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楼市,从中海现象,到南京现象

来源:地产识局   发布时间:2018-05-04

旧闻。9盘联动,本不是新闻。早在今年年初,中海在南京9盘联动的消息,已经见诸国内的各类媒体。当时业界既是刮目相看,也在拭目以待。本人就曾写了一篇《中海亮剑》的文章,但是平心而论,当时还是为中海捏了一把汗。

新闻。今天,在南京中海亮剑的4个月之内,中海的3个项目真刀真枪的杀向市场了。结果,不是大获全胜,就是蓄势待发。这种锐不可当的势头,就是新闻了。就连南京中海的负责人,也都在为节节胜利喜出望外。3个面世的项目的战绩如下:

1、中海桃源里,500套房子,哗,1个小时售罄。140~195的大平层住宅,从建筑风格、园林景观再一次实现了迭代升级。所以会在鼓楼区个秦淮河畔刮了一阵风,44个亿的人民币,一下子灌进了中海的口袋;

2、中海润江府,位于镇江市中心,19000的价格,把镇江的新房价格翻了一番,一样风卷残云,城心低密洋房,一样遭到疯抢。据说当天就销售240套,将近5个亿落袋为安。而且,持续火爆热销占据镇江销售榜首;

3、中海滨江U-LIVE,中海鼓楼滨江全新商务作品,4月29日4.5米挑高Loft样板房一经推出,参观者摩肩接踵······

中海地产这种买房子就像割韭菜的节奏,让人刮目。

中海九盘联动示意图

布局。南京,成了中海的重头戏,中海,也成了南京的独角戏。

重头戏:2017年在南京的拿地,连下七城,总地价达到130亿。占中海在全国拿地款项的13%左右,也是全国投入最大的。为什么中海对南京情有独钟?一贯谨慎选择核心城市的中海,重仓南京,也反证了南京的机会。实际上,从拿地现象开看,中海现象,也是南京现象。有关数据表明,南京2017年1至7月份土地出让金收入全国第二,仅次于北京。

独角戏:中海2017年南京公司拿地100万平米左右,占南京总出地面积的7分之1,而从拿地款来看,130亿,将近南京总底价收入的10分之1。这样,就把南京的许多央企大佬和品牌大佬,远远的甩在后面。

不过,说是独角戏,也不全对。有关资料显示,招商今年的开盘数量虽然合作项目较多,但是仅从项目个数来看,比中海还多,11个,中海只排在第2。还有其它,万科和恒大都是8个,荣盛6个,保利的项目也很多。

限购,说明房子不够。而南京的限购更严,也说明南京的房子更不够。相关数据表明,南京目前的总库存为2.7万套左右,余粮,只够吃2、3个月的,就要断顿了。相比国内的一二线城市,供应相形见绌。僧多粥少,已是常态。而限购不会抑制潜在的买房需求,甚至会刺激买房需求,甚至不断抬升楼价。还有,就在昨天,南京国土局还公布了今年的商品用地供应不会增加,还要扣除租赁房30%,也就是说,本来少得可怜的600公顷,将要缩水成520公顷了。未来市场上的房子啊,能够吗?

中海桃源里效果图

摇号,说明很难买到。南京是中国最早实行摇号买房的城市。综合来看,真正心水房子的中签率,只有百分之几,也就是说,100个买房者中间,只有几个人有机会买到想要买的房子。在国内,摇号买房的城市有7座。此前就有上海、南京、长沙、成都4座,3月底又增加了武汉、杭州、西安3座。这是个简单的道理,所有摇号的城市和楼盘,认筹率超过100%了,政府才出了摇号这个招,当然很难买到了。

南京公证摇号视频截图

联动,说明买家心动。从中海9个项目的区域布局来看,9个项目布局在8个片区,分别是六合、禄口、江宁、鼓楼、栖霞、雨花、浦口及镇江,“包抄”并“合围”了南京东、南、西、北四个方向。从9个项目的产品布局来看,包括住宅、办公、公寓和商业。其中,住宅,包括大平层、低密度住宅和高层住宅;办公,包括甲级写字楼和普通办公;公寓,包括普通公寓和LOFT;商业,包括社区精品商业街。

开发商正在分化:有的抢地,有的抛地。抢地的,都是央企和名企,都是有钱有势的开发商。比如,中海重仓南京,就是一次“弯道超越”,就像强劲的发动机开足了马力似得;而一般的房企,根本抢不到地,也没有资金实力抢地,只能去南京外围拿地,不得已放弃南京。我就遇到过一些颇有实力的开发商,但是以他们的资金实力,和央企名气相比,又是小巫见大巫,根本没有胆量喊价竞争。而抛地的,曾经都是南京当地的大地主,世态炎凉,逐渐演变成小地主,既没有品牌,也没有开发实力,只好抛售土地,割让南京。实际上,分化的本质,是品牌的分化。

以中海为例,有着“工科中海”和“豪宅宗师”的美誉,业务遍及伦敦、悉尼、纽约、香港、北京和上海等70座城市。而来南京15年来,一贯坚持城心拿地和精品定位,已经在南京市场上树立了不错的口碑。而我个人觉得,中海的特点,就是平淡无奇和老实巴交。平淡无奇,就是“不犯错”。我没有发现中海有过什么工程质量的维权;老实巴交,就是每一个承诺,都算数。如果把中海比喻成一个正在相亲的小伙子,他的标签,应该是官二代(央企),五官端庄,还内秀。但是,缺点是没有什么艺术范儿,也不像一个演说家。或许,丈母娘会喜欢的。而我们回看2017年南京楼市成交面积和成交金额,发现都在回落,但是,少数开发商却在不断壮大,这就是开发商分化的体现。

中海9盘联动项目信息

购房者也在分化:你贪便宜,我求品质。南京限购摇号的政策,将购房者分化成两个阶级。一类是杀价阶级,只买对的,不买贵的。他们认为价格第一,品质第二,而首选的是低价住宅,所以宁可去买远郊配套不好的房子,或者去摇号买因为限价而降标的房子。他们仍然相信房子是用来炒的;另一类是品质阶级,宁买贵的,不买贱的。因为政府限价,南京真正好品质的房子并不多,所以他们对于粗制滥造的房子特别警惕,。他们相信房子是用来住的。这就是购房者分化的体现。

一小时内售罄的中海桃源里

商品房也在分化:业态多样,公寓火爆。前几年,都是住宅一头热。现在不同了,公寓和办公也开始热了。SOHO、绿地、龙湖都在发展长租公寓,政府也有鼓励长租公寓的政策。而选择好的长租公寓,抑或写字楼,常常比住宅有更高的投资回报率。前两天面世的中海滨江U-LIVE,我的个人感觉,是对传统住宅的一次创新,也是对传统公寓的一次创新。

中海滨江U-LIVE效果图

规划上,强化“退台式、中庭式、回廊式”布局,致力于打造复合功能的公寓社区;在空间上,打破一层不变的常规,主打50-79㎡Loft公寓,以4.5米层高、挑高Loft结构,达成空间的质变与生活的进化;在配套上,不满足于规划中的地铁5号线与9号线,以及新城市广场、金鹰世界、环宇城、世茂52+MINI MALL、苏果超市等外在概念,而是引入共享健身、时尚餐饮等创意生活模块,多层级、多级别共享空间,打造精英青年乐活天地,提供共享交流空间。这就是新市场分化的体现。

南京鼓楼小桃园实景

以上,就是我从中海9盘联动想象,到南京限购摇号现象,所联想到的楼市供不应求的本质,也联想到当今楼市惨烈竞争的本质。2018年的楼市,何去何从,无论是开发商,还是购房者,都会倾囊而出,各显其能!

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