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既非“白银”?也非“存量”?年报季看龙头房企的“真实力”指数!

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-03-30

随着年报季的到来,房地产企业2017年业绩引发各界关注。截至目前,多家房企发布了2017年年报。从已发布的年报来看,房企业绩整体向好。

行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。2018年“房住不炒”的政策基调不变,叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度,预示着集中度会继续快速提升,将利好龙头房企和部分货值充沛的二线房企。

和过去几年一样,卖的很好的房地产行业,转型的论调依然激烈,人类对于宏大叙事永远有着无可救药的痴迷。体现到房地产行业上,便是动辄喜欢定义“时代”。譬如,最近几年大行其道的“白银时代”、“存量房时代”等等。

既然我们都不能免俗,至少要在表达上力求准确。所有人都想弄清楚的终极问题是:当下的中国楼市,到底处于什么时代?

2012年前后,因为当年楼市处于资金收紧环境下的调整周期,有人提出了地产“黄金时代”结束,迈入“白银时代”。2014年开始,人们基本认可了这种说法,认为地产行业风光不再。

但数据狠狠的打了脸:房地产根本没有到白银时代,而这个概念也很可能是最近5年最大的一个谎言。

(数据来源,中原地产研究中心)

从2017年的房地产行业数据看:公布2017年销售业绩的上市房企合计42家,这42家房企合计2017年全年销售额高达43897亿,同比2016年同期的29460亿上涨幅度高达50%,刷新历史记录。42家房企一年同比多卖房高达1.44万亿。

以涨幅最大的标杆房企融创为例:3月29日,融创中国发布2017年年报。

数据显示,报告期内公司实现营业收入658.7亿元,同比增长86.4%;毛利136.3亿元,同比增长181.1%;毛利率20.7%,较去年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿,同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿,同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元,同比增长94.9%。

2017年,融创实现合同销售金额3620.1亿,同比上年的1506亿大增140.3%,权益合同销售金额2656.0亿,同比增加155.5%。融创在上海、天津、重庆、杭州、武汉等19个主要城市销售排名前五,27个核心城市销售排名位列前十。

从行业数据+企业数据看,伟哥觉得有2点最值得关注:

1、我们正处于“行业总量峰值时代”,是规模的“高位区间”,但并非“顶点/拐点”。“拐点论”“白银时代”等说法可能对行业发展的理解过于悲观了。

2、要辨证看待存量时代,并非所有城市都能够最终进入存量时代。

被很多人忽略了一个事实是,现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数。对于房地产开发来说,依然有广大的二三线城市可以支撑房地产市场发展在高位多年。

楼市新发展下,房企的“真实力”!

虽然房地产的白银时代或者存量时代,都还只是杞人忧天,但房地产的竞争激烈,市场分化这是看得见的事实:房地产的确进入了下半场,在下半场,房地产企业如何能够活好?需要有什么“真实力”?

在房地产的下半场,房地产高利润的年代已经过去,在房企获利空间被压缩的同时,诸多房企在寻求自身的转型,重新寻找利润增长点。

香港,融创中国2017年业绩发布会上,融创中国董事长孙宏斌就详细解答了这个难题!

孙宏斌称,过去的一年中,融创能在规模快速增长至三千亿量级的销售金额,同时拥有绝对优势的土地储备,就源于融创的“好名声”——这来自于融创品牌的硬实力和软实力。

在孙宏斌看来,融创品牌分为两部分:

一是硬实力,指的是高质量的产品、客户满意的服务、价值观、文化等,这是“TO C”的信用和口碑;二是软实力,指的是企业的信用、在并购和生意上的口碑,这是“TO B”的。

“在老板的圈子有口碑很重要”,孙宏斌称,做生意口碑最重要。“TO B”的信用、口碑等软实力,是融创能在2017年拥有更多并购信息、并购机会,从而赢得规模扩张机会的关键。2017年,房地产已经走到了整合并购的大时代,“所有的企业都想做并购,为什么会来找你呢。”孙宏斌直言,“因为我孙宏斌有口碑,有信用,说话算数。”

销售数字很简单,但创造这些数据背后是需要正确的战略和符合战略的努力!

我们不能仅仅从一个规模指标高低就去判断一家企业的运营,而应该从规模、利润、负债、产品、运营,管理等多维度,去判断企业的状态。

从未来发展角度看,融创的实力背后,其实是一系列数据的支撑:

对于房地产企业,唯一的原料是土地,拿对地更是非常关键:房地产市场在分化,但原则依然没有变,也就是有人口需求,有产业支撑的城市占据了更多的资源。中国未来房地产市场有价值的其实只有20个一二线核心城市及这些城市圈。从布局看,融创的布局恰恰基本符合了人口分布的趋势。

2017年,融创新增土地储备约6764万平方米,权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备共计约为2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元,超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

房地产是金融行业,任何企业发展的第一要素,肯定是降低财务风险:

截至2017年12月31日,融创拥有账面现金及现金等价物967.2亿,同比增长38.5%,营运资金充裕,位居安全水平,有足够抗风险能力支持未来业务增长。

同时,2017年,融创通过与大连万达商业地产13个文旅项目的合作,高起点完成了文旅板块的布局。融创长期看好中国经济的发展前景,判断在经济高质量增长、居民收入持续升高、消费升级不断加速的背景下,文旅板块发展潜力巨大,并将致力成为中国最大的高品质文旅地产运营商之一。

从房地产行业看:规模房企发展正在迎来“钻石时代”,融创则是通过战略发力紧紧抓住机会,坚持高端精品,坚持高周转,坚持买好地。这些恰恰是房企能称为“龙头”的实力指数,经过土地储备、产业布局等这些对美好生活的超前布局,我们有理由相信,融创已经领先大部分房企多个身位,进入了最好的快速发展阶段。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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