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为什么?房地产调控20年!苦逼“刚需”总被政策打耳光?

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-03-29

坏消息,刚需又被用打击投机客的房地产政策名义打耳光了!


昨天有个城市发布了个房地产调控政策,内容很简单,就是三价合一,解释起来最通俗的办法就是网签备案合同价款和房屋评估价的较低值作为计算基数确定贷款额度。

在当下这个房地产严管时代,出什么政策都不值得惊讶,毕竟伟哥生活在大北京:

但这个政策还是值得伟哥聊聊:这个政策又是个嫌贫爱富的政策!

1:二手房交易环节有很多价格,其实归根结底都是和税费、贷款额有关系。

简单的说就是,银行有银行的贷款依据,纳税有纳税的房价标准,购房者依然按照市场交易。纳税还有普通住宅和非普通住宅的税费标准。

在香港等地区,不存在阴阳合同,因为各种程序让你违法成本很高。

但在国内,现在纳税的价格往往比实际市场价格要低50%以上。

在网上找了个表,这个很简单,其实就是没有三价合一的时候,你可以享受阴阳合同带来的税费少,而同时又能够按照高成交价格去贷款。

但以后不行了!特别是对于刚需来说。因为三价合一下,首付能力高的人,依然可以享受阴阳合同带来的低廉税率,而首付能力低的刚需,想多贷款,就必须接受高税费,甚至惩罚性的非普通住宅税费。

深圳的普通住宅标准:

普通住宅应当同时满足以下三个条件:

1)住宅小区建筑容积率1.0(含1.0)以上;

2)单套住房建筑面积144(含144)m²以下或者单套住房套内面积120(含120)m²以下;

3)深圳市各区规划和国土资源委员会界定的标准如下(普通住宅价格标准:货币单位:人民币)

价格标准(以房产总价计)(各区都有标准)

罗湖  390(含390)万元以下。福田  470(含470)万元以下

首先:这一政策并非历史头次出现,2009年北京发布的京银监通【2009】84号文件就已经落地执行,从2009年9月1日开始,北京到目前一直执行三价合一政策。也就是纳税价格与银行评估价格的低者作为贷款依据。

其次:这一政策对市场影响主要是二手房购房者只能在降低杠杆或者减少税费两者选择一个,对于需要多贷款的购房者来说,就必须按照高额纳税。一定程度上,降低减少非理性的加杠杆行为。

第三:对于阴阳合同而已,产生的原因主要是较低纳税价格或者的过户评估价格制定过低,所以三价合一对于阴阳合同只能部分影响,不可能杜绝。

第四:从北京执行接近10年的市场看,三价合一政策对于市场的影响主要在短期,对于深圳来说,过去的确存在很多高评高贷的高杠杆现象,这一政策的出台对市场短期会造成非常大的影响。但一线城市投资需求已经明显减少,在对自住为主的市场,三价合一的影响从北京看,影响不大。

不仅仅是这一个政策,在事实执行上,借着打击投资投机的名义,扇了刚需耳光。更多的政策也这样:

二:公积金贷款的嫌贫爱富

比如:公积金贷款。公积金贷款的利率当下是3.25,但是公积金贷款全国较大的问题是额度太低。

刚需想用公积金贷款基本都是必须混合贷款,而大部分二手房业主与开发商并不接受。

所以现在事实上,就出现了,能够用公积金贷款的,都是首付能力强的有钱人。

对于刚需来说,基本不可能使用公积金贷款工具。

三:银行贷款利率的嫌贫爱富!

为什么银行这么无耻?首套房利率暴涨,而二套房涨幅远远低于首套房?

所有中国房地产的所有乱象,其实都来源与错配的金融!

首套房购房者,每贷款100万,过去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。

月供每个月增加1200元:按照一套刚需物业总价400万计算,刚需购房者如果贷款200万,那么每个月月供需要增加超过2400元。

楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率,属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但现在银行明显在抑制刚需。

简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说,因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

房地产调控肯定没错,谁也不希望房价涨的太快,但现在很多政策,从公平角度看,的确是刚需被误伤了,特别是当下还流传着一些城市的限价房很可能改成共有产权,刚需能买到的可能又少了!

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