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揭密:第四代住宅和它的帮主

来源:豪言   发布时间:2018-03-29
住宅需要再一次被定义,住宅领军者也一样


在对中国住宅发展史最有发言权的人中,一定有聂梅生。

30年前,她曾在《贫嘴张大民的幸福生活》的年代,出任过建设部科技司司长,后来在房改后中国房地产的黄金年代,长期担任全联房地产商会会长,现在则是该会的名誉会长。

2018年3月26日,西湖如画,春雨如酥。“住宅,再一次被定义——第四代城市住宅产品发布会于杭州举行。

“如果房地产是一台大戏(一定是的!),我应该算老戏骨,还是骨灰级的,”聂梅生做主旨发言时,开玩笑地说,“所以就由我来说说住宅体系的发展史。”

聂梅生将上世纪90年代至今的中国城市住宅可分四个阶段:简单功能型、功能改善型、综合配套型、人本生态型。在她看来,前三代住宅产品的演进,都有着长足的进步,但仍然没有很好解决人的健康,以及人与环境共生的问题。

所以,第四代住宅应该定位为“人本生态型住宅”,也就是绿色住宅,要义和标准是既满足且优于第三代住宅时代人们对于户型、景观、社区等多方面的需求,也能综合平衡对人的关怀和社会可持续发展,致力于实现全面的绿色、美好生活。

但绿色住宅知易行难。聂梅生指出:有些标准说了二十多年,很多到了今天仍然有效,很多到了今天甚至还没有做到。“比如,连全装修都不能全面覆盖。做不到,为什么?”

对此,中国建筑节能协会会长武涌的看法是,做这个事太辛苦,现实中需要不断妥协,很难善始善终。比如今天,发展绿色建筑多数停留在设计标识阶段,没有真正进入“较后一公里”的绿色运行,即:使老百姓真正能够在家里过上绿色的生活。

但武涌认为行业内至少有一个例外:朗诗绿色集团。“几百万平米的建成社区,80多项绿色指标。朗诗将绿色的理念、方法真正总结梳理出来,不仅使它们成为自身住宅开发中的践行标准,还形成了行业标杆,并大力推广。

中城联盟轮值主席陈劲松的看法是,之所以到今天行业还没有实施全装修,是因为这件事对房价不是那么重要。在“房子是用来炒”的年代,房价才是住宅最重要的因素。要把钱都花在让人一眼就能看到,而不是慢慢体会的地方。

两年前陈劲松做过一次统计,绿色住宅到底对消费者有多大吸引力,对开发商能溢价多少?结果是:溢价肯定有,但是总不如更夸张的户型和外立面、夸张的结构、夸张的小区景观,那些为了看而不是为了用的园林绿化影响更大。而这些恰恰是非常耗能的。

但在“房子是为了住的,而不是为了炒的”之后,市场开始转变,我们发现“住宅,再一次被定义”,原先不重视的东西,会迅速成为行业主流,成为必须关注的方向,比如“什么样的房子最适合人住”?当强调房子“适合人住的时候”,人本生态就出来了。

陈劲松也提到了朗诗。在他看来,艰辛探索这么多年,朗诗并没有着意追求规模和利润,而是竖立起了绿色住宅的标准、品牌和口碑。当“房住不炒”来临、很多美好生活设想要具体落地之际,我们突然发现朗诗已经成为了一个标杆。

提到绿色住宅在国内推行之难时,聂梅生感慨道,在这方面,人的主动性非常重要!而在中国开发商中,田明应该是做绿色地产最早、主动性较高、最不愿妥协以及事实上妥协最少的人。

虽然田明是在40岁时“投笔从戎”,弃公务员身份而下海,但他在业内以直言著称,往往针砭行业之弊。所以,在每年初的中城联盟年会上,田明成为最让人期待的演讲者之一。但在这次发布会上,这个“之一”要去掉。田明无疑是那个份量最重的发言者。

在对新一代城市住宅进行详尽解读之前,田明首先提到了矛盾和压力。

首先,外在环境特别是气候变得日益复杂和恶劣,比如雾霾;第2,比如,前三代城市住宅虽然在进步,但基本没有把甲醛的解决纳入考量,装修越来越豪华,甲醛问题愈加恶化。田明将之称为“看得见的豪华,看不见的伤害”;第三、中国社会总能源消耗的46.7%是由房地产和建筑领域带来的。

接下来,田明从健康、舒适、节能、环保、智能五个维度,描绘了如何打造一个平衡发展的高品质住宅和社区。与谈问题时的严肃态度不同,田明对绿色住宅的讲述充满柔性和细节。

健康维度上,朗诗最新产品已将甲醛浓度控制在芬兰S1级较高标准的≤0.03mg/m³内,“因为芬兰地处极地,气候严寒,很少开门窗,室内空气质量标准为全球最严苛者”。交房后,业主拎包就可入住,不必再有三个月的散味期。对于令人闻之色变的PM2.5,在室外提高建筑的高气密性,给房子穿了一件高效的防护服。在室内,通过四效新风系统,对PM2.5过滤效果可达95%。

舒适维度上,田明举了几个例子。“比如南方梅雨季,东西发霉,北方干燥,加上暖气,人流鼻血;比如有空调处凉爽,无空调处热浪,一出一进,人容易感冒;比如外面打雷下雨,室内心慌等”。对此,朗诗通过湿度控制、温差控制和声环境控制技术,能将室温控制在20℃-26℃,湿度保持在40%-60%,使传声系数降低,将房体各面温度和人体的感知温度差控制在3℃的范围内,从而使“润而不燥”、“四季如春”成为标配。

智能维度上,朗诗用一块朗诗屏解决了问题。通过朗诗屏,客户不但可以体验美好生活,更能亲眼看见美好生活的模样。它是整个朗诗第四代城市住宅产品智慧系统的终端,好比人类的大脑,可以对室内的智能系统进行监管和操控。同时可以通过手机APP实现远程控制。

田明说,以上都是针对人们美好生活的解决方案,那对于我们整个大环境的美好,我们又当如何解决呢?

这就涉及到了节能和环保维度。通过运用“被动式建筑技术”和“可再生能源技术”, 朗诗实现了 80% 以上的建筑节能率,远超国家标准,折算每年可节省碳排放四万七千三百七十四吨(47374.21吨), 相当于波音747上海往返洛杉矶国际航班 2万多次飞行距离的碳排放。

田明还算过这样一笔账,朗诗有约300万平方米运行项目面积,每年可节约用电量7,500万kWh,每年CO2(二氧化碳)减排量将高达5万吨。按照这个节能水平来计算,如果我国每年12亿平方米的新增建筑面积都达到这一节能水平,那么每年能节约用电量300亿kWh,二氧化碳减排量将达到18亿吨。

朗诗的做法与国际上的DGNB和PHI的理念吻合。DGNB和PHI是德国的世界第2代绿色建筑认证体系的标准,领先之处在于参评建筑的整个生命周期,从环境、经济、社会文化和功能性等多方面进行综合评价的体系。

田明认为,美好的生活应从社区规划开始,让业主从进入社区,就能感受到了家的感觉,自然也就愿意住上一辈子,实现人居美好生活的同时,推动社会的可持续发展。

在会后的媒体专访会上,当主持人介绍田明的职务“朗诗集团董事长”时,田明从主持人手中拿过话筒,一字一顿地补充道:我也是朗绿科技的董事长。

田明所说的朗绿科技,全名为“上海朗绿建筑科技股份有限公司”,对其定位,田明曾在以往接受采访时这样说:“朗诗和朗绿是兄弟关系,朗诗做专门的有差异化的房地产开发,而朗绿主要提供跟绿色建筑、绿色环保相关的技术服务,未来目标是做国内较好的绿色建筑、环保服务提供商,属于科技型、服务型企业。”

无疑,绿色是朗诗的基因,也成为朗诗品牌内核和核心竞争力。

四年前乐居的一次深度报道提到这样一件事。

在中城联盟的交流中,王石曾对田明说过两个故事:名列前茅,万科的客服总监有一次到南京朗诗的项目上去做访谈,一组半小时,连续几组客户均对朗诗的房子赞赏有加,“无论怎么诱导,恁是不说朗诗的坏话”;其二,在苏州,当年万科与中粮合作开发一个低密度项目,与苏州朗诗的一个公寓楼盘只有一街之隔,前者的容积率只有后者的二分之一都不到,两个楼盘同时开发销售,结果朗诗的销售情况却优于万科,“朗诗完胜”。传闻,出于欣赏,王石曾经提议要在朗诗购入一点股份。但由于各种原因,此事最终作罢。

在杭州下沙的朗诗国际街区,曾经卖过两种房源。一种有恒温恒湿恒氧的三恒系统,一种只装地暖和中央空调。后来,在前者二手房达到均价20000元的时候,后者大约在14000元左右。于是,在南方很多城市,遂有“朗粉”之称。

2017年底,“朗诗绿色地产有限公司”更改为“朗诗绿色企业股份有限公司”,英文名称由“ Landsea Green Properties Co., Ltd.”更改为“LandseaGreen Enterprise Co., Ltd.”。

从“地产”改为“企业”,从“Properties” 改为“Enterprise”,可以看出田明志不在小。正其名,尽其力。从师出有名的意义上说,几乎与龙湖同时进行的更名,表明田明对绿色战略的提升和扩容。

田明即将成为中国开发企业较大的行业联盟——中城联盟的本届轮值主席,这个职位意味着在第四代住宅建设上,朗诗虽然远远领先,但不会单打独斗。朗诗已与阿拉善SEE、中城联盟、全联商会、万科共同发起了“中国房地产行业绿色供应链行动”,截至目前89家,2016年的销售额总计近1.9万亿人民币,约占行业总规模的17%。

在房企追逐规模的年代,田明怎样看待朗诗的发展?专访会上,有记者提出这个问题。田明的回答是:我对年度规模不看重,我看重的是十年之后的规模。因为人们总是高估最近一两年的成就,低估未来十年的成就。

中城联盟第九任轮值主席陈劲松对第四代住宅的前景,也是朗诗的前景极为看好。他在演讲结束时,对坐在台下,即将从他手里接过联盟轮值主席“权杖”的田明说:“田明主席,到你该出来的时候了。在美好生活和“房住不炒的”新时代,你一系列的努力将会大放光彩。”

    
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