业绩会|招商蛇口加速度 资源型央企有哪些新姿势？

导 读

邮轮也好、园区也好，较后都要落实到为城争取更多资源。

地产壹线 王静 发自深圳

壹

卡拉拉大理石、Murano玻璃装饰、内置马赛克砖，仿佛误入威尼斯的氛围……3月27日下午，涉足邮轮业务的招商蛇口，选择在停靠深圳蛇口太子湾邮轮母港的歌诗达大西洋号上，进行业绩发布。

招商蛇口董事总经理许永军用“发展年”来总结过去的2017，“我们实现了千亿销售，百亿利润，ROE20%，利润按照四成来分红。”

2017年，招商蛇口销售额1,128亿、同比大幅上升53%，实现签约面积570.0万方，同比提升21.0%;累计销售均价19,785 元/ 平米，同比上涨26.0%。

财务方面，公司全年实现营业收入总额 754.55 亿元，同比增长 18.69%，实现归属于上市公司股东的净利润122.20亿元，同比增长 27.54%，基本每股*为1.55 元，同比增长 28.10%。其中社区开发与运营贡献了91.51%营收，园区和邮轮营收占比仅为7.7%和0.79%。

虽然销售规模与名列前茅梯队不可同日而语，但整合上市以来，招商蛇口显然找到了在这个行业中立足的核心竞争力。

招蛇的模式被概括为“前港、中区、后城”，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。

公司常务副总经理朱文凯一针见血指出，“邮轮也好、园区也好，较后都要落实到为城争取更多资源，建造更美好的生活，所以我讲的’城’部分实际上是在前面两位的资源获取的基础上展开的。”

贰

我有特殊的拿地技巧

招商蛇口虽然货值总量大，但其中30%在深圳，实际上就是在湾区，包括大空港、前海、蛇口，而这些资源都不是可以快周转的，因此如果追求规模更上层楼，公司实际存在扩储的压力。

朱文凯指出，“除了传统招拍挂，招蛇更多的把核心放到兼并收购，尤其是地方国企和央企之间的收购，我们已经在市场上跟其他同行做了比较，我们在一般项目上的收购不具备别人的优势，所以我们现在*主要锁定在这个方面。”

网易房产了解到，招商蛇口成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组。从公司2017年土地获取情况来看，合作拿地占比70%，是大头，单独招拍挂仅占13%，比例非常小。其他还包括收购、代建存量资产改造、勾地等。

资料来源：招商蛇口

“集团（招商局集团）领导、董事长亲自带队，在各大城市、各大省市之间帮助我们拓展资源。行业合作方面我们也做了进一步的加强。”

年报显示，2017年以来，招蛇通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢、农发集团项目以及东风房地产股权，产业新城模式斩获湖北蕲春项目、并和深圳光明新区、苏州高新区、 常熟市签订园区合作协议，集团内资源整合模式拟收购招商漳州土储 800万方，公司非市场化模式正在加速兑现。

硬币总有正反面。过于依赖区域综合开发，带来的负面代价就是周转率的下降。招商蛇口管理层对这一缺点也直言不讳。

许永军在谈到这个问题时，表示要分类来看。除了拿地就建的快销售类型，前港中区后城的开发是有时序的。

“我们*所在的邮轮城，基本上要在5-8年开发完毕；还有战略型的，像前海2.9平方公里，包括其他的，把它分分类，可能要10年左右开发完，蛇口到*39年，还没有开发完，漳州开发区也属于这一类型，你把它分分类。分类之后，有些东西该快的就要快，有些东西没想好，你就不能快。”

叁

简政、放权 怎么快怎么来

虽然2018年目标1500亿，仅仅对应33%的增长率。但招商蛇口已经在为未来的快速增长做内部结构性调整。

在公司2017年1100多亿销售中，商办物业占比达到200亿，而2016年商办销售大概20亿。朱文凯透露，“2017年有深圳中环、深圳红山、太子湾、前海，因为优越的产品和地理位置，我们的商办产品去年整售提升了业绩。”

但商办整体去化和周转率都偏低的事实不会因为几次整售而改变。许永军和朱文凯都表示会会把商办比例进一步控制在20%以下，持有比例进一步控制在8%以下。

资料来源：招商蛇口

无论是以前的招商地产，还是现在的商蛇口，其住宅产品有城市主场、兰溪谷、1872等，产品类型按高层、洋房和别墅来做区分。并没有梳理产品系。

这次业绩会上，招商蛇口正式将住宅产品划分为“成长系”、“成就系”和“传承系”，并表示将核心打造“核心打造“成就系”，其主要面向客户群体庞大的中产阶层。

招商蛇口相关人士对网易房产表示，“以前可能只有30个城市，现在我们进入50个城市了，以后会更多。梳理产品系也是便于快速复制，提高效率。另外，我们的邮轮业务和产业园区业务，还有一些其他的新业务，比如养老、长租公寓，需要腾出精力和资源去孵化和培养。”

除了调节产品结构，更重要的内部变革简政放权，则是企图从效率和流程上进行整体提速。

许永军透露，“从4月开始，50%*比重将放到区域自主，25%-30%放到投委会，20%左右仍然在我们总部。放的同时进行区域建设，区域是我们的战区，放的同时总部也开始精简，从十六个部门到十个部门。为什么要精简？因为权力下放到区域了啊。”

此外，作为名列前茅个进行实际跟投的央企，招商蛇口也在不断完善激励机制。许永军总结称，“从2015年整盘激励，员工持股计划到2016年虚拟跟投，股权激励计划，再到2017年的项目跟投，相信随着实际跟投2.0版的提升，我们的组织活力会进一步激发。”