探秘五一楼市“*与冰冻”，虹吸效应下如何挖掘真价值？

全国楼市已经低迷了很长一段时间，但*近部分城市出现了一些变化，*典型的当然是一线城市，其中2年未见的*盘又开始出现了，在一手房市场，总价动辄上千万的豪宅，被卖出了“刚需的速度”。

在小长假，各地楼市依然整体呈现剧烈的分化局面。从典型市场看，29日、30日、1日北京新建住宅网签量分别是8套、3套、40套，二手房市场住宅签约分别是145套、85套、34套。北京楼市整体看，小长假成交量相比之前市场有明显复苏。

从其他城市的网签数据看，一线城市合计前2天网签商品房住宅只有360套，与清明小长假前两天基本持平。同比跌幅超过50%。二线城市假期市场也明显分化，小长假网签数据同比跌幅在30%左右。但一二线城市的部分限价严格项目出现了看房热的现象。

2017年3月开始的调控下，经过一年多的降温后，虽然大部分市场依然冷清，但买新房就像中新股这种事情不仅发生在上海，4月底在浙江杭州，*公开摇号销售楼盘和家园臻园完成摇号售房。180套房源引来438组客户参与摇号，中签率41%，房源均价4.1万元/㎡。

刚刚过去的五一小长假，也继续维持了这个趋势，调控的影响下市场分化的趋势持续，“*与冰冻”并存！同样在北京市场也出现了明显的分化，在整体市场依然平稳的情况下，部分项目的确关注度非常好：

比如“五一”小长假，泰禾北京院子二期售楼处举办了“春秋五载院归来”的开放活动，前往现场的客户数量超两千人。

对于一个全新项目，尤其是在“五一”假期期间，这样的客户到访量已不仅是品牌和产品力因素叠加所能达成，一定程度上，得益于项目整体对客群特征的*把握。

一方面，院子面向的是具有传统中式文化情节的客户，因此在活动内容的设置上，泰禾北京院子二期应用了诸多中式文化元素来表现。

基于“五一”三天假期，项目围绕着琴、棋、书、画、诗、酒、花、茶的特色体验，为客户营造出雅致且不乏时尚的生活样本

另一方面，回归到市场本身，一冷一热这两种现象的背后又有什么原因？

伟哥觉得很简单，新建住宅市场则因为2016年下半年就开始的限价政策，反而基本平稳，大部分项目依然比二手房有比较明显的性价比。

理性楼市下

高性价比优质项目的“虹吸效应”！

伟哥觉得市场分化的核心还是购房者变得理性了：市场更关注优质项目

大涨不是市场的正常状态，2015-2016年全国包括北京很多城市房价*。而在2017年以北京为代表的城市调控力度超前。政策内容从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等全方面调控了市场。民心所望，施政所向，为政所求。保持房价稳定，维护房地产市场健康有序发展。市场回归理性了。

市场分化下，无奈的购房者：

作为购房者，虽然在调控下很多进入观望，但一方面，过去历史上，在市场退烧期买房反而**；另一方面，负利率时代，大量闲散资金都在贬值，急需寻找好的*渠道。

相比较购房者面临的选择难题，对于开发商来说，也同样面临着很多难题：

1：限价下，是简配保证利润，还是继续挖掘产品潜力，提高市场知名度？

2：从土地角度看，未来刚需将成为市场主流，那么如何做好优质改善住宅？

3：对于企业来说，*的难题就是对趋势的把握，就是对产品力的追求，有产品创新能力，才有逆市*的勇气。

这几点其实基本解释了为什么首度亮相的泰禾北京院子二期能够在小长假收获市场的广泛关注！

1：区域的先天实力

孙河属于老天爷赏饭吃的一个板块，它是全北京惟一一个先整体规划后开发的豪宅板块：

土地人文氛围浓厚，城市高端配套完善，距离市**近，交通网络也越来越丰盛便捷，即将动工的温榆河湿地公园大约相当于6.5个奥森，区域内出让土地的容积率全部保持在1.1左右，*的自然资源，让孙河拍一块少一块。

在*的北京城区，土地供应逐年递减，主城区更是几乎无地可供。然朝阳孙河地区却以其独特的区位优势吸引各大开发商争相入住，俨然已成为房地产市场的宠儿，目前孙河区域已经集结泰禾、龙湖、首开、中粮、远洋等各大房企巨头。

孙河地区环境优美，交通便利，自然生态环境得天独厚，绿化面积已达到30.6%；优越的自然条件，打造了朝阳区依依带水的*生态区，成为温榆河畔一条亮丽的风景线。地区发展前景良好，在绿色休闲产业、文化旅游产业、房地产业、高新技术产业以及各类服务型产业发展方面具备很强的发展潜力。一个经济发达、环境优美、设施*、功能完善、充满活力的新孙河即将在东北部崛起。

2：淡季市场，强IP产品才能激活需求！

全国现在的豪宅市场，提到产品系，绕不开的肯定是代表新中式的泰禾“院子系”：

当多数房企在构建“欧风美雨”的建筑形态时，泰禾扛起文化筑居大旗，将“文化筑居中国”作为品牌理念，十余年匠心营建，从中国式居住文化三观：建筑观、邻里观、园林观，提取“宅门-坊巷-庭院”三大造院体系为品牌基因，输出“*”的院子IP，“中而不古，新而不洋”的新中式院落别墅，风靡全国。

从区域看，孙河正在迎来*的发展阶段，正是在这样的背景之下，深耕五年之后，泰禾在孙河核心位置的地块面世，这是泰禾在北京的第五座院子。

这座全新的泰禾北京院子二期临靠10万㎡大湖，是孙河所有项目中拥有*观湖视野的地块。外拥温榆河湿地公园，毗邻沙子营湿地公园，两倍于奥森公园，生态资源优越。

北京这样一个市场从来不缺乏购买力，政策只能抑制购房者观望，但需求还在。市场缺的是好项目、好产品激活需求。

作为北京第五座泰禾院子，泰禾北京院子二期集泰禾十余年造院精髓，承袭泰禾“门头”“院落”“坊巷”三大造院体系，将中式文化蕴意融于坊巷院落之中，溯源中式情怀。值得一提的是，项目迎来产品力的全面升级，泰禾独有的十大专利更是开创了中国房地产行业知识专利产权时代。

这座容积率为1.1的低密院墅，将孙河墅区的国际化氛围与深厚的中式文化内涵深度融合，无疑将开启北京创新性院居生活，于北京再次掀起一股“院子热”。

在泰禾北京院子二期，不仅会感受到泰禾招牌的*产品力，更享有日益成熟的配套服务。泰禾集商业、健康、教育、文化、金融保险等多元优势资源，配以泰禾物业独具特色的“5心服务”、“金钥匙管家”服务体系，让住进北京院子二期的业主尊享“泰禾式”定制服务生活。

楼市调控是常态，随着调控政策的深入，市场刚需化特征越来越明显。在大趋势中真正的改善型优质产品*下，市场的关注度自然会倾斜到优质的IP项目中。