您的位置: 楼市资讯>世茂财务解码

世茂财务解码

来源:地产大哥   发布时间:2018-03-30

出品:万房标准信用评级

研发:楼亮、楼兰、楼东、楼小白

编者按:

这篇文章是写给城市总经理、区域总裁级别以上的同仁看的,不明白勿怪。

在已经发布的2017上市公司财报中,00813.HK引起我们特别关注。

关注的原因来自两组数字:

1.合约销售1007.7亿,毛利率30.4%,净负债率58.9%。

前者代表规模,后者代表盈利能力。表面上看,大家差别不是特别大,原因是这两个指标很容易做文章。

但是,它的净负债率在千亿军团里极低,就不能不让人刮目相看,甚至一度怀疑。原因很简单,前两个数字,通常不会麻烦别人;负债率如果往下做文章,需要麻烦第三方,有难度,也很麻烦。所以,在这个指标上做文章的房企并不多。

而且,细究之下,这家企业很不一样:

千亿规模之下,合约销售额的回款率达到80%;毛利率不降反升,是真实的上升;费效比持续下降。

换句话说,规模上去了,盈利能力上去了,成本下来了,负债控制很好。

这可能吗?通常来说,不可能!

通过财报研读,发现规模、利润、负债管理并重,居然在这家企业*实现。

既然是无法想象的*,也就变成我们有待破解的*个谜(剧透一下,这里面有一个惊天的秘密)。

2.在规模之上,2016年、2017年的股价节节攀升,该企业还获得*级。

这也是怪事。股价上升倒是好理解,规模上升代表市场占有率提高,有成长性;毛利率上升,代表盈利能力提高。

这是股市分析师很看重的两个核心指标。既然都做到了,股价上扬是情理之中。

但是,获得*级却意味着财务稳健。换句话说,00813.HK不是靠资产负债表的扩张,那是靠什么打动国际评级机构?或者说,过千亿的企业有很多,但能拿到国际*级评级,却是少到可怜,只有个位数。

00813.HK在规模之上,股市和债市表现甚佳,这又是一个谜。

进一步分析,标准普尔给到BB+,距离*级仅一步之遥,穆迪给到Ba2,稍逊标准普尔给到的评级待遇。国际三大评级机构为何没有同时给到相同评级,甚至还有不同意见,这又是一个谜。

00813.HK身上可谓迷雾重重,却非黑马。可能很多人想知道,它到底是谁?

其实,股票代码已经告诉你了,它就是世茂房地产,相信大家并不陌生。

但是,熟悉的世茂,面孔越来越陌生,这里面又有怎么的故事?

解密之旅

2017年是行业关键之年,是行业的分水岭。很多年以后,我们可能更能清晰认识到它的价值。

为什么这么说?房企在这一年,纷纷选择不同传统的商业模式。守旧者为老房企,变革者为新房企。

老房企的规模增长依靠资产负债表的扩张完成。行业里一直流传这句话:【70%以上的负债率,才可能使得净资产*达到了10%的水平】。房企宿命之一是高负债。这就带来一个难解之症—现金流量表表现不佳。

正是因为资产负债表和现金流量表的错配,产生一个巨大的麻烦,“有利润—没现金”。

可能有人说,利润*终不还是现金吗?

错了!只能说可能变成现金,它还可能变成待售物业,待开发土地,酒店、应收账款,等等。有些资产可能永远不能变成现金。

如果利润变成一堆卖不出去的资产,等于给自己上了一个套,造成造血功能不足。如果造血功能不足,股价上涨就缺乏动力,上市公司的基本功能—融资能力也就丧失掉了。

再设想一下,如果行业下行,规模不仅不是优势,反倒遭遇成本上升倒逼的压力。

为什么我们啰嗦这么多?因为已经到来的2018年,可能比2017年面临更大的不确定。【有质量的增长】*不是口号,而是【防风险、促发展】的解决之道。

如果想不明白这个道理,规模之路可能就是毁灭之路。

那么,什么又叫【新房企】?

我们提出一个观点:资产负债表和现金流量表相匹配。

匹配之道在哪里?我们来一起寻找,并试图用财务指标量化。

指标1:销售回款率

规模很重要,有销售回款的规模更重要。这是资产负债表和现金流量表匹配的关键指标。

指标2:毛利率

分析师非常看重这个指标,它是反映你赚钱能力的指标。如果毛利率不坚挺,股价就不能坚挺。

指标3:费效比

传统上的费效比,指的是三费。从毛利到净利润,要薅羊毛,三费就是其中重要的一层羊毛。

如果你想让资本市场有长期的正面评价,必须注意三个指标:

一是规模(销售合约额,每年不低于XX%成长的目标);

二是每股净利润(毛利率是净利的基础);

三是每股净资产值(毛利润变身净利润,净利润变身净资产)。

好比一场足球比赛,毛利润就是中场球员,起到攻防切换的关键作用。

但是,这是老房企的指标。原因是少了现金考量,有规模有利润,恰恰缺少经营现金流,*终导致【有规模有利润无现金】的尴尬局面。

区别于旧房企,新房企从源头上就抓住关键:

有销售回款率的规模;

有真实现金的毛利润;

基于销售回款率的费效比控制。

*终完成规模之上,资产负债表、利润表和现金流量表完全匹配。

回过头来看世茂财务数据:合约销售1007.7亿,毛利率30.4%,净负债率58.9%。

可能很多企业在前两个指标表现不错,只是输在净负债率上。如果你这么想,就陷入老房企的思维。只有新房企,在商业模式上,才能够做到三者兼顾。

秘密在哪里?

世茂在财报中反复强调一个指标:净负债比。其实,这是我们了解秘密的牛鼻子。

我们先来看净负债率公式:

1.净借贷总额=借贷总额—现金及银行结余(包括受限制现金结余)

2.净负债比率=净借贷总额/权益总额(不包括永续资本工具)

如果要想降低净负债率,有两个办法:

一是分子中的现金及银行结余越多越好;

二是分母中的权益即净资产越多越好。

先来说权益,权益怎么转化来?前面说过,要从净利润中来,净利润又是从毛利润中来,毛利润好,费效比控制好,权益就会好看。

老房企在这一点上做得很好。关键是分子中的现金及银行结余不好做,这需要麻烦第三方。麻烦别人的事,总是很麻烦的。它的源头在哪里?就在销售回款率这个指标上。

所以,世茂在1007.7亿销售额中,反复提到80%的销售回款率,即是抓住了核心,有质量的增长,财务语言就是高销售回款率的增长。80%的回款率,就是807亿的现金。

在已经发布的上市公司业绩公告中,发布销售回款率指标的房企,应该不超过个位数。应该引起全行业的警惕。

能赚钱,还能省着花,*主要的是,花多少要看赚多少,这就不能不让人佩服了。

世茂财报中有这样一段话:

两费占签约额的费效比由2016年的5.8%下降至2017年的4.3%,其中可售物业两费占签约额的比例从2016年的4.2%下降至2017年的3.1%。

请注意:世茂颠覆了我们传统理解的三费,它说了两个指标,一是两费签约额的费效比,二是可售物业两费占签约额的费效比。

通常,这是分析师嚼劲脑汁要拿到的财务数字,因为这是考量管理层管理效率的核心指标。没有想到,世茂居然很大方的公布出来,完全出乎诸多业内人士意料。

请不要小看这三组数据,它的背后是更多的财务数据支撑。*我们简单列举一些:

规模方面:

城市平均销售金额;项目平均销售金额(衡量城市深耕、聚焦指标);

新供货去化率、库存去化率、库存结构、库存资源占比、现金回收比例(衡量规模质量指标);

……

*我们*想说的是,这些财务指标背后的东西。

比如说,世茂财报上有一句话,叫【费用全面预算和动态跟踪,将费用实际使用和业绩达成率严格挂钩】

这句话非常重要。它实际上透露了世茂是如何管理这些数据。

我们知道,从百亿到千亿规模,*不是加个零这么简单。它涉及到战略规划、绩效规划和指标、预算管理、成本管理、运营管理、融资管理、风险管理、内部控制、财务组织架构等变化,完全可以说是天翻地覆。

一方面外部市场竞争激烈,另一方面内部的博弈更激烈,它涉及到管理半径能否覆盖这些变化,以及人、财、物的资源高效配置。当然,你也可以按老房企的模式走,我们就不提这一茬了。

在上述变化中,有一个东西至关重要,即严格的财务纪律。如何做到财纪如军纪,则是管理工具和管理水平的体现。

世茂财务数据背后,可以看到3个要诀:

一是在区域市场谋求更高占有率,要【称霸】;

二是内部要效率,管理效率、财务效率、行政郊率,总之是【挖潜】;

三是【借势】。只有*的财务指标,才能让股价上升,才能*股东,才能高价位运作资本市场。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产大哥
共发表283
+订阅
ewm 微信扫码,关注大咖
有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有纷争,有纷争就有大哥,大哥爱地产,人人都爱大哥!
微信号:dichandage