楼市，从中海现象，到南京现象

旧闻。9盘联动，本不是新闻。早在今年年初，中海在南京9盘联动的消息，已经见诸国内的各类媒体。当时业界既是刮目相看，也在拭目以待。本人就曾写了一篇《中海亮剑》的文章，但是平心而论，当时还是为中海捏了一把汗。

新闻。*，在南京中海亮剑的4个月之内，中海的3个项目真刀真枪的杀向市场了。结果，不是大获全胜，就是蓄势待发。这种锐不可当的势头，就是新闻了。就连南京中海的负责人，也都在为节节胜利喜出望外。3个面世的项目的战绩如下：

1、中海桃源里，500套房子，哗，1个**。140～195的大平层住宅，从建筑风格、园林景观再一次实现了迭代升级。所以会在鼓楼区个秦淮河畔刮了一阵风，44个亿的人民币，一下子灌进了中海的口袋；

2、中海润江府，位于镇江市*，19000的价格，把镇江的新房价格翻了一番，一样风卷残云，城心低密洋房，一样遭到疯抢。据说当天就销售240套，将近5个亿落袋为安。而且，持续火爆*占据镇江销售榜首；

3、中海滨江U-LIVE，中海鼓楼滨江全新商务作品，4月29日4.5米挑高*样板房一经推出，参观者摩肩接踵

中海地产这种买房子就像割韭菜的节奏，让人刮目。

中海九盘联动示意图

布局。南京，成了中海的重头戏，中海，也成了南京的独角戏。

重头戏：2017年在南京的拿地，连下七城，总地价达到130亿。占中海在全国拿地款项的13%左右，也是全国投入*的。为什么中海对南京情有独钟？一贯谨慎选择核心城市的中海，重仓南京，也反证了南京的机会。实际上，从拿地现象开看，中海现象，也是南京现象。有关数据表明，南京2017年1至7月份土地出让金收入全国*，仅次于北京。

独角戏：中海2017年南京公司拿地100万平米左右，占南京总出地面积的7分之1，而从拿地款来看，130亿，将近南京总底价收入的10分之1。这样，就把南京的许多央企大佬和品牌大佬，远远的甩在后面。

不过，说是独角戏，也不全对。有关资料显示，招商今年的开盘数量虽然合作项目较多，但是仅从项目个数来看，比中海还多，11个，中海只排在第2。还有其它，万科和恒大都是8个，荣盛6个，保利的项目也很多。

限购，说明房子不够。而南京的限购更严，也说明南京的房子更不够。相关数据表明，南京目前的总库存为2.7万套左右，余粮，只够吃2、3个月的，就要断顿了。相比国内的一二线城市，供应相形见绌。僧多粥少，已是常态。而限购不会抑制潜在的买房需求，甚至会刺激买房需求，甚至不断抬升楼价。还有，就在昨天，南京国土局还公布了今年的商品用地供应不会增加，还要扣除租赁房30%，也就是说，本来少得可怜的600公顷，将要缩水成520公顷了。未来市场上的房子啊，能够吗？

中海桃源里效果图

摇号，说明很难买到。南京是中国*早实行摇号买房的城市。综合来看，真正心水房子的中签率，只有百分之几，也就是说，100个买房者中间，只有几个人有机会买到想要买的房子。在国内，摇号买房的城市有7座。此前就有上海、南京、长沙、成都4座，3月底又增加了武汉、杭州、西安3座。这是个简单的道理，所有摇号的城市和楼盘，认筹率超过100%了，政府才出了摇号这个招，当然很难买到了。

南京公证摇号视频截图

联动，说明买家心动。从中海9个项目的区域布局来看，9个项目布局在8个片区，分别是六合、禄口、江宁、鼓楼、栖霞、雨花、浦口及镇江，“包抄”并“合围”了南京东、南、西、北四个方向。从9个项目的产品布局来看，包括住宅、办公、公寓和商业。其中，住宅，包括大平层、低密度住宅和高层住宅；办公，包括*写字楼和普通办公；公寓，包括普通公寓和*；商业，包括社区精品商业街。

开发商正在分化：有的抢地，有的抛地。抢地的，都是央企和名企，都是有钱有势的开发商。比如，中海重仓南京，就是一次“弯道超越”，就像强劲的发动机开足了马力似得；而一般的房企，根本抢不到地，也没有资金实力抢地，只能去南京外围拿地，不得已放弃南京。我就遇到过一些颇有实力的开发商，但是以他们的资金实力，和央企名气相比，又是小巫见大巫，根本没有胆量喊价竞争。而抛地的，曾经都是南京当地的大地主，世态炎凉，逐渐演变成小地主，既没有品牌，也没有开发实力，只好抛售土地，割让南京。实际上，分化的本质，是品牌的分化。

以中海为例，有着“工科中海”和“豪宅宗师”的美誉，业务遍及伦敦、悉尼、纽约、香港、北京和上海等70座城市。而来南京15年来，一贯坚持城心拿地和精品定位，已经在南京市场上树立了不错的口碑。而我个人觉得，中海的特点，就是平淡无奇和老实巴交。平淡无奇，就是“不犯错”。我没有发现中海有过什么工程质量的维权；老实巴交，就是每一个承诺，都算数。如果把中海比喻成一个正在相亲的小伙子，他的标签，应该是官二代（央企），五官端庄，还内秀。但是，缺点是没有什么艺术范儿，也不像一个演说家。或许，丈母娘会喜欢的。而我们回看2017年南京楼市成交面积和成交金额，发现都在回落，但是，少数开发商却在不断壮大，这就是开发商分化的体现。

中海9盘联动项目信息

购房者也在分化：你贪便宜，我求品质。南京限购摇号的政策，将购房者分化成两个阶级。一类是杀价阶级，只买对的，不买贵的。他们认为价格*，品质*，而*的是低价住宅，所以宁可去买远郊配套不好的房子，或者去摇号买因为限价而降标的房子。他们仍然相信房子是用来炒的；另一类是品质阶级，宁买贵的，不买贱的。因为政府限价，南京真正好品质的房子并不多，所以他们对于粗制滥造的房子特别警惕，。他们相信房子是用来住的。这就是购房者分化的体现。

一*内*的中海桃源里

商品房也在分化：业态多样，公寓火爆。前几年，都是住宅一头热。现在不同了，公寓和办公也开始热了。SOHO、绿地、龙湖都在发展长租公寓，政府也有鼓励长租公寓的政策。而选择好的长租公寓，抑或写字楼，常常比住宅有更高的*率。前两天面世的中海滨江U-LIVE，我的个人感觉，是对传统住宅的一次创新，也是对传统公寓的一次创新。

中海滨江U-LIVE效果图

在规划上，强化“退台式、中庭式、回廊式”布局，致力于打造复合功能的公寓社区；在空间上，打破一层不变的常规，主打50-79㎡*公寓，以4.5米层高、挑高*结构，达成空间的质变与生活的进化；在配套上，不满足于规划中的地铁5号线与9号线，以及新城市广场、金鹰世界、环宇城、世茂52+MINI MALL、苏果超市等外在概念，而是引入共享健身、时尚餐饮等创意生活模块，多层级、多级别共享空间，打造精英青年乐活天地，提供共享交流空间。这就是新市场分化的体现。

南京鼓楼小桃园实景

以上，就是我从中海9盘联动想象，到南京限购摇号现象，所联想到的楼市供不应求的本质，也联想到当今楼市惨烈竞争的本质。2018年的楼市，何去何从，无论是开发商，还是购房者，都会倾囊而出，各显其能！