑞房便迅速搁浅,表示大股东无意再与银行商讨潜在私有化融资计划。

不到半个月的私有化之路偃旗息鼓,不禁令市场质疑瑞房私有化的意图。

“关于私有化我无可否认,因为公司股价长期被低估,过去几年就不断有投行主动接触我们,这次投行提还供了具体方案给我们考虑。只是没有想到这些信息会提前在市场上层传,我们当然就不能再继续推动。”

显然,作为公司大股东,面对股价长期偏低,罗康瑞早已动起私有化的念头,而在滴水不漏的回答后,罗康瑞还是略带遗憾吐槽到,“哎,私有化,哪有说得那么容易!”

虽然住宅销售表现一般,但在*物业领域,新天地和以创智天地为代表的知识社区依然是令罗康瑞颇为骄傲的成功模式,业绩会上他不错过任何机会地向媒体透露这两项业务的发展前景和价值。

“与内房相比,我们的优势在于定位,尤其是新天地和知识社区这方面,我们相信是配合城市发展需要的,另外我们也在研究是否可以将新天地和知识社区合并在一起,来增强这片区域的价值,希望时间不会太长,可以让大家看到一些成绩。”

事实上,无论是新天地还是创智天地,由于*周期长、*漫长,大量的商业项目曾令瑞房经历了一段颇为艰难的时光,2015年87%的高负债水平让罗康瑞不得不提出以不断卖卖卖为主的轻资产策略,以及将负债降至50%的目标。

据观点地产新媒体查询,2017年,瑞房就相继出售瑞虹新城、重庆天地和杨浦物业,套现近110亿元,净负债率也由2016年度的68%降至51%,另有现金及银行存款167亿元。

还完背负已久的高利息债券,手握大量现金,一身轻松的瑞房未来是否会减少出售资产,甚至加大新的*?对此,尝过挫败的罗康瑞颇为谨慎,

“轻资产不代表不会*,主要看市场环境,如果有好的项目会继续*,同时用现有资产去平衡资金和负债率。”

值得一提的是,虽然早已自立门户,但在家族争产案持续发酵之际,罗康瑞依旧逃不过媒体的循例追问。对此罗康瑞显然早已习惯,“这个场合就不回应了,有机会再说。”简要的回答一如以往。

以下为瑞安房地产有限公司2017年度业绩发布会问答实录:

现场提问:还是关于销售目标,内房都在高速增长,瑞房增幅比起同行来比较逊色,会不会是害怕竞争不过内房?另外,分析认为瑞房目前股价已在低位,公司会不会再提私有化呢?

罗嘉瑞先生的争产您怎么看,家族资产的配置有没有新的变化?下月有无信心连任鹰君的非执行董事?

罗康瑞:我们的销售增长和内房的确有很大区别,但我们和内房的经营模式是完全不一样的,所以也没办法在住宅方面和内房股竞争,因为瑞房的优势就是做整体规划和市场定位,但在速度和成本方面我们是没办法竞争的,而我们的质量当然比一般的内房股有优胜。

但市场始终是变化得很快的,就像我刚才说的,调控政策仍然在持续,我相信整个内地房地产市场都会有调整的,现在大家都在摸索要怎么走这条路,所以销售增长方面,我们面对现实,很遗憾不能和内房企竞争,但我们现在是希望走自己的路。就是在新天地和知识型社区方面,相信这两方面是比较配合城市发展需要的,当然我们不能将新天地遍地开花地,做到街头一个街尾一个,但我们已经在研究能否将知识型社区和新天地合并在一起,去增强我们的位置,这是我们在做的,也希望很快可以拿出一些成绩分享给大家。

私有化问题,我不可否认,咨询(私有化)的事被曝了出来,我们也被逼出来回应。其实在过去几年,也不断有些投行接触我们,说你们股价这么低,和净值差那么远,要不要私有化啊。对此我们未尝试和他们进行深入探讨,这次是有投行很主动地做了一些很具体的方案给我们考虑,可惜的是,这些资料我们还完全没有决定就已经流出市场,所以少有办法当然就是不能再继续推动了。

所以问到会不会私有化,作为一个股东,我不能给出具体答案,只能说目前我们没有私有化的计划。

关于家族和鹰君的事就不在这里回应了,有机会再说。

现场提问:公司目前负债不高,现金流也很多,所以公司陆续退出内地的一些项目之后,会有一些新的变化或转型吗?

另外,很多房企老板都说香港楼市要见顶了,所以内房企今年也不怎么在香港拿地了,那您怎么看目前的香港楼市?

罗康瑞:我们说之前要轻资产,但轻资产不等于不*,但*会比较审慎,而是希望保持我们自己的债务水平较低。另外,相信不久之后,会有一个大调整,大调整需要我们是有实力的,而且在调整的时间里去买东西,我认为这是一个*者需要好好掌握的。

另外,我去年也说过,瑞房过去的经营模式是,全部自己*用来收租,这个模式是行不通的,因为内地的税收比较高,在香港收租物业不需要交税,在内地则要交土地增值税等,加起来达到总利润的70%,这就是为什么我们要调整自身经营模式的原因。

香港楼市我觉得是太高了,高得不合理了,但香港没有土地的供应,房价就一定是上去的,但你没有选择,若要住得好一点,贵你也要买,我觉得这对香港社会和经济发展都有很大影响。

所以现在林郑特首在大力推土地供应,这个是好事,但我也看不到香港楼市会大幅下降的可能,因为掉下来的话,又会变成政治的、社会的问题,这也是不行的,所以现在是很尴尬的。

现场提问:公司有大量物业位于上海,大概有500多亿,但去年开始,上海等一线城市的调控比较严格,包括出台了限价政策等,公司要怎么应对政策的影响?未来公司会不会继续卖一些资产?公司自去年开始进行调整,包括引入一些合作伙伴,公司选择这些合作伙伴有些什么标准,公司会不会占主导地位?

另外你刚刚说到的大调整大概是指什么,具体的方向能透露吗?

罗康瑞:上海确实是调控很严厉,我们去年卖的房子,像“翠湖天地”是已经建好了的,能不能出售则有难度。但我们有很多物业在上海,只是按现在预售证的价格计算货值就有500亿,所以我们还是有信心的,瑞房这些上海项目都是很受欢迎的,政府也觉得我们这些项目中适当时候可以推出市场。

选择合作伙伴确实是不容易,这么多年很多人来都希望和我们联手合作,但我们觉得,如果战略理念不同,对产品的要求不一样,是很难合作的。

如果我说20年前要和人合作开发一个新天地,肯定做不出来,因为那时候的市场环境和需求不一样,所以我们(选择合作伙伴)还是比较审慎。像我们也开始跟中信等进行合作,他们资源很丰富,也需要用我们的品牌和优势,大家一起强强联手,这才有合作空间。

以后还是要看情况,如果一些内房股和我们是互补的,大家也是可以合作的,但事前大家就要商讨清楚。

“调整”说起来好听,但每次都是危机,要是有政治事件,有打仗等,*终都会变成金融危机。金融危机就是,只要有钱就可以很便宜地买到东西,瑞房可以做到*,就是每次都在市场有调整的时候去买东西,未来我相信还是有这样的机会。

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