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市场说丨发展住房租赁市场,绕不开租金税款这道坎

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-05-02

近日,合肥房管局印发《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》,有效期一年,对租赁企业、中介和个人按面积进行财政奖补,为国内首创。对于出租房屋给他人居住的个人,每平方米每年的奖励标准为12元,但文件也说明,领取奖补前提是要在租赁监管平台出租备案,且住房出租行为已依法纳税。

按合肥常见的90平方米月租金2000元计算,依照现行纳税标准,缴税率为4%,年缴税额为960元,而年财政奖补为1080元,缴纳税款后不少人甚至可以赚钱,这样来看“一刀切”的办法似乎不一定合理,但也不失为一个好办法。再加上租赁备案后可以方便承租人办理居住证等材料,该政策可在一定程度上提高房东群体的备案登记意愿。

就市场监管角度,通过短期财政奖补提高备案登记的好处不言而喻。目前来看,真正的租赁市场规模和登记备案的租赁合同相比,期间最少会有10倍以上的差距,这一方面是因为房东群体自主纳税意愿不强,另一方面也是因为房源都在个人手上,管理非常困难。

相对住房买卖市场,今天的租赁市场其实还是非常市场化的,政府需要在市场规范化的过程中起到更多引领作用,不能只是单纯的在供给侧发力。推出租赁住房用地、引导企业投资租赁住房市场、建立租赁平台、扶持租赁住房项目融资等工作固然必要,但需求侧的相关工作也很重要,登记备案就是其中非常重要的一个节点。没有备案,租赁行为得不到保护,尤其房客的租住权益无法得到最大程度的保障;也没有办法纳入到城市的管理过程当中,不利于城市的人口管理、公共资源的有效配置。

对不少个人房东而言,租金税费还是不愿承担的支出。按2016年“营改增”后国家标准计算,目前个人月租金在3万元以下的,免征增值税,个税和房产税合计税负约为11.1%,税负比例较高。在租赁住房市场较为发达的一二线城市,不少已经采取了综合征收率来降低相关税负,但结合登记备案情况来看,优惠幅度似乎还是不够,如上海、广州、杭州、沈阳最低均是4%,深圳为4.1%,北京是5%。

所以这次合肥新政还是很有启示作用,租赁住房市场发展离不开需求侧的引导。而其中的关键就是税负,一方面是类似的“免税”方式可以推广,对于租金不高的住房租赁,可以返还80%、90%的税收,甚至还可以略有盈余,以此鼓励更多个人房东备案租赁;另一方面是“二房东”在运营方面有双重交税的情况,希望可以抵扣“二房东”的房产税税负,通过降低环节成本,来促进租赁住房市场迎来更加规模化、规范化的发展。

对于发展租赁住房市场,目前地方政府还是应当在需求侧税费减免方面有所作为,可能比提出租赁房供给目标,批租赁住房用地还有效的多。

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丁祖昱评楼市
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