马光远：变天后，房地产下半场的风口在哪里？

变天后，房地产下半场的风口在哪里？

☞文 |马光远

“3.17”一周年，一线及绝大多数热点城市的房价停涨，成交量大幅度下滑，我当时做出的“3.17”后中国房地产将“变天”的预判成了基本事实。当然，关于房地产“变天”究竟意味着什么，我在很多场合做过解释。房地产“变天”不仅仅意味着热点城市价格、成交量以及市场博弈的变化，更重要的是，中国房地产在经历20年的发展之后，从各个方面看，都进入了和过去20年完全不同的下半场。

具体而言，房地产进入下半场后，和上半场比，房地产有三大变化：

一是房地产市场的基本面变了。就上半场而言，中国房地产的基本面是房子不够，解决商业及居民基本的居住需求是上半场的主要任务。可以说，从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。基本居住的房子够了，但好城市的好房子太少。中国住房供应的布局和中国城镇化人往大城市和城市群走是背离的。

二是房地产的定位变了。如果说，1998年的名列前茅次房改，在推动房地产市场化的同时，对房地产的定位出现了严重的偏差，房地产被定位为支柱产业，成为地方政府创收和稳增长的工具。房地产的下半场意味着，必须通过二次房改对房地产重新进行定位，使房地产从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系。二次房改将使房地产政策告别调控周期，进入到制度建设周期，二次房改将对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段、与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。

三是房地产风口和价值链的变化。在住房告别短缺之后，房地产的下半场将重塑房地产的价值链，房地产未来的发展风口将从住宅地产的一家独大向多元生态转变。下半场的房地产周期，将与中国新型城镇化周期以及产业升级的周期相吻合。与新型城镇化、创新以及与“中国制造2025”崛起具有极高契合度的产业地产将成为下半场地产行业的较大风口。单纯玩住宅地产和商业地产的价值链非常单一的时代已经降下帷幕，未来的地产将与产业紧密结合。

我这里要特别强调的是，一些人一听到我讲“房地产变天”就简单理解化为房地产的时代结束了，或者，房价要*了，甚至房地产要崩盘了。我在很多文章中特别强调，房地产的下半场，只是在房地产基本面发生巨大变化的情况下，房地产的风口以及房地产的价值链将发生变化，简单靠卖房子赚钱的时代结束了，但从中国经济下一个30年的新周期看，房地产造福的时代远远没有结束：

其一，下一个30年，城镇化将成为拉动中国经济增长的较大动力。中国在下一个30年要跨越中等收入陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能在城镇化上迈出实质性的步伐，推动中国完成城镇化的进程。城市的崛起将是下一个30年中国较大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为老百姓财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为核心，未来的房地产的机遇也将围绕这些城市。如何在核心城市周边挖掘城市群发展的机遇，这是房地产企业不容错过的风口；

第2，就产业发展而言，下一个30年，中国经济将从高增长阶段进入到高质量阶段，推动中国经济从*拉动转向创新驱动是高质量发展的关键，而产业的崛起是高质量发展的必然结果。中国要利用全球新的产业革命带来的巨大历史机遇，在制造业以及高端产业领域谋求弯道超车。面对新的科技革命下中国产业的崛起，特别是“中国制造2025”推动的中国制造业的崛起，房地产行业必须主动与产业对接，没有任何产业概念的开发商将被下一个30年完全淘汰，现在仍然陶醉于做大规模的开发商应该冷静思考产业地产的未来。谁较先与产业结合，谁将主导中国房地产下一个30年的未来。

基于此，笔者这几年对一些在产业地产领域表现较好的企业一直非常关注，特别是对华夏幸福这样的作为国内*的产业新城运营商的创新企业的发展，更是持续研究和关注。如何把地产与中国产业的崛起结合，如何把地产与创新以及新的城镇化结合，这需要极大的资源整合能力以及跨行业的运营能力。

产业新城实际上是提供一套以产业发展为核心内容的区域经济社会发展综合解决方案，通过全力提升整个开发区域的竞争力，对重大产业项目产生强有力的吸附力，使兼备产业基地和城市功能的产业新城成为新型城镇化的重要载体和平台。同时，这样的模式又以打造产业集群为核心，这和十九大报告提出的“促进我国产业迈向全球价值链中高端，培育若干*别先进制造业集群”的意见完全吻合。

在产业集群的打造方面，华夏幸福聚焦电子信息、高端装备、航空航天、新能源汽车、生物医药、新材料、节能环保等10大行业，已经打造了百余个产业集群。比如在炙手可热的人工智能领域，华夏幸福运营的大厂产业新城以智能硬件、智能汽车、虚拟现实与增强现实、智能制造装备等为方向，以虚拟现实与增强现实为战略核心，建立人工智能产业生态体系，打造人工智能产业集群，目前已引入30余家人工智能企业入驻。在香河产业新城，华夏幸福引入世界知名的美国ATI工业自动化、日韩合资安川都林、德国尼玛克等85家企业，打造京津冀区域具有影响力的机器人产业集群。

华夏幸福在产业新城运营方面的模式成效是显著的，这不仅体现在财务报表上，更体现在其模式的异地可复制效应上。从财务看，华夏幸福2017年共实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%，增速大幅跑赢行业绝大部分公司，销售额居行业第九，综合实力稳定跻身房地产企业前前十，归属于上市公司股东的净利润87.81亿元，同比增长35.26%，净利润率14.72%，为近三年来较高。而其在2017年业绩优异的关键是其产业新城板块实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城业务收入占营收总额的比例从32%上升到48%。从异地复制看，产业新城实践已经从京津冀城市群，拓展到长三角城市群、长江中游城市群、中原城市群、珠三角城市群等区域。

总之，中国房地产行业“变天”和进入下半场已经不容置疑，房地产靠规模竞争，仅仅靠卖房子赚钱的时代已经落幕。行业的基本面已经面目全非，风口正在转移。决定一个房地产企业未来的，是具有较好的理念和面向中国新型城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径。对于那些能够看到中国下一个30年产业未来的开发商而言，房地产的黄金时代不仅没有过去，而是刚刚开始。