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探秘五一楼市“日光与冰冻”,虹吸效应下如何挖掘真价值?

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-05-02

全国楼市已经低迷了很长一段时间,但最近部分城市出现了一些变化,最典型的当然是一线城市,其中2年未见的日光盘又开始出现了,在一手房市场,总价动辄上千万的豪宅,被卖出了“刚需的速度”。

在小长假,各地楼市依然整体呈现剧烈的分化局面。从典型市场看,29日30日1日北京新建住宅网签量分别是8套、3套、40套,二手房市场住宅签约分别是145套、85套、34套。北京楼市整体看,小长假成交量相比之前市场有明显复苏。

从其他城市的网签数据看,一线城市合计前2天网签商品房住宅只有360套,与清明小长假前两天基本持平。同比跌幅超过50%。二线城市假期市场也明显分化,小长假网签数据同比跌幅在30%左右。但一二线城市的部分限价严格项目出现了看房热的现象。

2017年3月开始的调控下,经过一年多的降温后,虽然大部分市场依然冷清,但买新房就像中新股这种事情不仅发生在上海,4月底在浙江杭州,首个公开摇号销售楼盘和家园臻园完成摇号售房。180套房源引来438组客户参与摇号,中签率41%,房源均价4.1万元/㎡。

刚刚过去的五一小长假,也继续维持了这个趋势,调控的影响下市场分化的趋势持续,“日光与冰冻”并存!同样在北京市场也出现了明显的分化,在整体市场依然平稳的情况下,部分项目的确关注度非常好:

比如“五一”小长假,泰禾·北京院子二期售楼处举办了“春秋五载院归来”的开放活动,前往现场的客户数量超两千人。

对于一个全新项目,尤其是在“五一”假期期间,这样的客户到访量已不仅是品牌和产品力因素叠加所能达成,一定程度上,得益于项目整体对客群特征的精准把握。

一方面,院子面向的是具有传统中式文化情节的客户,因此在活动内容的设置上,泰禾·北京院子二期应用了诸多中式文化元素来表现。

基于“五一”三天假期,项目围绕着琴、棋、书、画、诗、酒、花、茶的特色体验,为客户营造出雅致且不乏时尚的生活样本

另一方面,回归到市场本身,一冷一热这两种现象的背后又有什么原因?

伟哥觉得很简单,新建住宅市场则因为2016年下半年就开始的限价政策,反而基本平稳,大部分项目依然比二手房有比较明显的性价比。

理性楼市下

高性价比优质项目的“虹吸效应”!

伟哥觉得市场分化的核心还是购房者变得理性了:市场更关注优质项目

大涨不是市场的正常状态,2015-2016年全国包括北京很多城市房价翻倍。而在2017年以北京为代表的城市调控力度超前。政策内容从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等全方面调控了市场。民心所望,施政所向,为政所求。保持房价稳定,维护房地产市场健康有序发展。市场回归理性了。

市场分化下,无奈的购房者:

作为购房者,虽然在调控下很多进入观望,但一方面,过去历史上,在市场退烧期买房反而收益最高;另一方面,负利率时代,大量闲散资金都在贬值,急需寻找好的投资渠道。

相比较购房者面临的选择难题,对于开发商来说,也同样面临着很多难题:

1:限价下,是简配保证利润,还是继续挖掘产品潜力,提高市场知名度?

2:从土地角度看,未来刚需将成为市场主流,那么如何做好优质改善住宅?

3:对于企业来说,最大的难题就是对趋势的把握,就是对产品力的追求,有产品创新能力,才有逆市热销的勇气。

这几点其实基本解释了为什么首度亮相的泰禾·北京院子二期能够在小长假收获市场的广泛关注!

1:区域的先天实力

孙河属于老天爷赏饭吃的一个板块,它是全北京惟一一个先整体规划后开发的豪宅板块:

土地人文氛围浓厚,城市高端配套完善,距离市中心最近,交通网络也越来越丰盛便捷,即将动工的温榆河湿地公园大约相当于6.5个奥森,区域内出让土地的容积率全部保持在1.1左右,不可复制的自然资源,让孙河拍一块少一块。

在寸土寸金的北京城区,土地供应逐年递减,主城区更是几乎无地可供。然朝阳孙河地区却以其独特的区位优势吸引各大开发商争相入住,俨然已成为房地产市场的宠儿,目前孙河区域已经集结泰禾、龙湖、首开、中粮、远洋等各大房企巨头。

孙河地区环境优美,交通便利,自然生态环境得天独厚,绿化面积已达到30.6%;优越的自然条件,打造了朝阳区依依带水的最佳生态区,成为温榆河畔一条亮丽的风景线。地区发展前景良好,在绿色休闲产业、文化旅游产业、房地产业、高新技术产业以及各类服务型产业发展方面具备很强的发展潜力。一个经济发达、环境优美、设施一流、功能完善、充满活力的新孙河即将在东北部崛起。

2:淡季市场,强IP产品才能激活需求!

全国现在的豪宅市场,提到产品系,绕不开的肯定是代表新中式的泰禾“院子系”:

当多数房企在构建“欧风美雨”的建筑形态时,泰禾扛起文化筑居大旗,将“文化筑居中国”作为品牌理念,十余年匠心营建,从中国式居住文化三观:建筑观、邻里观、园林观,提取“宅门-坊巷-庭院”三大造院体系为品牌基因,输出“独一无二”的院子IP,“中而不古,新而不洋”的新中式院落别墅,风靡全国。

从区域看,孙河正在迎来最好的发展阶段,正是在这样的背景之下,深耕五年之后,泰禾在孙河核心位置的地块面世,这是泰禾在北京的第五座院子。

这座全新的泰禾·北京院子二期临靠10万㎡大湖,是孙河所有项目中拥有最佳观湖视野的地块。外拥温榆河湿地公园,毗邻沙子营湿地公园,两倍于奥森公园,生态资源优越。

北京这样一个市场从来不缺乏购买力,政策只能抑制购房者观望,但需求还在。市场缺的是好项目、好产品激活需求。

作为北京第五座泰禾院子,泰禾·北京院子二期集泰禾十余年造院精髓,承袭泰禾“门头”“院落”“坊巷”三大造院体系,将中式文化蕴意融于坊巷院落之中,溯源中式情怀。值得一提的是,项目迎来产品力的全面升级,泰禾独有的十大专利更是开创了中国房地产行业知识专利产权时代。

这座容积率为1.1的低密院墅,将孙河墅区的国际化氛围与深厚的中式文化内涵深度融合,无疑将开启北京创新性院居生活,于北京再次掀起一股“院子热”。

在泰禾·北京院子二期,不仅会感受到泰禾招牌的极致产品力,更享有日益成熟的配套服务。泰禾集商业、健康、教育、文化、金融保险等多元优势资源,配以泰禾物业独具特色的“5心服务”、“金钥匙管家”服务体系,让住进北京院子二期的业主尊享“泰禾式”定制服务生活。

楼市调控是常态,随着调控政策的深入,市场刚需化特征越来越明显。在大趋势中真正的改善型优质产品稀缺下,市场的关注度自然会倾斜到优质的IP项目中。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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