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富力的逆袭

来源:地产壹线   发布时间:2018-05-02

导 读     

连续几年踏错节点,这一次的富力能逆袭成功吗?

地产壹线 王柔金 发自广州

五一假期刚过,富力地产便立刻发布了4月份营运数据,成为前25房企中头家公告4月份业绩的房企。

据富力公告,累计至2018年4月底,公司总权益合约销售金额约人民币329.9亿元,销售面积达约261.16万平方米,与去年同期相比,销售收入和销售面积分别上升42%和46%。329.9亿元的前4月销售,也完成了富力全年目标的25.38%。

自年初提出2018年权益保底销售1300亿元、2020年实现3000亿目后,富力地产一直在马不停蹄冲刺业绩,一边通过打折促销刺激去化,另一边继续加大并购合作扩充土储。

虽然表现积极,动作不断,但在前几年屡次踏空阴霾下,重新变得进取的富力能否在2018年实现逆袭,或许仍具备不确定性。

    富力打折了

继恒大之后,另一家粤系房企富力也加入了打折促销的行列。

网易房产了解到,早自4月20日起,富力旗下购房平台富力好房APP就正式开启“现房十亿钜惠”促销活动。4月20日-6月30日期间,只要参与活动即可领取现房额外97折优惠券,分享活动页面后还可以再领一张现房额外95折优惠券。优惠券可在富力好房APP上带有“现房特惠”角标的房源抢房时使用,在线下办理认购时获得相应的折上折优惠。

网易房产查阅富力好房APP看到,富力此番打折促销的现房主要集中在二三线的商铺、写字楼和旅游地产等产品上。以广州富力盈凯广场的一间228平方米商铺为例,折后最多可省下300多万元,一套200万的房子,95折之后也可以轻松省下10万元。

富力对优惠券限定了严格的使用条件,现房额外97折优惠券适用于商业按揭和一次性付款(3个月内付清房款);现房额外95折优惠券适用于一次性付款(1个月内付清房款)。

这并不是富力今年首度推出打折促销活动。早在今年春节前后2月1日至3月31日,富力就在全国逾50个城市,推出“千亿富力、千万优惠”的置业嘉年华活动,包含成交送海南游,老带新推介赠管理费,和限时购房折扣等优惠。

相较于春节期间的促销,可以明显看到,二季度富力打折促销的力度有了显著提升。而且,将打折促销的产品集中在二三线的商铺、写字楼和旅游地产等现房,富力清库存、加速去化、强化回款的意图十分明显。

事实上,类似这样的多地联动大规模促销活动,在富力身上并不常见。即便是在协议销售严重低于预期,被外界质疑“保守”、“踏空”,无法完成全年销售目标的2014年,富力也以“善用及保存宝贵土地资源价值,避免参与恶性价格竞争”为由而拒绝降价。

是以,富力这一番少有的促销行动,就变得不同寻常了起来。

    为什么要买亏钱的酒店?

在探究富力少有的促销行动之前,我们有必要先来研究一下近一年来,影响富力长远发展的几项大事记:

于2017年度,富力最终完成了万达六十九间酒店及大连万达中心写字楼的收购,收购代价为人民币 177亿元。收购万达酒店后,于2018年1月初,富力合共拥有88间已完工酒店及 26,365间客房,旗下新增酒店品牌包括皇冠假日、艾美、喜来登、索菲特、万达嘉华、万达文华及威斯汀等,跃升为全球较大豪华酒店业主。另有9间在建中的酒店及8间规划中的酒店,合共105间酒店,是全球较大的豪华酒店资产拥有人。

该笔收购同样引发了较大的争议。富力年报显示,其酒店业务长期处于亏损状态,2013年至2017年,富力酒店业务分别录得营业额7.27亿元、8.27亿元、8.57亿元、9.18亿元和9.45亿元(含万达酒店四季度营收),录得收益-2.49亿元,-1.4亿元、-1.67亿元、-1.83亿元和-1.46亿元(不包括来自收购酒店资产的议价收购收益)。

查看年报也可以看到,相较于写字楼、商场等物业投资业务,富力酒店业务历年的投资物业增值也一直处于一个很低的水平。2013年-2017年,富力酒店业务对应的投资物业增值仅为197万元、1252万元181万元、396万元和5391万元。

在3月15日富力公布的一份收购万达酒店资产交易情况说明显示,相比富力自有的酒店,万达酒店无论在位置上还是入住率上也并不可观。

事实上,在国内酒店严重过剩背景下,酒店资产回报率一直偏低,大部分酒店也一直处于亏损状态,那么,富力又为什么要接盘这样一批业绩大概率亏损且增值潜力低的重资产酒店物业?

少有的答案是售价便宜。

包括潘石屹乃至李思廉本人和张力本人都认为,在万达与富力的这笔交易中,万达是“让利了的”,而富力是“捡了便宜的”。

按照富力的官方说法,按七十间酒店及一幢办公楼的总价约人民币181亿元计算,每间酒店支付的简单平均价格约为人民币2.55亿元,其价值远远低于集团现有每间酒店的成本人民币4.3亿元。

在以较低交易对价成功获取了资产以后,于2017年年报中,富力便快速以公允价值变动的会计手法,直接将当初收购价格净资产的账面价值打折部分——131.07亿元记为了一次性收益,既增加了总资产,也将集团2017年净利润一举拉升到了214.24亿元。

“这相当于是将收益前置了,虽然这批酒店未来可能是亏钱,资产利润也小,但这笔买卖是赚了钱的,就算未来有一天按照账面价格卖掉了,也已经赚了一百多个亿。”有业内人士如是表示。

不过,协纵策略管理集团创始人黄立冲却认为,131亿的账面利润虽然合乎会计准则,但实质上是虚高了其实际的资产可套现性,隐藏了资产负债率的大幅升高。“如果把这部分扣税后的净影响加回,富力地产实际的资产负债率将从78%升到81%。”

换个角度来说,买便宜但却“亏钱”的酒店,不仅增加了美化了富力的报表,更让富力提前锁定了超百亿的收益。

    合作开发海航大英山项目

如果说并购万达酒店是富力一时兴起的“捡漏”行为,那合作开发海航大英山项目,则彰显了富力在并购方面的野心。

4月20日,海南富力与海航地产集团就于项目用地上开发建设的土地使用权及在建工程合作事宜达成一致意见并订立框架协议,合作价款约为人民币 57 亿元,双方合作方式包括但不限于股权转让、合作开发、项目代建等形式,具体合作形式及合作价款以正式协议为准。

项目资产为项目用地上开发建设的土地使用权及在建工程。项目用地位于海口市国兴大道两侧,大英山CBD 东侧,海府大道以西,土地使用权面积约9.39 万平方米,土地用途为城镇住宅及商服用地,总建筑面积约67 万平方米。

事实上,海航出售大英山项目早有传言,此前的“绯闻对象”一度包括融创、华侨城、富力等,但最终结果揭盅,海航地产集团同意与海南富力结成少有排他的友好合作关系,保证自框架协议签订之日起不再就项目用地(含在建工程)及项目公司的股权合作与其他任何第三方进行任何谈判、磋商,亦不与其他任何第三方签订相关协议、合同或达成意向。

海航选择引入合作方“联姻”,而富力成功击败其他对手,成为了少有的入幕之宾。

此前3月12日,海航地产曾以股权转让方式,将位于海口大英山附近的两宗地块,以19.33亿总价售予融创。据悉,这两块地同样临近大英山国际旅游岛CBD项目。因此,此次海航与富力合作,也被视为是此前出售两宗地块予融创的续集。

在海航遭遇监管及流动性危机之后,其在国内甩卖的资产一直都是诸多开发商垂涎的“猎物”。在4月13日海南正式公布全岛建设自由贸易试验区的几天后,与融创前后脚,从海南本地较大“地主”海航集团手中成功接过一个价值57亿元以上的合作项目,富力此仗个中意义值得深思。

    踏空“阴霾”会否重演

促销去化、合作海航的背后,实质上是富力正在重启的扩张。

年报显示,于2017年度,富力共耗资584亿元在53个城市和地区收购共81幅地块,新增土地的权益可售面积大约 1811万平方米,其中41幅位于集团现有的城市和地区,40幅位于新进入的28个城市。

584亿的拿地金额占到了富力2017年度销售额的71.38%,1811万平方米的新增土储面积也是富力成立以来拿地面积的第2高峰。而2014-2016年,富力的新增土储面积一直维持在较少水平,分别为232万平方米、361万平方米和504万平方米。较少的纳储面积也让富力在近几年一直遭受“保守”的质疑。

在实施积极土地策略的同时,富力也定下了更加进取的销售目标。公司规划,2018年权益销售保底目标1300亿,2020年实现3000亿,力争实现三年复合增长率54%。

需要注意到的是,类似这样突然变得激进的剧情在富力身上曾经上演过,富力上一个突发而至的扩储高峰出现在2013年。

故事回溯到2013年,这一年,在土地上一向保守的富力突然采取了十分积极的土地收购,全年新进入11个城市,收购土地面积达到2090万平方米,为富力成立以来较高值。而在2012年,富力的纳储面积还仅为153.2万平方米。

关于2013年,富力在年报中是这样表述的,“2013年,无论在实际成果,或是在制定未来几年的战略定位方面,都对本集团意义重大。”“过去几年,我们审慎面对中国政府对房地产市场的持续规管与调控,而现在到了一个争取更高增长目标的好时机。”

在全面看好未来房地产形势心态下,富力定下了2014年700亿的激进销售目标,同比2013年422亿的年销售额增长66%。但富力突然迸发的追逐规模的热情最终遭受快速变化市场的一盆冷水,在市场需求不及预期情况下,富力全年仅实现销售额544亿元,没能完成年度目标。

接下来的两年,富力似乎陷入了规模“魔咒”。2015年,富力又定下600亿的、“相对保守”的销售目标,依旧没能完成,仅实现544亿销售额,相较2014年毫无增长。2016年,富力再度定下600亿目标,最终实现608.6亿,惊险完成目标。

在彼时碧桂园、万科、恒大等房企规模飞速上升之际,富力却一直在原地踏步。伴随着公司止步不前的业绩,“踏空”、“保守”的质疑随之而来,富力由此度过了一段艰难的时期。

是以,面对2017年重新变得进取的富力,我们不仅担忧,这一次,富力能踏准节点吗?

最新数据显示,今年前4个月,富力累计销售329.9亿元,虽然同比增长42%,但仅实现年度1300亿目标的25.38%。

另一方面,在大手笔并购、积极拿地过后,富力的负债水平也开始水涨船高。2014年-2017年,富力的借贷总额分别达到676.6亿、824.4亿、1208.5亿和1422.4亿元,资产负债率分别达到69.67%、73.22%、79.33%和78.23%,净负债与总权益比率则高达91.70%、124.30%、159.90%和169.60%,呈现逐年上升的趋势。

在3月份业绩会上,李思廉就曾经公开表示,虽然富力年内的融资成本由2016年的6.25%下降至5.12%,但预计2018年市场整体的利率将会上升,他估计总的借贷成本也将继续上升。

目前,富力权益可售面积达到5138万平方米,为历年较高值,但要想实现2020年3000亿的销售目标,料富力在土储上仍需继续发力,这就势必需要进一步加大融资。仅今年前4个月,富力就已实施了多次融资动作,为公司共计筹措资金64亿元。

这或许正是富力此番积极促销的原因所在。在负债压力较大、融资压力和成本上升,而一季度又仅完成全年目标18.55%情况下,加速去化、强调回款、提升周转速度将成为富力克敌制胜的关键。


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