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确认下眼神、不骗你的5月“楼市干货”:17大热点问题!

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-05-03

楼市套路多,一月一变样,又到了整理20句话的时候了,最近房地产市场出现了很多新情况,对于购房者有什么关注点呢?

1:楼市开始回暖了吗?

整体市场成交看,一线城市新建住宅环比依然有所下调,但二手房逐渐复苏。二线城市4月环比3月上涨了23%。4月下半月,上海等城市供应明显增加,预计5月网签数据会有明显上行。

从全国数据看,15个热点调控城市,成交量的最低点应该已经过去,市场虽然同比依然下调,但环比复苏的迹象已经出现。所以当下楼市虽然谈不上回暖,但复苏肯定是出现了。

2:如何看网签数据波动?

网签数据已经完全失真,新盘网签数据完全看领导给的名额,很多高价盘卖了房排队签约,很多三四线城市现在也限价,所以数据的波动基本已经可以忽视。

以北京为例:4月二手房签约13673套,基本已经是这一轮调控来,市场成交量的高点,虽然谈不上回暖,每年的3-4月,都有一个学区房的最后交易时间,这种情况下,使得这段时间的市场活跃度会有提高,影响市场的最主要政策依然是信贷等政策,目前看,宽松可能性不大。但随着部分购房者逐渐入市,北京房地产市场见底的趋势已经基本确定,市场逐渐开始走出最低谷。

预计5月份,北京会大量的西城东城过户,很多爷爷奶奶、姥姥姥爷会因为学区原因过户房屋,网签数据失真将更严重。

3:市场的底部在哪里?

决定房地产发展的不是口号,是经济稳定发展。

房价短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。

房地产不论长效机制还是短期机制,都是经济稳定发展下的一个环节。经济稳定了,才有稳定的房地产发展。

经济稳定发展,1100万人的充分就业,这些都是基础。6.5%的GDP上涨速度是一切调控的基础。

信贷数据的波动会影响房地产市场,GDP数据会影响信贷。例外土地市场波动情况也会影响房地产走势。

4:学区房还要不要买?

学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

家庭是教育最重要的地方,买了学区房并不是孩子成才就能万无一失,歌唱家的儿子李天一一样是一路学区房成长起来的,只能说,不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。

2017年朝阳区教育改革最大,结果多校划片政策,在2018年并没有执行。

从目前北京的政策看,想上学区房依然是必须有房!没有房的肯定上不了学区房,当然以后有房也不一定100%能上。有能力的家庭当然还是应该买学区房。

5:限价房将井喷入市,如何选?

 2017年累计成交限价地块44宗,限价面积356万㎡,占总成交面积癿37%。

 限价地块主要分布在5环外,占比93%;大兴、房山、石景山为主,占比均超过10%。

2017年北京住宅用地全部为限售价类型,最高限价达到9.4万元/ ㎡,限价4万以上用地面积占比突破60%。

对于即将入市的限价房来说,伟哥建议5万以上的项目,可以随便抢,5万以内的最好谨慎选择区域。

6:一线城市什么时候买房?

对于北上深三大一线城市来说,目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机。

记住:你永远不可能买到最低点,而等政策明显变化的时候,房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”

7:城市利好频繁落地,对区域如何选择?

没有利好的城市不多了,这几年各种国家级新区遍地开花,但伟哥觉得,核心还是要回归人口趋势。

8:房地产税:

房地产税的落地?

风声不断雨滴不掉,1月伟哥就判断过,房地产税不是短期影响房地产市场的因素,而且注意了,房地产税只是工具,而不是政策。房地产税的落地效果看税基与税率。

3年内肯定收不了,3年后也不一定有什么影响。

9:租赁市场的发展

租赁只能是买房前的过渡准备,千万不要多花钱租房,尽量多存钱做首付,忽悠租房的人都在买房,什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房,那你再考虑租一辈子。

对于房地产企业来说,租赁行业目前看,已经成为红海,市场根本不需要这么多的中高端租赁房源。拿房难度越来越大,拿房成本越来越高。

10:房贷利率会涨到多少?

目前市场的主流房贷利率是首套房基准上浮10%,这和2015-2016年的主流85折上涨明显。

但看历史长期,当下的利率依然属于中等,未来还有10-20%的上行可能。

11:未来买房还是主流、租房肯定不是

中国人有强烈的家庭意识,一个家要有夫妻孩子房子。

一个中国人没有家庭房子,也就没有归属感,没有安全感。欧美人可以一家人去教堂,中国人最心醉的是一家人挤在一起看电视。如果看电视老担心被房主赶,肯定不是和谐社会。

1:2:好房子永远不缺购买力

别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。

13:不要提前还贷,房贷是你唯一能从银行借钱的办法,存量房贷现在看,都相当于是优质资产,特别是过去7折的优惠利率、85折的优惠利率。

14:动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子,因为中国房地产并非完全市场经济,走势非市场化。而且从全国看,实际分化非常明显。一个字涨或者跌,也不代表全国。

15:房企的销售额泡沫会持续,销售额排名游戏越来越激烈,各种企业合作项目重复计算下,企业规模虚胖。

16:有人去丹东炒房,伟哥觉得这种跟风炒作是最危险的行为。买房必须要考虑逃生指数,要买你真想住的房子。

17:从目前的楼市政策,已经是历史最严了,限购、限贷、限商、利率上浮10%、有过贷款记录的家庭要首付6-8成,而且房价已经很高了,但是为什么还是有很多人想买房呢?祖辈父辈的六个钱包为何愿资助年轻人买房。

答案其实很简单,在过去的历史上,买房被看做资产上车。而从最近5年看,房地产也不存在质变的可能性。人口流入大城市的趋势依然未改变。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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