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短短一年晋身行业“利润*”,恒大如何实现“脱胎换骨”?

来源:地产锐观察   发布时间:2018-03-28

在地产调控导致去化受压、金融监管导致融资趋紧的大背景下,恒大仅用一年就实现了向“利润*”的转身蜕变,动能源于何处?能否可持续?

导读

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三月

星期三

过去一直以“薄利多销”形象示人、一度被贴上高负债标签的恒大,短短一年时间实现了转身大变。

326日,中国恒大(HK.3333)披露2017年年报,36.1%的毛利率大超房地产行业不到30%的平均值,370.5亿的净利润超越了蝉联行业十多年的“利润王”中海(339亿)。

这意味着,恒大已由地产界的“规模一哥”晋身为名副其实的“利润*”,首度转身为国内盈利能力*强的房企。

在地产调控导致去化受压、金融监管导致融资趋紧的大背景下,恒大仅用一年就实现了向“利润*”的转身蜕变,动能源于何处?能否可持续?

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超前战略规划

这和公司的超前规划有关。2017年年初,恒大召开工作会议,中国恒大董事局主席许家印在会上宣布了一项重要战略,转型实施“规模+效益型”的发展模式,以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。

2

降低负债率

在上述战略的指引下,2017年恒大先后引入三轮1300亿战略*,并在两个月内迅速还清1129亿永续债。并通过一系列长债换短债,低息换高息等财技,将负债率降到了历年新低。

2017年年报显示,恒大净负债率大幅下降近六成,资产负债率也下降至71.1%

3

向管理要效益

基于两大战略模式,2017年许家印提出了一系列加强管理、降低成本、提高效益的管理优化手段。

为了保证20%左右规模增长的同时确保效益的增长,在确保产品精品化的同时,恒大从拿地开始,在规划、设计、招投标、材料供应、工程管理、营销和物业管理等房地产开发全环节,向每一个开发建设环节要效益。

企业内部的奖惩考核机制上,实施浮动工资、奖金与效益挂钩,每月对地区公司进行排名,根据利润来分配每月的效益奖。

此外,恒大还设置了销售、融资、开发报建、工程进度、工程质量、设计质量、工程结算、物业维保修等13个额外的单项奖,根据工作完成情况进行排名,对地区公司全员进行奖罚。

2017年年报显示,恒大营销、管理、财务三大费用持续下降,三大费用去年累计下降2.5个百分点,推动恒大核心业务利润率同比增加3.2个百分点到13%

4

低成本土储

恒大强大的土地储备,也为其利润进一步提升奠定了基础。

数据显示截止2017年末,恒大总土地储备达到3.12亿平米,当中一二线城市占比69%,而平均土储成本仅1711/平方米,在全国性房企中成本*。据悉,恒大去年50%左右的新增土储源于二手并购,使得土地成本优势明显。

年报数据还显示,截止2017年末恒大可动用的现金有2877亿元,这意味着,在政策和银根收紧的2018年,恒大通过收并购低成本获取新增土地储备的机会更多。

5

标准化运营

业界公认,恒大标准化、大规模的运营模式,使其材料成本、施工成本稳定可控,高性价比的产品带动了销售高增长,大幅提升了利润总额。

克而瑞研究报告同时指出,恒大近两年持续打造的精品产品,不断提升了产品附加值,也是其利润大增的原因之一。

未来能否持续?

国际投行分析师认为,恒大毛利润和核心净利润未来还有进一步上涨的空间。

截止去年年底,恒大已售未结转的销售金额约5000亿,以201713%的核心净利率水平估算,恒大目前已经提前锁定650亿核心净利润。

也就是说,恒大去年为推进与深深房的重组上市引入三轮战略*的承诺(20182020年累计实现净利润1650亿)已完成超过1/3

上述投行分析师认为,按13%的核心净利率计算,1000亿利润对应的是7700亿的销售额。按照20%增长率保守估算,20182020年恒大预计可实现的销售金额将分别达到6000亿、7200亿、8640亿。也就是说,只需两年恒大即可锁定上述利润承诺。恒大完成三年利润目标几无悬念,恒大回A只差临门一脚了。

新恒大,新蓝图

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相比2008年上市前,恒大总资产增长62倍、净资产增长28倍、年利税增长61倍、年销售规模增长84倍、毛利润增长76倍、核心利润增长270倍、土地储备增长7倍……

在发布会上,许家印以一连串的增长数字,宣布“新恒大”到来。

按照许家印描绘的恒大“新蓝图”,到2020年底,恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿,且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

毫无疑问,规模庞大的房企在金融市场上有更多的话语权,意味着有更强的融资能力及更低的融资成本;在行业的深度调整期,有更强的发掘市场机会、整合行业资源、抗风险的能力。

未来以来,静待花开。面对新蓝图、新起点,恒大还会怎样“浇水施肥”,让我们拭目以待。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产锐观察
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观察中国房地产市场格局变化、聚焦政策前言、行业走势和企业兴衰。
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