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金茂股价年涨幅347%之谜

来源:地产大哥   发布时间:2018-04-02

出品:万房标准信用评级

研发:楼亮  楼兰  楼东  楼小白

2017上市公司业绩公告即将收官,几家欢喜几家愁,有人开怀畅饮,有人紧锁眉头。作为专门研究上市公司信用管理的一家公司,我们却越来越烦恼,因为房企上市公司的财报跟以前不一样了,老办法不管用,所以越来越看不懂了。

比如万科宣称自己是【城市配套商】、融创是【生活方式提供商】、金茂是【城市运营商】,华夏幸福是【实心诚意干好产业新城】,等等。甚至龙湖地产把自己的名字都改了。

这些信息传导到资本市场,有些公司明明业绩很好,资本市场却用脚投票;有些公司业绩不是那么光彩夺目,却受到*者追捧。

哪些公司是好公司?

哪些公司能够给到*者未来超预期*?

战略转型背后,商业模式有哪些变化?

它们的增长模式发生哪些迭代?

传统的财务分析思维,面临哪些改变?

我们决定选择一家典型公司分析,这家公司就是被称为【2017股市小王子】的金茂。

大家来看这张股价走势图。

从2016年底,金茂的股价跑出一道漂亮的上扬曲线。收盘价从去年底的1.97元一路涨到*的4.47元,涨幅347%。

是不是很奇怪!我们先来了解分析师的逻辑。

股票分析师通常*重视三个指标:

一是规模(代表成长能力);

二是毛利率(代表盈利能力);

三是净资产*(代表资金*水平)。

但是,金茂并非超过5000亿的一线房企,

为什么它的股价涨幅超过媒体吹捧的规模宠儿呢?

*逻辑在哪里?

它的前景真的值得期望吗?

难道它真的有鲜为人知的绝活?

我们的分析还是从毛利率开始,这是金茂一直引以为傲的指标。

因为还有房企2017财报没有发布,我们先找来一张2016年房企的毛利率比较图:

中国金茂2017年毛利率是32%。即便是这个指标,也超过去年的利润*中国海外28.8%。

再来看已经公布财报房企的毛利率。中国金茂今年是32%,也和万科差不多一个水平。

中国金茂的毛利率傲视同业。

我们进一步分析中国金茂的收入组成:

物业销售占到70%,土地开发占到了16%,租金收入和酒店收入占到了11%,其它占到2%。

这组毛利构成对解开金茂股价之谜至关重要,我们绘制了各个收入板块近年来的走势图:

这张图有两部分组成:

一是租金收入和酒店收入存量部分;

二物业开发和土地开发增量部分。

租金和酒店收入比较稳定,土地开发的收入是呈稳增长,到了2016年,出现一个跃进的姿态,物业销售的收入同步增长。

存量部分稳步增长,是稳定的现金流,要做到经常性租金收入覆盖增量业务的利务收入,尽量降低外部融资依赖,消除市场风险,是中国金茂的压舱石。

增量部分保证货如流转,要提供现金流维持增量自身的增长,同步给到存量扩张输血,包括存量土地和现金流,是其增长引擎。

这就好比鹰的两个翅膀,同步振动,才能越飞越高。

很多房企的增长引擎是物业开发,靠着物业开发这个翅膀作为助力。

但是,我们发现,在中国金茂的增量翅膀里,不仅有物业开发,还有土地开发。而且,土地开发的重要性,实际上并不亚于物业开发。

这是理解中国金茂股价涨幅之谜的牛鼻子。

租金和酒店收入比较稳定,土地开发的收入是呈稳增长,到了2016年,出现一个跃进的姿态,物业销售的收入同步增长。

我们先来了解一级土地开发的价值:

一是在土地开发中,一级开发不收增值税;

二是在将整理好的土地推向二级市场招拍挂的时候,得到的土地款分成比较高,毛利和净利高且稳定;

三是参与拿地,在分享土地二级市场*红利。

*典型的案例就是长沙梅溪梅一级土地开发。

上面这张图是2017年下半年流出。在长沙梅溪湖的一级土地供应中,还有超出想象的开发体量没有释放,这也意味着中国金茂的利润想像空间很大。

利润想像空间有多大?西南证券做过长沙和南京一级开发的*近6年推地走势比较:

特别是南京一级土地市场,2016年涨幅高达79%。中国金茂不仅可以分享土地市场的红利,还可以在二级市场掌控先机。

*主要的是,中国金茂把一、二级联动的梅溪湖模式做成标准化产品,甚至是一条产品线,推向全国。比如青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态城等项目。

上面这张图列出了具体项目的毛利率和净利率。其中南京青龙山国际新城的毛利率达到60%左右,净利润高达30%—40%。

这意味着什么?它标志中国金茂一、二级联动模式标准化、可复制,成立又一条超白金产品线。

它的意义远不止这些。再来看这张图:

中国金茂的一级开发,只是闭环的起点,有产业*、产业合作、产业孵化、二级开发、酒店经营、商业经营,还有长租公寓等等。如果我们再看看中国金茂的服务产品线,比如金融,更能明白,这是一个完整的商业闭环,是运营一座城市。它收获的不仅是土地红利,而且是城市成长红利。

一座城市的成长红利有多大,我们在跟踪绘制一张图表。比如说长沙梅溪湖区域的GDP和中国金茂股价的走势,正相关紧密到什么程度?这是一个很有意思的发现。

可能这些变现,都是时间的朋友。当下的变现还刚刚体现在土地储备上。即便如此,也是惊人。

打个比方,这些土地,别人家可以做成面包,中国金茂还做了蛋挞、布丁、可丽饼、麻花、酥饼,等等。这是一桌丰盛的午餐,美味可口。

2017年,中国金茂曾披露一个内部目标:未来的3年,中国金茂在销售方面的增长将保持50%的复合增长率。那就意味着我们到3年以后,中国金茂的目标要达到2000亿的销售签约额。

回到文章的开头,我们提到分析师*看重三个指标,*个就是规模。中国金茂内部给出了清晰的时间表,以及隐藏背后的城市红利。

有*者走访了中国金茂的物业开发项目,发现了一个惊人的事实:

在二手房市场,中国金茂的房价售价*,且涨幅*猛。

除此之外,商业地产一直是中国金茂拿手好戏。

春江水暖鸭先知。聪明的*者早已嗅到到先机。

这就是中国金茂股价*的秘密。

这么好的午餐,谁都想吃,更想做出来。但是,这桌美味都标有品牌和专利,并且设置了护城河。

举个例子:

中国金茂的护城河,以及这一大桌子美味之间的口味调配,则是我们以后探讨的话题。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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