既非“白银”?也非“存量”?年报季看龙头房企的“真实力”指数！

随着年报季的到来，房地产企业2017年业绩引发各界关注。截至目前，多家房企发布了2017年年报。从已发布的年报来看，房企业绩整体向好。

行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度会继续快速提升，将利好龙头房企和部分货值充沛的二线房企。

和过去几年一样，卖的很好的房地产行业，转型的论调依然激烈，人类对于宏大叙事永远有着无可救药的痴迷。体现到房地产行业上，便是动辄喜欢定义“时代”。譬如，*近几年大行其道的“白银时代”、“存量房时代”等等。

既然我们都不能免俗，至少要在表达上力求准确。所有人都想弄清楚的*问题是：当下的中国楼市，到底处于什么时代？

2012年前后,因为当年楼市处于资金收紧环境下的调整周期，有人提出了地产“黄金时代”结束，迈入“白银时代”。2014年开始，人们基本认可了这种说法，认为地产行业风光不再。

但数据狠狠的打了脸：房地产根本没有到白银时代，而这个概念也很可能是*近5年*的一个谎言。

（数据来源，中原地产研究*）

从2017年的房地产行业数据看：公布2017年销售业绩的上市房企合计42家，这42家房企合计2017年全年销售额高达43897亿，同比2016年同期的29460亿上涨幅度高达50%，刷新历史记录。42家房企一年同比多卖房高达1.44万亿。

以涨幅*的标杆房企融创为例：3月29日，融创中国发布2017年年报。

数据显示，报告期内公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利136.3亿元，同比增长181.1%；毛利率20.7%，较去年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%；公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。

2017年，融创实现合同销售金额3620.1亿，同比上年的1506亿大增140.3%，权益合同销售金额2656.0亿，同比增加155.5%。融创在上海、天津、重庆、杭州、武汉等19个主要城市销售排名前五，27个核心城市销售排名位列前十。

从行业数据+企业数据看，伟哥觉得有2点*值得关注：

1、我们正处于“行业总量峰值时代”，是规模的“高位区间”，但并非“顶点/拐点”。“拐点论”“白银时代”等说法可能对行业发展的理解过于悲观了。

2、要辨证看待存量时代，并非所有城市都能够*终进入存量时代。

被很多人忽略了一个事实是，现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数。对于房地产开发来说，依然有广大的二三线城市可以支撑房地产市场发展在高位多年。

楼市新发展下，房企的“真实力”！

虽然房地产的白银时代或者存量时代，都还只是杞人忧天，但房地产的竞争激烈，市场分化这是看得见的事实：房地产的确进入了下半场，在下半场，房地产企业如何能够活好？需要有什么“真实力”？

在房地产的下半场，房地产高利润的年代已经过去，在房企获利空间被压缩的同时，诸多房企在寻求自身的转型，重新寻找利润增长点。

在香港，融创中国2017年业绩发布会上,融创中国董事长孙宏斌就详细解答了这个难题！

孙宏斌称，过去的一年中，融创能在规模快速增长至三千亿量级的销售金额，同时拥有*优势的土地储备，就源于融创的“好名声”——这来自于融创品牌的硬实力和软实力。

在孙宏斌看来，融创品牌分为两部分：

一是硬实力，指的是高质量的产品、客户满意的服务、价值观、文化等，这是“TO C”的信用和口碑；二是软实力，指的是企业的信用、在并购和生意上的口碑，这是“TO B”的。

“在老板的圈子有口碑很重要”，孙宏斌称，做生意口碑*重要。“TO B”的信用、口碑等软实力，是融创能在2017年拥有更多并购信息、并购机会，从而赢得规模扩张机会的关键。2017年，房地产已经走到了整合并购的大时代，“所有的企业都想做并购，为什么会来找你呢。”孙宏斌直言，“因为我孙宏斌有口碑，有信用，说话算数。”

销售数字很简单，但创造这些数据背后是需要正确的战略和符合战略的努力！

我们不能仅仅从一个规模指标高低就去判断一家企业的运营，而应该从规模、利润、负债、产品、运营，管理等多维度，去判断企业的状态。

从未来发展角度看，融创的实力背后，其实是一系列数据的支撑：

对于房地产企业，*的原料是土地，拿对地更是非常关键：房地产市场在分化，但原则依然没有变，也就是有人口需求，有产业支撑的城市占据了更多的资源。中国未来房地产市场有价值的其实只有20个一二线核心城市及这些城市圈。从布局看，融创的布局恰恰基本符合了人口分布的趋势。

2017年，融创新增土地储备约6764万平方米，权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的土储在内，融创拥有土地储备共计约为2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元，超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

房地产是金融行业，任何企业发展的*要素，肯定是降低财务风险：

截至2017年12月31日，融创拥有账面现金及现金等价物967.2亿，同比增长38.5%，营运资金充裕，位居安全水平，有足够抗风险能力支持未来业务增长。

同时，2017年，融创通过与大连万达商业地产13个文旅项目的合作，高起点完成了文旅板块的布局。融创长期看好中国经济的发展前景，判断在经济高质量增长、居民收入持续升高、消费升级不断加速的背景下，文旅板块发展潜力巨大，并将致力成为中国*的高品质文旅地产运营商之一。

从房地产行业看：规模房企发展正在迎来“钻石时代”，融创则是通过战略发力紧紧抓住机会，坚持高端精品，坚持高周转，坚持买好地。这些恰恰是房企能称为“龙头”的实力指数，经过土地储备、产业布局等这些对美好生活的超前布局，我们有理由相信，融创已经*大部分房企多个身位，进入了*的快速发展阶段。