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北京房价开始上涨了!是瞎说吗?

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-03-28

很多人肯定看到了一个新闻:

3月27日,住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组最新大数据房价指数(BHPI)显示,2018年2月北京房价环比上涨0.92%。这是自2017年5月以来,北京房价首度止跌。

首先:看看这个数据是不是靠谱。

从报告的来源看,的确是社科院的下属研究所报告:

数据内容就有了很大的争议:据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用,BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,以求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。

报告显示,被称为“北京楼市晴雨表”的燕郊自2017年房价大跌之后,连续3个月房价回升。2018年2月燕郊房价同比下跌28.3%,环比上涨3.49%。

其次:北京房价还会跌多久?

从数据看:新建住宅单月签约数据主要受成交结构影响有所变化

3月到目前签约均价在3.9万左右(主要是平谷等远郊区签约高拉低均价)

最近3个月网签套数都在1000套左右,主要原因是限价商品房的入市签约政策还未明确。

二手房成交量也有所平稳:

月度网签二手房住宅套数在万套左右。春节影响2月成交量,3月受朝阳区过户地点变动影响。

从最近数年数据看,2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套,相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值,如果看4月开始的调控影响,成交量已经低于2014年。所以可以预期的是2018年,北京二手房市场成交量将继续低迷!

从2017年北京房地产市场数据看整体市场依然持续在7月来的低迷中。市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场持续打压。

今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行

整体看,市场成交量逐渐在低谷中企稳,但远远谈不上房价上涨。

那么2018年北京有哪些房子最值得买?

1:共有产权从区位看,郊区销售压力大

整体看,北京共有产权供应量叠加之前的自住房转化已经有5-6万套,这部分房源从目前看,去化压力不大。

在延庆、平谷等项目中,也出现了申购人数较少的现象。而从区域看,未来远郊区的大盘共有产权房销售压力会随着供应量的加大而明显增加。

2:限价商品房

最近2年北京的限价商品房将是成交热点,从总面积看,合计高达450万平米,大约5万套左右。这部分全面限制价格,所以按照单价平均5万计算,大约货值高达3700亿。其中位置在五环内的最有价值。

除了这10宗最优质地块外,另外5-6环内的48宗共有产权与限价房地块其中大部分也值得选择。

对于北京房地产市场:

2018年的北京市场将是新盘大年,二手房小年,但也恰恰因为这个,购房者更值得入市!

首先:政策利空基本出尽,过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录:

经过连续15个多月的连续楼市调控,随着初期各种政策持续发布后,市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期。利空基本出尽后,市场逐渐消化,成交量虽然低迷,但继续下探空间不大。

其次:价格下调充分,整体二手房价格调整非常明显,从4月开始到现在11个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格接近20%,北京二手房价格已经到了2016年9月内。价格下调后,后续业主报价逐渐开始平稳。

第三:每年的3-4月,是学区房成交的最后期限,这期间的部分业主价格有可能有上行,虽然不代表趋势,但对于市场来说,已经逐渐接近底部。

第四:对于开发商来说,2018年,销售压力大,限价商品房有接近3000亿总货值,其他商品房等也有巨大的回款压力。这种情况下,2018年,购房者选择优质房源的余地增加。

所以归根结底,不论2018年北京房价如何走,都会是一个适合买房的时间段,而从房源看,最合适的选择是二手房+限价商品房+定价被限的商品住宅。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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