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看不懂华夏幸福,到底是为什么?

来源:地产大哥   发布时间:2018-04-10

出品:万房标准信用评级

执行:楼亮

学术:朱武祥

图片:创富志俱乐部

发现一个问题:如果再用传统的财务逻辑去分析房企,越来越背离真相;如果不先理解一家企业的商业模式,就不可能读懂财报数字。

在2017上市房企10大迷局中,排名名列前茅的就是华夏幸福。以它和万科作类比,在营收和融资方式上,就有大不同。

以2017年财报为例,华夏幸福有7类营业收入,其中产业发展服务和房地产开发占比相差只有10个百分点。万科只有一项主营收入——房地产开发,占到总营收的99%。

如果在营业收入上有如此大的差别,在接下来的利润体现上,差别更大。

这事,同行怎么看?对企业而言,金融机构怎么看更重要。金融机构的态度,往往体现在融资额度和融资方式上。

俗话说,钱难借,脸难看。*难看的脸就是债券脸。它对企业的信用要求较高,高过银行。需要说明一下,上表中,万科没有给到不同融资额度的统计,只是用银行借款和其他借款区别。

我们看到,华夏幸福的债券融资高达44.29%,而万科的银行借款高达79%。也就是说,即便万科其它借款全是债券,也只占到了21%。虽然两家公司的境内评级都是3A,属于较一等,但华夏幸福使用债券的比例,明显高于万科。即便是在*值上,华夏幸福的期末余额是489亿,万科也只有284亿。

如果再细分,华夏幸福的融资结构更奇怪,这是包括万科和其它房企都鲜有的融资方式。

是不是很奇怪?在其它房企财报中,极少见到!

这就好比武林江湖,大家在切磋武功前,都会自报家门,比如你是少林,还是武当,然后再一招一式比划。但是,华夏幸福到底是哪一江湖门派,却是很难说清楚。

在深交所工作期间,曾上过清华大学朱武祥老师的课,幸好朱老师还是华夏幸福的独立董事,我们自然试图用朱老师的学术观点破译华夏幸福的商业模式。

当时学习的内容,都还给朱老师了。只记得朱老师写过一个公式:

当时没听懂,但一直记得。幸亏创富志俱乐部张信东老师做了一期杂志,把它详细记录下来。借用信东老师的学术资料,试图用五张图表还原华夏幸福。

先来看名列前茅张图表:

模式1.0中,是传统的开发模式,土地就是面粉,房子就是面包,开发商从政府手中拍到土地,做成面包,卖给客户。

但是,这个模式越来越难了。因为土地越来越贵,而且政府还限价、限购。

此题有解吗?

华夏幸福就很不一样,不卖面包,卖起蛋挞。

什么叫卖蛋挞?

打个*简单的比方。为什么这么多人喜欢在北京买房?实际上是买北京的教育、医疗、娱乐资源,北京还有份好工作。

但是,好资源不是天下掉下来的。它是奋斗了好多年才有的果实。很多人只是看到了果实,没看到果苗长成的过程。

华夏幸福看到了过程,它跟政府说:

我们签个协议,修路建桥盖花园,我再和企业签个协议,帮助企业提供一体化解决方案,把企业请进来。这样一来,城市环境好了,企业办公环境好了,宜居又宜办公,越来越多的人就会涌进来。

而且,一开始还不用政府掏腰包,先期的费用筹集,我们来想办法。

于是,地方政府成立了园区管委会,华夏幸福成立了阿凡达公司(打个比方,图个好记)。地方政府当然乐意,生地变熟地,全是增量,企业入驻后,地方政府还能持续有税源。

从模式1.0到2.0,华夏幸福提前介入到资源搭建,表面上是要做城市运营商,但不要忘了,产业导入是关键。所以,严格来说,应该叫产业新城运营商。

谁都想卖蛋挞,但不是谁都能卖的。把企业请进来,这是个慢功夫细致煲汤活。

这时候,一个牛人出现了,它叫阿凡提(艺术,图好记),是阿凡达的哥哥。

阿凡达说:弟弟,你这么干,虽然能干成,但非常累,天花板也容易看见。你要降低成本,就要解决标准化复制的问题。

阿凡提说:哥哥讲得有道题,一个固安产业新城就搞得很累,如果再按原来的办法搞,我还不得累死。

所以,阿凡达出手了,就是下面这张图:

这就是模式3.0。在招商环节,阿凡达做了一件很重要的事:资本干预。

简单地说,阿凡达先研究要进入的区域,根据区域的各种资源禀赋,选择适合的企业入驻园区。

但是,企业凭什么就听阿凡达招呼呢?

于是,就有了双方聊天交流:

阿凡达说:听说你要研发一款新品,缺资金,有些技术资源也没有拿到。

企业说:是啊,前几天正为这事发愁呢。

阿凡达说:不用愁,我给你带资金来了,而且还带来了你*想要的技术。

企业说:好是好,我怎么*你呢?

阿凡达说:你只要跟我到某某园区,去了对你只有更大好处,没有一丁点坏处。

企业说:简单太好了。

就这样,阿凡达带着一堆钱(产业基金)和关键技术资料和企业牵手了。到了约定时候,产业基金获利退出。阿凡达收获一个入园企业。

这种方式,保证了阿凡达在产业服务能力上,降低了交易成本,做到了可复制。

但是,随着复制越来越多,规模越来越大,就出现了朱老师所说的另外一个问题:交易风险。

于是,阿凡提和阿凡达哥一商量,又搞出了4.0版本。

在4.0版本中,两兄弟考虑到了标准化、可复制、异地扩张后带来的风险,又一次重构了商业模式,让自己变得更加柔性,即把自己定位于“产业新城的建设和运营平台”。其它的活儿,交给各个板块负责。

而且,4.0板本比原来更多了一项功能,即开放性。也就是说,谁都可以合作,一起赚钱,一起做好产业新城,各得其所。

我们再来看一张图,就更明白了。

我们把商业模式再往前推推,就是利益共生体,要把围绕产业新城的相关利益者都放在一起,看看怎么样才能交圈。

于是,阿凡提和阿凡达的视野就更加开阔了,抬头一看:哇,这么多朋友都可以合作,我们把他们请进来,一起建设美好产业新城。

阿凡达跟弟弟很感叹说:如果我们只算自己那点小账,也就是一亩三分地。如果算的是利益共生体的账,就是一本商业生态的大账,就能看到生意中效率不高的地方,赚到别人看不到的钱。

阿凡提说:哥哥这么一说,我更明白了!我画了张图,你看是不是这样?

阿凡达说:弟弟真聪明,就是这个意思,从资源、能力、角色三个角度,对商业生态的各个环节进行切割、重组,找到哪些交易价值更大,哪些交易成本、交易风险更低,然后就找到真爱了。

好了。华夏幸福的商业逻辑故事讲完了。但是,这还仅仅是开始。如果没有这个开始,你很难看懂华夏幸福的财报。

但只知道这个模式,还不成。我们接下来,要持续再讲两个故事——找对象模式、平台模式。

声明:

本文的知识产权归朱武祥教授

图片版权归创富志俱乐部

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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