业绩会| “新恒大”要做利润之首？

（图中人物从左到右：恒大集团领头财务官潘大荣、董事局主席许家印、总裁夏海钧）

导 读

在“利润之首”的名声背后，是“新恒大”的诞生。

地产壹线 田晏林 发自香港

壹

当主持人准备进入媒体问答环节时，许家印一把抢过话筒说道，“我先补充点新恒大的概念。”

3月26日，在恒大2017年业绩会上，许家印已经迫不及待地要向世人展示“新恒大”的初容。他的表情不再像刚刚听总裁夏海钧汇报年度业绩时那样严肃。在许家印看来，“恒大已经进入全新发展阶段。”

许老板口中的“新恒大”究竟是什么样子的恒大？

战略转型的一年里，2017年公司总资产17618亿，同比增长30.4%，保持行业名列前茅；净利润370.5亿，同比增长110.3%。在规模之外，许家印正在用利润给恒大做加持。

在“利润之首”的名声背后，网易房产挑出几个关键词：利润大增、负债率下降、高周转和多元化，重新记录“新恒大”的诞生。

贰

利润大增：从重规模走向重质量

财报数据显示，2017年公司合约销售金额5010亿。2018年，这一目标被调整到5500亿。

夏海钧表示，2017年底剩余的可售货量有3200亿，此外又加推了7000亿的货值，“目前恒大手里握有10200亿的资源，完成目标没有问题。”

在许家印看来，恒大的计划，就没有没完成过的，只会超过。“今年拼8000亿的话，也能完成，但是我们没有必要。”

事实上，在“规模适度增长，注重增长质量”的基调下，2017年恒大的业绩已经初见成效。

从财务数据上看，2017年公司营业额3110.2亿，同比增长47.1%；毛利润1122.6亿，同比增长88.9%；其中，核心利润405.1亿，相较于2016年的208.1亿，实现94.7%的涨幅。

许家印认为这得益于公司的发展模式已经从“规模型”向“规模+效益型”转变。

恒大的产品线定位刚需，其中，中端及中高端产品占比85%，高端及旅游度假产品占比15%。全部精装交楼，提升产品附加值。

此外，在买地、设计、招标、销售等多环节严格实施标准化管理，恒大通过材料供应商和施工企业的让利，从源头上控制产品成本。

网易房产获悉，恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，降低了营销、管理、财务三大费用。据年报数据显示，2017年三项费用一共下降了2.5个百分点。

去年上半年，恒大还清了1129亿的永续债，释放了100多亿的利润。但在夏海钧看来，这还不是较好的*，“我们在a股上市时会对社会有承诺，恒大净利润在2018年要达到500亿，2019年达到550亿，2020年是600亿，这是我们的战略目标。”

国际投行认为，恒大利润目标相对保守，大几率超额完成。

叁

负债率下降：“三低一高”见成效

在经营模式上，恒大从2017年开始从“高负债、高杠杆、高周转、低成本”向着“低负债、低杠杆、低成本、高周转”转型。

2017年恒大成功引入1300亿战略*，*者包括山东高速、苏宁、深业集团、正威、中信、深圳广田等，实现净资产的提升。财报显示，恒大2017年净资产2422亿元，提升了204.3%。

夏海钧透露，恒大去年在境外资本市场融资100亿美金，偿还之前的美金负债。“三年内不用考虑国际还债的问题。”

2017年，恒大在国内证券市场发行了公司债，且银行融资成本也有所降低。在夏海钧看来，这或许对中小企业来说是严酷的寒冬，“对大企业来说，是并购发展的机遇。”

在许家印看来，中国的经济增长速度很快，房地产市场总需求呈下降趋势。“近两三年洗牌比较厉害，但作为行业的龙头企业，未来市场占有率会有增加。”

在夏海钧看来，2017年全国房企创造的13万亿销售额，已接近饱和。“这个大饼不会再增加，只是切换度的不同。大企业在蚕食小企业的市场份额。未来若想进入前十名，必须达到5000亿销售额。”

截至2017年12月31日，恒大新增土地项目226个，土储面积为1.26亿平方米，其中有57%的面积是并购所得。夏海钧透露，恒大今年的土地预算是1300亿，其中有700亿将用于新增的并购项目。

目前，恒大总土地储备3.12亿。其中有69%的土地分布在一、二线城市，土储原值3675亿；三线城市项目土储原值1661亿，占比31%。

多年前积累的海量土地，一直是恒大的定心丸。虽说今年恒大的土储预计保持低增长，甚至是负增长，但这并不会在恒大奔向“利润之首”的路上形成困扰。

许家印表示，到2020年底，实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平。

肆

高周转+多元化：“探险家”许家印的N种可能

截至2017年末，恒大现金余额2877亿。

“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”是恒大高周转的模式。

恒大方面表示，确保项目再拿地后4-6个月即可开盘。截至2017年12月31日，在建面积1.32亿平米左右、新开工面积9631万平米、竣工面积4514万平米。

此外，自2010年尝试*足球及商业地产算起，恒大的多元化已经走了七年。先后进入了文化、百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业。

本次业绩会上，“探险家”许家印提出，“未来几年，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。”

而对于会涉及哪些高科技领域，他在发布会上表示，一定得是大产业。“航天，人工智能，生命科学，干细胞，互联网等等，只要有机会就会去探索。”

许家印沉浸在描绘“新恒大”的蓝图里，却还是没能逃过被问及重回A股的情况。

夏海钧代替他接过媒体的提问，“目前进展很顺利，公司会拿出盈利的50%做派息。”他表示，上市完成后，会召开特别股东大会，派发特别股息。从A股重组开始，一直到上市完成后，会把这期间应分的利润一次性分完。

许家印随后表示，“就像夏总说的，正在积极沟通，一切正常。公司目前没有分拆上市的计划。”教科书一样的答案，中规中矩。

据国际投行分析师测算，目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍，按405.1亿的核心业务利润估算，恒大市值将达6526亿港元，而目前该公司市值约为3327亿港元，考虑到恒大利润仍有增长，市值或有更多上涨空间。