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业绩会|五矿地产加速项目去化 150亿投资瞄准华南华中

来源:地产壹线   发布时间:2018-03-28

(五矿地产副主席、董事总经理何剑波)  

导 读

内练筋骨,外拓融资,央企重组,协同互补。

地产壹线 田晏林 发自香港

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一,中国五矿集团旗下的五矿地产,于2015年底开始和中冶置业进行战略重组。按照重组方案,中冶集团整体并入五矿集团成为其全资子企业。

而这场自上而下的央企重组大戏,直到今天,其地产业务的整合还远远没有结束。网易房产获悉,关于这两块业务的整合办法,目前公司还没有具体计划。

3月27日,五矿地产召开2017年业绩发布会。公司副主席兼董事总经理何剑波表示,“两个都是500强的企业,五矿相对多元化,中冶专业性更强。首先做的是‘协同’,发挥整体的优势和互补的优势。”

今年1月,刚刚履新的中国五矿集团有限公司董事长、党组书记唐复平在接受媒体采访时表示,“重组的一个重要目的就是要建立协同效应,必须让原有的两个企业在产业上、项目上产生协同,这也需要时间。”

在唐复平看来,“两家大企业的重组需要有一个磨合期,通过文化的交流,人员的融合逐步形成整体效应,而不是说两家企业套用一个制度就行。”

央企整合任重道远,其背后隐藏着国有企业的级别、观念等复杂问题,还需要时间来解决。

事实上,通过观察五矿地产2017年的财报数据,我们可以期待下它与中冶置地未来的走向。

修练内功 控制成本

房地产开发、投资性物业、物业服务是五矿地产的三大主营业务。截至2017年底,公司在11个城市有超过20个房地产发展项目。

财报披露,2017年集团签约销售总额减少31.2%至80.51亿元人民币。签约销售总楼面,面积减少38.2%至37.2万平方米。

但由于较高利润的产品获确认入账,集团整体毛利率由19.5%上升至34.3%,实现净利润14.5亿港元。其中,股东应占利润达到7.13亿港元,增长39.2%;每股盈利为21.3港仙。

业绩会现场,有投资分析师指出,虽然去年毛利率有很大提升,但是归属股东的净利润不是提升太快。

对此,五矿地产董事副总经理、一等会计师何小丽解释,“公司近几年在项目拓展上,和很多优良开发公司进行了合作,所以里面有一些数字我们只是合并了报表,但从绝对值上看,7.13亿比上年也有39%的增幅,所以对未来公司保持稳定增长还是有信心的。”

何剑波指出,毛利率上涨主要是去年有几个非常优质的项目迎来收益期。财报显示,2017年五矿地产项目去化率为68%,今年将目标调整到78%。“公司规模不是很大,希望在更快时间内,让手上的库存加速去化。”

加快周转的同时,五矿地产通过集中采购、战略合作的方式控制开发成本。并且对财务资源进行整合,把过去高成本的融资,置换成低成本的贷款。

发挥港股上市的融资优势

早在2017年下半年开始,何小丽就已感受到融资成本的增加。

她表示,过去的融资方式有美元债、银行贷款和内地的开发贷,未来融资方式和金融监管都会加强。“特别是有些银行按揭贷款的提取和开发贷都是成本增加的,但还在可控范围内。”

2017年五矿地产加权的融资成本是3.81%,在何小丽看来,这个数字在行业里属于较低水平,主要得益于上市公司的境外平台。

虽说在全球货币政策趋紧的情况下,境内外信贷的融资环境同样紧张,但两条腿走路,总比一条腿爬行的速度快。

美元债、资本市场各个银行的贷款、金融贷款以及股权公司引进合作者……何小丽指出,五矿地产会根据自身的承受能力和市场的窗口期来选择合适的融资渠道。

2017年五矿地产净负债率62%。何小丽分析认为,“前两年加大了投资力度,手中现金减少,相对负债率有提升。”但在她看来,这个数字还算安全,“从总体来看,资产负债率是72%,这在国企里算是低值了。”

在未来财务管理方面,五矿地产表示要严控负债率及费用支出,并加强资本运作力度,优化公司资产结构,发挥香港上市平台的融资优势。

计划投资150亿,这笔钱花在哪?

五矿地产把2018年的签约销售目标定在了150亿人民币。与此同时,计划投资150亿元购买大约100万平米的土地。

财报显示,截至2017年底,公司土地储备约为386万平方米。以货值计,约65%的土地储备位于一线及核心二线城市。

何剑波表示,“今年投资的区域,核心是华南和华中。因为这两个区域相对来说,过去的布局偏少。”

2017年,五矿进入武汉市场,先后于5月及9月竞得武汉盘龙城地块和江夏地块,巩固了其在华中区域的战略布局,这些新增项目预计会从2018年开始陆续贡献销售业绩。

投资的途径和模式在改变,房企不但要通过招拍挂去拿地,很多时候还要通过与开发商和政府展开合作。何剑波表示,“150亿是总投资额,有些地块会跟投资伙伴一起去拿,我们自己的出资额度到不了150亿。”

把握好周期、选择好区域,150亿的资金要如何分配?在何剑波看来,央企要充分发挥自身优势,做更多和政府合作的项目。“城建开发,产城融合,特色小镇都在接触,但目前没有正式签约,所以不便细说。”

何剑波认为,即使土地价格再上涨,通货膨胀,原材料和人工成本都增加,但合理的涨幅是可以预期的。“从企业竞争态势来看,行业呈现出强者越强与转型创新的趋势,竞争格局面临巨变。”

房地产追求暴利的时代已经过去。未来中国的房地产市场,不可能只存在某几家“巨无霸“企业。何剑波指出,“市场还是有细分的,房地产市场具有区域化特点,特别是中小房地产企业要有独特的优势,才能有发展空间。”

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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