业绩会|陈卓林“不务正业” 雅居乐1100亿目标与五年内非房业务占一半

导 读

有人冲万亿，有人拼多元

地产壹线 王柔金 发自香港

壹

度过一段艰难的旅程后，雅居乐在刚刚过去的2017年迎来了业绩的全面复苏。

3月21日，雅居乐在香港举行2017全年业绩发布会。2017年，雅居乐取得预售金额897亿元，较2016年同比增长52.4%；营业额516亿元，较2016年同比增长10.6%；股东应占利润60.25亿元，较2016年同比增长163.8%。

仿佛终于长长地舒了一口气，在业绩介绍环节，陈卓林也迫不及待地要与现场媒体分享他的喜悦，“今年的业绩相当好，突出在售价方面，相信2018、2019年依然会有增幅”，陈卓林笑着表示。

整体业绩亮丽，雅居乐也正式在业绩会上提出千亿目标，2018年，雅居乐销售目标定为1100亿元，较2017年销售额增长22.63%。

虽然地产业务总体形势大幅向好，陈卓林亦对地产壹线表示，“未来的销售均价依然会上升”，但陈卓林依然决定，要将多元化业务进行到底。

“未来三年的发展仍以地产为主，希望三年之后其他产业的比例会越来越多。2019、2020年占到30%；5年内，地产占一半，其他业务占一半。”

贰

渡尽劫波归来

众所周知，雅居乐曾经有过一段艰难时期，2014年-2015年期间，由于调控等因素影响，雅居乐不得不以价换量，销售规模停滞不前，销售均价也跌至8000元/平方米的低位，艰难的处境让陈卓林在业绩会上都不得不感叹，“2015年是*糟糕*难过的一年”。

或许是曾经以价换量的经历让陈卓林心有余悸，面对全面转好的业绩，陈卓林*句话即是，“今年的业绩相当好，突出在售价方面”。

年报显示，2017年，雅居乐预售均价约为12189元/平方米，较2016年的10134元/平方米上升20.28%；2017年，雅居乐已入账的确认销售均价达到10424元/平方米，较2016年的8808元/平方米上升18%。

虽然确认销售面积略有下降，由2016年的508万平方米下降6.99%至2017年的473万平方米，但受益于确认销售均价的大幅上升，雅居乐确认销售金额仍有10%的上升，由2016年的447.52亿元上升至492.62亿元。

在地产业务收入占总体营收比重高达95.47%情况下，确认销售均价的大幅提升不仅带动了集团整体营收水平的提升，也带动了毛利率和净利率的上涨，2017年，雅居乐毛利率高达40.1%，较2016年上升13.6个百分点；净利率达至13.1%，较2016年上升6.6个百分点。

确认售价的上涨成就了2017年的营收和利润，预售均价的上涨也让陈卓林对未来充满信心。其宣布，2018年，雅居乐的营收将具备30%的增长，2019-2010年则达到40%；与此同时，未来三年，雅居乐的利润率预计都将有10%以上的增幅。

值得注意的是，2017年，雅居乐斥资346亿元揽下权益土地储备746万平方米，平均新增土地成本约4700元/平方米。而截至2017年末，雅居乐总土地储备达到3410万平方米，楼面地价2400元/平方米，大部分位于珠江三角洲和长江三角洲。陈卓林认为，这也是“确保到雅居乐利润率、利润金额能够达标和超标”的重要前提。

*额度方面，2018年，集团*额为600亿元，其中500亿元用于拿地，100亿用于*其他业务，陈卓林表示，如果市道好、回笼资金多的话，自己也希望能够买多点。而预测2018年雅居乐的回笼资金将达到720亿元。

不过，地产壹线留意到，在雅居乐2017年897亿元销售额中，仅海南清水湾项目的销售额就高达170亿元，占雅居乐总销售额的19%。而清水湾在过去几年间也是雅居乐整体毛利率的主要带动项目，2015-2017年的毛利率分别达到444%、36%和62%。

另一方面，2017年，雅居乐海南及云南区域的总销售额为200亿元，也就是说，除清水湾外，雅居乐的其他旅游地产项目的总体销售额仅为30亿元。

在一个大型旅游项目带动整体销售额和利润贡献情况下，未来，如何寻找除清水湾之外的销售和利润贡献点，或许也是雅居乐需要深度思考的话题。

叁

大象的多元化转身

虽然2016、2017年房地产市场表现火热，雅居乐也从中取得不错的业绩，毛利率更是高达40.1%，但这些并不能让陈卓林放松警惕，艰难时期的“阴影”仍在，也让陈卓林对未来的发展多了更多的思考。在地产业务总体形势转好，取得亮丽业绩前提下，陈卓林依然决定，要将多元化业务进行到底。

“未来三年的发展仍以地产为主，希望三年之后其他产业的比例会越来越多。2019、2020年占到30%；5年内，地产占一半，其他业务占一半。”

据地产壹线了解，雅居乐非房地产业务主要包括三部分：物业管理的雅生活、环保集团以及建设集团。

其中，雅生活于2017年完成收购绿地物业并于2018年2月份成功分拆上市，2017年为集团贡献净利润达3亿元。未来，绿地集团将每年为雅生活提供至少1000万平方米的建筑面积作物业管理服务。

环保集团方面，陈卓林透露，环保集团2017年贡献了1亿元左右净利润，预计真正的业绩释放期将要到2019、2020年。

而建设集团发面，陈卓林则表示，将把建设集团拆分为4间公司，*打造4个业务：代建、建设、园林绿化和装配式建材。其中，代建方面，将积极筹建代建集团，主要开拓政府代建工程、EPC工程总承包、PPP投融资等业务领域，探索轻资产发展模式。

与此同时，据雅居乐副总裁潘智勇透露，2018年，雅居乐将继续完善管理机构、提升管理水平：一是进一步完善管理架构，增加*、财务、营运、人力、品牌这五个部门。二是将地产8个区域公司增加到12个区域公司，增强在全国的覆盖面。将地产事业部推向基层，延伸下沉，提高决策效率。三是在完善跟投机制，调动经理人的积极性方面进一步考虑。跟投机制试行近一年，效果不错，下一步将进一步完善，将跟投机制复制到其他的产业。

需要注意到的是，在不断加大地产、非地产业务*的情况下，雅居乐的负债水平也已经有所上升，资产负债率从2016年的66.48%上升到了72.96%；净负债率也从49.10%上升到了72.96%。

陈卓林表示，从PE角度看，目标雅居乐的股价仍处于较低水平，并不是配股的好时机，所以2018年没有配股集资的计划。但其亦坦诚，2018年的融资需要是比较多的。虽然目前雅居乐的债务水平仍然处于较为健康的水平，但在整体融资环境趋紧的2018，雅居乐在融资上或许仍将面临一定压力。

在多元化战略推进下，雅居乐正在变成一只架构庞大的大象，如何平衡各业务之间的人力、财力和物力分配，这将极大考验着陈卓林未来五年的经营智慧。

作者 王柔金

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陈卓林谈多元化