产城无坏账风险 华夏幸福答疑上交所问询函

六天前，上交所一封三千字问询函，让华夏幸福再度陷入市场关注*，致第2天股价跌停。周五（4月20日）沪市收市之后，华夏幸福以39页公告函回应上交所监管询问。

185亿应收账款为何不计提坏账？环京调控在未来会否继续对地产销售产生影响？经营性现金流为负又是为何？华夏幸福作出了自己的回应。

也是在这*，华夏幸福年度股东大会通过了未来三年的股东分红方案，其中一点是，2018年-2020年现金分配的利润将不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。

产城无坏账风险

2017年报显示，华夏幸福的189.1亿应收账款中，185.33亿的应收政府园区结算款同比增长了99.04%，且并未计提减值准备。

华夏幸福称，鉴于公司的业务特点，公司每年与政府进行结算，政府对结算结果进行审核后纳入*近一年的财政预算予以支付，需要一定的工作周期，通常为一年以内，在政府纳入预算逐步支付后应收账款逐渐减少。

因产业新城业务主要客户是地方政府，信用良好，且绝大部分应收账 款账龄在一年以内(2017 年末占比 98%)，华夏幸福根据企业会计准则判断其并无坏账风险，故未计提坏账准备。 其举例称，部分开展类似业务的其他公司，根据其自身的业务特点，对项目的应收款 项余额，目前未出现计提坏账的情形。

据称，185.33亿应收政府园区结算款98%以上可在一年以内收回，均在正常结算期间内，不足2%为一年以上，为应收沈水生态科技创新城管理委员会款 项。由于委托区域 内政府新增财政收入增长缓慢，导致回款周期比其他区域相对较长，出现了一年以 上的应收账款余额。

年报显示，在华夏幸福2297.9亿元存货中，产业新城业务存货为920.7亿元 ，其中账龄在一年以内的占比为53.8%，1-2年占比21.5% ，2-3年占比11.3% ，3年以上占比13.4% 。

对于1-3年以内的账龄，华夏幸福认为这是属于正常的经营状况，加之该公司产业新城异地复制有所突破，部分标杆区域城市建设加快，目前开展的主要为土地整理、 基础建设等前期业务，对该类业务的投入大幅增加，因此现阶段1年以内存货占比较大。

在解决对策方面，华夏幸福称，将坚持严格执行*纪律，对每个项目约定明确的资金峰值、现金流转正时点、利润转正时点等底线管理要求并严格考核，锁定风险边界，同时作为制订开发节奏与经营计划的底线依据。

至于报告期末三年以上的存货123.3亿，占存货总额比 13.4%，主要涉及固安工业园区、固安新兴示范区、大厂高新技术产业开发区，主要为土地整理 及基础设施建设业务，前期*金额较大，周期较长，上述区域相关业务的建设周 期一般是两到三年，但由于规划调整、施工政策和手续办理等原因，部分项目建设周期超过三年，结算相对滞后。

华夏幸福称，由于公司 2017年异地复制初见成效，新区域前期投入大幅增加，同时其他区域产业新城建设加快，因此存货增幅较大，导致存货周转率下降。

海外业务拓展方面，目前已正式开展业务的海外产业园区项目为印尼卡拉 旺工业产业园及印尼唐格 朗工业产业园项目，两个项目均由2017年10月及1月开工，已*总金额为17.44亿元，目前尚未产生收入。

地产业务存量去化

收入不升反降，是华夏幸福2017年年报中监管部门的另一个问号。据观点地产新媒体查阅，2017年华夏幸福房地产开发业务收入总计289.3亿元，同比下跌18.2% ，其中以廊坊市区、廊坊市大厂县、廊坊市固安县三个区域下跌较为明显。

不过，华夏幸福预计2018年房地产开发业务预计结转收入超过500亿元，锁定率(预计结转收入中已实际销售签约锁定的金额/预计结转收入)超过90%， 预计同比增长超过70%。

经一番分析，华夏幸福认为，房地产业务收入下降不存在持续性。而由于环京调控带来的影响，部分项目是否有潜在预售困难以及是否需要进行减值也受外界关注。

年报显示，在已预售面积与上年基本持平的情况下，2017年底华夏幸福房地产项目中可供出售面积约为555.36万平方米，较上年同期增加约133.4%。上交所询问这些项目未完成预售的原因，以及是否存在减值问题。

华夏幸福称，受部分区域规划调整及房地产行业调控的影响，部分区域房地产项目销售进度延缓。报告期内，京津冀等为核心限购限贷政策的调控区域，部分开盘项目去化率下降，该公司放缓项目推盘节奏，将该类存货作为储备供未来发展。

为应对上述政策的影响，华夏幸福称，其在2017年已开始努力推动京津冀区域存量房的去化，加快供货推盘，同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。2018年一季度非京津冀区域的签约面积为193.04万平方米，占比达56%，超过京津冀区域。

但同时，观点地产新媒体发现，名列前茅季度华夏幸福京津冀区域的签约金额为229.82亿元，同比仍旧是下跌，跌幅为26.4%。非京津冀区域签约金额122.63亿元，同比增长338.8%。

华夏幸福称，由于部分城市房价、地价持续调整，华夏幸福基于审慎性原则，依据2017年12 月31日单个存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，对2017年末存在风险的项目计提存货跌价准备3.94亿元。

此外，2018年一季度京津冀区域项目销售均价1.5万元/平方米, 非京津冀区域项目销售均价0.63万元/平方米，均高于成本，不存在减值风险。参照2018年一季度已售房源的销售均价，其他待售房源亦不存在减值风险。

异地复制与现金流

环京遇阻，华夏幸福寻求非环京项目来解围，表现为非京津冀项目签约的销售的增长，但与此同时，产城前期*需押注大量的资金，从而导致华夏幸福的现金流突然转负。2017年，华夏幸福全年经营活动产生的现金流净额为-162.28亿元，近三年头次为负。

华夏幸福解释称，于2017年第三季度聚焦开拓新区域，加快了异地复制的步伐，产业新城业务支出大幅增加;同时受国家宏观调控及环保政策的影响，地产业务回款同比下降， 因此第三季度整体经营性现金流量净额下降较多;2017全年回款同比下降13.4%，经营活动现金流为负。

不过，“经过聚焦精耕核心区域及经营能力提升，尤其是2017年四季度相关政策逐 渐清晰明朗，回款虽同比仍有下降，但回款及经营现金流比三季度已有大幅改善。” 截至2017年12月31日，公司货币资金余额681亿，为历史较高，属同行业中较高水平。

2017年报显示，华夏幸福的流动负债为2280.6亿元，同比增长43%，其中公司其他流动负债余额约100.79亿元，同比增长高达458.62%，大幅增长引得外界关注。华夏幸福回应上交所称，报告期末其货币资金余额681亿元远高于一年内到期的有息负债338.4亿元，有足够的偿还能力。

正值华夏幸福营收下跌之时，它与其他房企合作的“合照”引来新一波的争议：华夏幸福是否因资金问题而引入新的股东？

相关负责人也表示，“我们在子公司层面引进金融机构并不意味着我们缺钱。事实上，全面开放合作是公司此前定下的核心战略之一。全面开放合作也不仅仅局限于地产，还包括产业新城。股权合作也是其中的一种方式，还包括已经落地两单的产业新城基金。”

除了与房企合作，华夏幸福过往也频繁牵手金融机构为项目融资，上交所关注到了这一点。在公告中，华夏幸福称，各*人根据*所属期间、公司经营情况获取的*率各不相同，公司不存在强制回购及提供保底*情况。

据统计，2017年华夏幸福全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。 这些机构*的年化利润率在6%-10%之间，以7%以下为主，较高达到9.66%。华夏幸福称，与合作方在项目股权层面的合作，属于共担风险、共享*的股权合作行为，符合国家监管部门的各项法律规定与制度，也符合目前的金融监管政策。

永续债方面，华夏幸福年内的永续债金额由10亿元增至90亿元，在回复函件中，华夏幸福称，若考虑上述90亿元永续债后，资产负债率为 83.5%，仍低于2016年的84.8%。